Посткарантинная реальность на рынке недвижимости в городах России
С отмены общего режима самоизоляции в России прошло два месяца. Аналитики Циан проанализировали, как восстанавливается рынок недвижимости в крупнейших городах РФ, и смог ли отложенный спрос компенсировать провальный по сделкам период «карантина».
Эксперты отмечают отсутствие прямой зависимости между этапами снятия ограничительных мер и темпами восстановления активности клиентов в конкретном регионе. Быстрее всего спрос возвращается на первичный рынок, а также в сегмент долгосрочной аренды. По-прежнему в упадке находится сегмент посуточной аренды за счет отсутствия иностранных туристов и слабого внутреннего туристического потока.
Цены:
● Падение ставок аренды замедляется: в мае 2020 года снижение в крупнейших городах составило 7% против 1,3% в июне.
● Новостройкиподорожали как во время самоизоляции, так и после нее. В среднем – на 1% в месяц, не только за счет прямого роста цен, но и уменьшения объема предложения на котловане.
● Снижение цен на вторичном рынке произошло только после завершения режима самоизоляции.
Спрос:
● Отложенный потенциальный спрос на вторичном рынкекомпенсировал «карантинное» падение активности: +1% относительно прошлого года. Лидерами по восстановлению спроса на вторичном рынке стали Воронеж, Красноярск и Екатеринбург. Москва – в конце списка.
● Льготная ипотекапривела к увеличению потенциального спроса на новостройки на четверть относительно прошлого года. Быстрее всего восстанавливается активность в Красноярске, Москве и Екатеринбурге. Хуже всего – в Краснодаре, Омске и Уфе.
● Внутренний туризм не смог заместить отсутствие иностранных гостей: спрос на посуточную аренду сегодня ниже на 44%, чем в прошлом году. Самый большой провал – в туристических городах: Казани и Санкт-Петербурге.
● Уменьшение ставок аренды привело к оживлению рынка долгосрочной аренды: +16% относительно прошлого года (с «карантина» и на сегодняшний день).
● Интерес к загородной арене в крупнейших городах снижается после отмены самоизоляции.
Для анализа потенциального спроса эксперты посчитали количество просмотров объявлений на сайте cian.ru для городов-миллионников в период самоизоляции, а также после ее отмены (по сегодняшний день). Ежедневная аудитория сайта составляет почти 1,5 млн пользователей в день – примерно каждый сотый житель России ежедневно ищет жилье на cian.
1. Курс на восстановление: падение ставок аренды замедляется. Новостройки продолжают дорожать
Ценовая динамика - самая понятная и привычка метрика, которая отражает ситуацию со спросом в сегменте. Первичный рынок недвижимости оказался самым устойчивым к «коронакризису». Ежемесячно в городах-миллионниках на протяжении последнего полугодия средняя стоимость квадратного метра показывала положительную динамику (в среднем +1%), даже во время режима самоизоляции. Наибольший прирост цен был отмечен в апреле (+1,6%), напомним, именно в тот месяц была анонсирована программа льготной ипотеки на новостройки. В мае рост составил 1%, в июне – 0,9%.
Главные причины такой динамики:
● Льготное ипотечное кредитование под 6,5%.
● Рост доли продаж через эскроу-счета (порядка четверти сделок по РФ совершаются по новым правилам).
● Снижение девелоперской активности и уменьшения объема нового жилья на котловане.
Вторичный рынок недвижимости, в отличии от первичного, остался без льготного ипотечного кредитования. Однако и в апреле, и в мае 2020 года, средняя стоимость квадратного метра в городах-миллионниках показывала прирост в пределах 1%. Отрицательная динамика была отмечена только в июне (-1,3%). Эксперты объясняют такое падение инертностью рынка жилья: несмотря на все действующие ограничения, собственники неохотно идут на уступки. По этой причине последствия «карантина» в виде снижения средней стоимости мы видим уже после снятия режима самоизоляции.
Главная проблема сегодня – это отсутствие потребительской уверенности и падение доходов населения.
И если на первичном рынке стимулом к принятию решения становится льготная ипотека, ограниченная по времени несколькими месяцами, то на «вторичке» подобных активизирующих спрос факторов нет. В результате, по оценкам Циан, за 2 кв. 2020 года среднее время поиска покупателя увеличилось на месяц, а цены начинают снижение.
