Недвижимость в Австрии: стабильность и комфорт
Вена – самая комфортная столица в мире
На недвижимость в австрийской столице, на которую приходится максимальное количество запросов покупателей, ежегодно фиксируется спрос в два раза превышающий объем предложения - 22 000 против 12 000. Вена – это город, которому требуется все больше жилья. В городе очень востребован редевелопмент зданий, а также новостройки. Земли на этом рынке немного, что обусловлено размерами самого города. По этой причине существуют строгие правила по застройке – практически нет высотных жилых комплексов, есть только единичные проекты. Так что никакого массового строительства там быть не может. Поэтому неудивительно, что стоимость жилья в востребованных районах страны продолжает увеличиваться. За десять последних лет цены в Вене выросли почти в два раза, но при этом рост был плавным, без резких скачков и падений. Таким образом, рынок недвижимости Вены егодня очень устойчив, планомерно растет без спекулятивных всплесков, что, в свою очередь, для инвесторов становится сигналом здоровой экономики.
Иностранные покупатели недвижимости
Как и в большинстве стран мира, на рынок недвижимости в Австрии значительно влияет высокий спрос со стороны местного населения, однако иностранцы здесь могут составить хорошую конкуренцию. Граждане близлежащих европейских стран, которые приезжают в страну жить, работать или учиться, представляют подавляющее большинство иностранцев. Австрия популярна и среди немцев и голландцев, которые чаще всего покупают апартаменты или шале, также отмечается рост интереса к покупке недвижимости в стране среди шведов, ирландцев и англичан. Есть также спрос и со стороны покупателей из стран Ближнего Востока (преимущественно из нефтедобывающих стран) и Китая.
Из-за того, что в Австрии существует ограничение на покупку недвижимости нерезидентами, то здесь ситуация не так проста, как это может быть в других европейских странах. Клиент без гражданства или ВНЖ не может просто приехать и купить недвижимость в Вене. Для получения ВНЖ необходимо создавать компанию (соответственно потребуются дополнительные расходы) или, если иностранец серьезно хочет связать свою жизнь с Австрией, то можно стать обладателем вида на жительство по квотам. Каждый год около 300 человек со всего мира могут получить его (но не факт, что квоты обязательно должны быть полностью реализованы, например, в 2019 году было выдано всего 38 разрешений на проживание – 10% от квоты), предоставив определенные документы, в том числе подтверждение собственной финансовой состоятельности. Критерии отбора довольно строгие, выбор делается независимо от размера квоты. ВНЖ не дает права на работу по найму, но дает право на посещение страны, проживание и создание бизнеса на ее территории.
Таким образом, Австрия не выдает паспорта за покупку недвижимости, но ВНЖ могут получить те иностранцы, которые вкладывается в реальную экономику страны или признаны востребованными специалистами. В последнем варианте потребуется подтвердить свое образование и опыт работы – есть определенный перечень специальностей, которые востребованы стране. Если у человека имеется такой уникальный опыт и подтверждение, то он может получить ВНЖ с правом на работу. Австрия очень разумно и взвешенно подходит к выбору тех, кто будет жителями государства, что тоже говорит об очень правильном подходе к экономике – есть стимулирование, но нет спекуляции на ценообразовании. Что касается русскоязычных иностранцев, то чаще всего покупают недвижимость в Австрии жители Москвы и Санкт-Петербурга. Кроме того, россияне также проявляют больше интереса к коммерческой недвижимости страны, которая приносит стабильный доход.
Доходность австрийской недвижимости
Если речь идет об апартаментах под сдачу в аренду, то средний показатель доходности составит около 3% годовых, а вот коммерческие проекты, такие как отели, супермаркеты или девелоперские проекты, могут принести инвестору от 5-7% годовых и выше. При выборе инвестиционных проектов важно обратиться к профессиональному брокеру, который поможет оформить компанию в Австрии, банковское финансирование на выгодных условиях, а также просчитает все риски и поможет с оптимизацией налогообложения.