Самым мобильным и быстро реагирующим на любые изменения сегментом является рынок долгосрочной аренды. Именно поэтому еще в апреле – первый месяц самоизоляции – средняя ставка аренды снизилась на 5% в целом по городам-миллионникам. В мае снижение относительно предыдущего месяца составило уже 7%. Собственники активно предоставляли скидки, поскольку в период «карантина» поиск нового жилья становится нетривиальной задачей. Однако после снятия основных ограничений уже в июне отмечено уменьшение темпов падения ставок (-1,3%). Рынок долгосрочной аренды пока не вернулся к докризисным значениям, однако замедление падения говорит о начале восстановления сегмента после затянувшегося «коронакризиса».
2. Вторичный рынок. Спрос.
По подсчетам Циан, за период самоизоляции общее число просмотров на вторичном рынке по всем городам-миллионникам снизилось на 18% всравнении с аналогичным периодом 2019 года. Ограничения на передвижения по городу, закрытие МФЦ и в целом неблагоприятная эпидемиологическая обстановка привели к приостановке решения жилищных вопросов на целый месяц. Только в конце апреля активность потенциальных клиентов стала выше прошлогодней. Несмотря на еще действующий на тот момент режим самоизоляции, жители крупнейших городов активно мониторили рынок: сформировался отложенный спрос.
После отмены режима самоизоляции число просмотров за последние 8 недель «посткарантинной жизни» на вторичном рынке оказалось выше на 17%, чем в прошлом году. Общая активность с периода самоизоляции и по сегодняшний день оказалась всего 1% выше, чем в прошлом году: за счет отложенного спроса рынок смог компенсировать провальный апрель.
Просмотры объявлений о продаже вторичной недвижимости в городах-миллионниках, в % к 2019 гг.
Не все города-миллионники одинаково выходят из «коронакризиса». Самым успешным городом-миллионником стал Воронеж, где активность клиентов на вторичном рынке оказалась в полтора раза выше, чем в прошлом году даже с учетом режима самоизоляции. На 43% показатели выше в Красноярске, на 35% - в Екатеринбурге.
Не смогли компенсировать провальный апрель даже за счет отложенного спроса собственники в Уфе (-14%), Новосибирске (-6%), Перми (-5%), Москве (-3%). Эксперты отмечают отсутствие зависимости между спросом и стадией снятия ограничительных мер. Например, Москва находится уже на третьем этапе, Пермская область – на втором этапе, Новосибирская область и Башкортостан пока только начинают снимать ограничения и находятся на первом этапе.
Одновременно лидеры по восстановлению спроса (Воронеж и Красноярск) пока что находятся только на начальном этапе снятия ограничений.
3. Первичный рынок. Спрос.
Спрос на первичном рынке недвижимости даже в «карантин» оказался выше на 9%, чем год назад в среднем по городам-миллионникам. Главным фактором, стимулирующим спрос на рынке жилья, стала объявленная в апреле программа субсидирования ипотечной ставки, что позволило поддержать интерес к покупке. К тому же, в отличие от вторичного сегмента, приобретать новостройки можно было дистанционно – и многие воспользовались такой возможностью.
После снятия общего режима самоизоляции по РФ, количество просмотров объявлений о продаже новостроек увеличилось на 40%. А в целом за весь период с начала «карантина» и по сегодняшний день прирост составил 25%. Отложенный спрос и ипотека под рекордно низкие проценты смогли не просто компенсировать апрельский провал, но и значительно превысить прошлогоднюю активность.
Просмотры объявлений о продаже новостроек в городах-миллионниках, в % к 2019 гг.
Среди городов-миллионников, как и на вторичном рынке, лидерами по восстановлению спроса стали Красноярск (+59%) и Екатеринбург (+33%). В тройку также вошла Москва (+36%), которая занимала одну из последний строк по темпам восстановления активность покупателей на «вторичке». Эксперты связывают это с высокой долей ипотечных сделок в столице: порядка 44% всех кредитов в столице выдается именно на квартиры в новостройках. Поэтому программа субсидирования ведет к наращиванию потенциального спроса. Клиенты активно мониторят рынок, прицениваясь по бюджет и лимиту выдачи ипотеки.