Приобретение жилья для собственного использования также пользуется огромным спросом, тем более, что большинство покупателей могут рассчитывать на получение ипотеки в Австрии по привлекательным ставкам. На сегодняшний день, большинство иностранцев отдают предпочтение жилым объектам в Вене: в первую очередь, это апартаменты в центральных районах или частные дома в 18-19 округах Вены. По версии рейтинга компании Mercier, Вена много лет подряд признается как самый комфортный для проживания город в мире. Кроме того, это единственная столица на нашей планете, в чьих границах налажено промышленное производство вина.
Русскоязычных покупателей привлекает также и то, что Вена это один из самых «зеленых» городов – около 50% его территории покрыты зеленью. Также этот город славится богатством архитектуры, среди которой есть множество объектов всемирного наследия ЮНЕСКО). Австрийская столица также популярна среди молодежи – это один из самых больших студенческих городов в немецкоязычном пространстве, где работают 11 международных школ на любой вкус - от французского лицея до американской школы. Поэтому часто вопрос переезда в Вену мотивирован не только комфортным уровнем проживания, но и высокими стандартами образования для подрастающего поколения.
Цены на недвижимость в Австрии
Средняя стоимость квадратного метра квартиры в австрийской новостройке составляет 5087 евро, покупка вторичного жилья обойдется дешевле – 4016 за кв.м. Стоимость квартиры в Вене напрямую зависит от района: в 1-м средняя цена квадратного метра составляет 17 559 евро за кв.м, в других популярных частях города ( 4, 5, 6, 7, 8, 9 районы) недвижимость будет доступнее более чем в два раза – средняя стоимость составит от 5892 до 7923 евро за кв.м. Аренда в австрийской столице обойдется 12-18 евро за квадратный метр – в зависимости от качества недвижимости и ее расположения.
Изменения в законодательной базе
Законодательная база Австрии достаточно консервативна и стабильна, и изменения происходят очень редко. Среди немногочисленных нововведений можно отметить введение платы в размере 3% от стоимости покупки жилья в новостройке, которую застройщик переводит на доверительный счет австрийского адвоката. Эта сумма используется в дальнейшем для устранения возможных недостатков, если таковые будут в течение 3 лет после сдачи дома в эксплуатацию (сюда относится мелкий ремонт, проблемы с электричеством и прочее).
Эксперты в будущем ожидают изменений по кредитованию в случае с недвижимостью и инвестиционными проектами. Есть также вероятность, что банки будут более строго рассматривать заемщиков, ведь в кризисной ситуации люди иногда не справляются с кредитной нагрузкой. В какой-то момент на рынке могут появиться объекты, которые будут выставляться на продажу в силу того, что люди не могут обслуживать кредит. Возможно уменьшение суммы кредитования, например, 70-75% вместо 80%, также не исключено повышение ставок.
Прогноз развития рынка недвижимости Австрии
Эксперты, ввиду показателей стабильного роста цен за последние несколько лет, а также стабильности и надежности в экономическом секторе Австрии, видят дальнейшее развитие рынка недвижимости Австрии вполне положительным. Кроме того, Австрия показала довольно хороший результат за время пандемии (процент смертности был относительно низким), население было организованным и ответственным, все соблюдали карантин. Поэтому строительство в стране достаточно быстро возобновилось. В мае 2020 года Лиссабон, Монако, Вену и Шанхай признали единственными столицами на рынке элитной жилой недвижимости, где предполагается рост цен до 5% во второй половине текущего года.
Динара Грачева, HomesOverseas.ru
Благодарим за помощь в подготовке материала:
Жанну Овчинникову, руководителя проектов департамента зарубежной недвижимости Knight Frank
Елену Мариничеву, вице-президента Moscow Sotheby’s International Realty
Елену Гаранину, заместителя руководителя компании Immotrading GmbH