Сложнее всего ситуация в Краснодаре (спрос ниже прошлогодних значений на 35%), в Омске (-24%), Уфе (-21%). Покупательская активность в этих городах оказывается ниже прошлогодней, несмотря на снятие основных ограничений и льготной кредитование.
4. Без туристов рынок краткосрочной аренды не восстанавливается
В период самоизоляции в наибольшей степени пострадал рынок краткосрочной аренды жилья: из-за ограничений на передвижения не только в городах, но и между регионами, а также закрытия парков, музеев, ресторанов, пострадала туристическая отрасль. Интерес к посуточной аренде квартир, которые часто рассматривались как альтернатива отелям, за период самоизоляции в городах-миллионниках просел на 63% относительно прошлогодних значений. После отмены самоизоляции разрыв между числом просмотров в этом и прошлом году сократился до 29%. Но в целом за весь период с момента «карантина» и до сегодняшнего дня падение составляет 44%.
Самый большой провал относительно прошлого года отмечен для Казани (-70%), где до сих пор санитарно-эпидемиологическая ситуация пока не дает возможности отказаться от всех ограничительных мер. Сложная ситуация и с Санкт-Петербургом (59%), который также не досчитался как российских, так и иностранных туристов в этом году. Впрочем, во всех городах-миллионниках интерес к посуточной аренде оказался выше, чем в период «карантина».
На рынке долгосрочной аренды ситуация более позитивная. За время самоизоляции спрос на долгосрочную аренду вырос на 6%, что было связано с общим снижением цен со стороны собственников – многие арендаторы, лишившись привычного уровня дохода, искали для себя более доступные варианты. Другая категория арендаторов, воспользовавшись моментом, также переехали в квартиру большей площади или в лучшем районе, фактически без доплаты. В результате, активность потенциальных арендаторов была на высоком уровне только за счет волатильности ставки.
После снятия ограничительных мер спрос на долгосрочную аренду в крупнейших городах вырос на 24% относительно прошлогодних значений. В целом с начала самоизоляции и по сегодняшний день количество просмотров оказалось больше на 16% относительно прошлогодних значений. Лучше всего обстановка в Санкт-Петербурге, где в отличие от рынка посуточной аренды, долгосрочная сдача оказывается актуальной: относительно прошлого года спрос вырос на 60%. В полтора раза восстановился спрос в Красноярске (+54%) и Новосибирске (+41%). В Москве спрос на долгосрочную аренду вырос на 11%.
Просмотры объявлений об аренде (посуточной и долгосрочной) в городах-миллионниках, к 2019 гг.
5. Спрос на загородную недвижимость сбавляет обороты
Эпидемия коронавируса привела к рекордному росту спроса объекты загородного рынка.
Непосредственно во время самой пандемии, даже несмотря на все ограничительные меры, спрос на аренду дома был выше по всем городам-миллионникам на 164% в сравнении с прошлым годом. После «карантина» прирост относительно 2019 года составил 115%. Сегодня официально открыты российские курорты, да и многие наниматели не смогли продолжать работать дистанционно, поэтому спрос на загородную аренду постепенно снижается, но все равно остается на высоком уровне.
Аналогичная ситуация и с покупкой собственного дома, где в период «карантина» потенциальный спрос на такое жилье вырос относительно прошлого года в крупнейших городах на 61%. А после снятия самоизоляции – прирост относительно 2019 года составил 54%. Эксперты отмечают, что именно на загородном рынке сложнее всего удовлетворить потенциальный спрос на недвижимость за счет большой доли домов с устаревшими планировками, отсутствием всех необходимых коммуникаций и прочее.
Просмотры объявлений об аренде и покупке дома в городах-миллионниках, в % к 2019 гг.
«Главным фактором, препятствующим быстрому восстановлению рынка недвижимости, становится падение доходов населения и главное - отсутствие потребительской уверенности, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – В отличие от 2015 года, сейчас, с большой вероятностью, нас ждет более существенный экономический спад. В краткосрочной перспективе спрос будет поддерживаться за счет пока еще нереализованного до конца отложенного спроса, как на первичном, так и вторичном рынках. Вернуться к докризисным значениям по спросу и ценам нам удастся, по нашим оценкам, лишь в 1 полугодии 2021 года, при отсутствии новых экономических потрясений».