Завтра наступает сегодня
Основу рынка жилой недвижимости составляет так называемый массовый сегмент, где продаются наиболее доступные по цене стандартные квартиры. Так, например, в I квартале этого года в Москве массовое жилье составляло почти половину всего предложения. Может ли жилье для массового потребителя иметь индивидуальные характеристики? Можно ли, сохраняя экономику недорогого проекта, создать уникальный продукт? Какие новые критерии будут применяться к оценке качества жилых проектов? На эти и другие вопросы в интервью «Строительной газете» ответил Лукаш КАЧМАРЧИК, партнер и главный архитектор бюро Blank Architects.
«СГ»: Видите ли вы какие-то перемены в восприятии жилья новым поколением потребителей?
Лукаш Качмарчик: Архитектура очень консервативна — изменения в ней происходят довольно медленно, один и тот же тренд может оставаться актуальным на протяжении десятилетий. Однако дом всегда отражает внутреннее состояние жителя. Мы решили изучить потребности современного покупателя жилья, определить его приоритеты. Так появилось исследование «Завтра наступит сегодня», где изложены ключевые критерии, предъявляемые к качеству массового жилья потребителем. Надо сказать, что нынешнее поколение пользователей отличается от своих родителей — они мобильнее, иначе общаются, больше путешествуют и стремятся приобретать уникальные товары и услуги. Квартира — это тоже товар, и покупатели хотят увидеть в ней индивидуальные черты, что в массовом сегменте пока редкость.
«СГ»: Насколько существующие проекты массовой застройки соответствуют ожиданиям потребителя?
Л.К.: Я бы сказал, что действующие сегодня стандарты массовой застройки недостаточно соответствуют изменившимся запросам аудитории. В жилые проекты включается социальная и детская инфраструктура, но в них практически отсутствуют или присутствуют в минимальной степени такие вещи, как собственные зеленые зоны, не всегда функциональны внутренние планировочные. Другой важный аспект — наличие собственных балконов, лоджий или террас в каждой квартире. Долгое время девелоперы проектов эконом-класса продвигали идею отказа от балконов — как несогласованных элементов архитектуры жилого дома, которые ухудшают визуальные характеристики фасадов из-за попыток остекления или переделки, использования балконов в качестве кладовых. Однако от балконов не обязательно отказываться при проектировании. Регулировать их внешний вид и сохранять в том варианте, в котором они не влияют на восприятие архитектуры жилого комплекса, поможет ужесточение требований законодательства, регулирующего планировки и всякого рода изменения.
«СГ»: Какие новые запросы возникли у покупателей в стандартных жилых проектах?
Л.К.: Одним из приоритетов становятся полностью готовые для жизни помещения с отделкой или даже с мебелью. Кроме того, у покупателей жилья сейчас сформировался запрос на безопасные общественные зоны внутри жилых комплексов. Собственный сад или сквер, закрытые всесезонные детские площадки, воркаут и места для общения и работы внутри жилого комплекса качественно меняют среду в жилом доме. Интегрировать такие решения в массовую застройку на самом деле несложно: так, например, обслуживанием сада на стилобате жилого комплекса или эксплуатируемой кровле может заниматься само сообщество жильцов. Общие зоны, которые в массовом сегменте жилья не монетизируются, легко оборудовать изолированными рабочими местами или же предусмотреть в лобби места для отдыха. Сегодня несколько компаний рынка жилой недвижимости уже заявили об открытии коворкингов на первых этажах своих жилых комплексов — этот тренд устойчив и будет активно развиваться в связи с ростом сферы удаленной занятости. При этом важна индивидуальность общественных зон для отдыха — даже в одном жилом комплексе можно предложить разные решения для каждого из корпусов. Работая над дизайном лобби для домов в Москве, мы пошли по пути индивидуального подхода: каждое лобби в своем дизайне должно отражать архитектурную идею всего комплекса. Правильный дизайн с самого начала формирует у жителей особое восприятие своего дома. Общие зоны никогда не стоит недооценивать: именно с лобби начинается знакомство жителя с внутренним пространством дома, их облик формирует представление об общем уровне и качестве жизни в проекте.
«СГ»: Существуют ли европейские аналоги нашей массовой застройки? В чем ключевые отличия зарубежных проектов?
Л.К.: В Европе массовое жилье, безусловно, существует, но подход к его проектированию заметно отличается от российского. Архитектура европейских проектов — это простые геометрические, но понятные и актуальные для внешней среды решения. Но что важно, сегодня в Европе набирает обороты движение кооперативного строительства. В Германии, например, это направление получило название baugruppen. Будущие жители объединяются вместе, чтобы создать собственный проект без привлечения девелоперской компании — они покупают земельный участок, согласовывают архитектурную концепцию, привлекают строительные организации, отвечают за вопросы согласования. Коллективное строительство жилья также развито в Нидерландах. Что сами жители домов ставят во главу угла? Энергоэффективность, экологичность, шеринговую концепцию общественных зон, большое количество зелени и самое главное — кастомизацию. Один из ключевых принципов, которого не хватает сегодня массовому жилью, — это адаптивность проектов, возможность гибкой трансформации на всех уровнях проекта — от внутренней территории до собственной квартиры.
«СГ»: Насколько реально предусмотреть трансформируемые планировки или общие зоны с учетом быстро меняющихся потребностей людей?
Л.К.: Возможность гибкой трансформации планировок и функций внутри квартиры очень важна. Например, сегодня востребованы домашние кабинеты, и мы должны даже в рамках квартиры в доме массового сегмента выделить площадь для работы. Завтра потребителю потребуется дополнительное место для хранения запасов еды из-за угрозы длительной изоляции — и это тоже надо учитывать при проектировании. Кооперативное строительство жилья в этом плане разнообразнее: жители сами создают свой идеальный продукт и придумывают его функционал. Так, в проекте River Spreefeld в Берлине ключевым архитектурным нюансом стали террасы, а также объекты переменного назначения в общих зонах, трансформируемые исходя из запросов жителей. Гибкость и адаптивность — одни из главных критериев массового жилья, которые постепенно получат развитие и в России.
«СГ»: Как новые тренды 2020 года могут повлиять на изменение критериев качественной архитектуры для массового жилья?
Л.К.: Пользователя массового жилья долгое время уводили в «город»: открывали все новые общественные пространства в центре Москвы, предоставляя возможность для социализации в парках, арт-пространствах и торговых центрах. Но сегодня внимание потребителя сфокусировано на пространстве его дома: то, как я живу внутри своей квартиры и своего жилого комплекса, определяет мой уровень. 2020-й год сможет усилить накопившиеся претензии жителей к массовому жилью: отсутствие некоммерческих общих зон в ЖК и приватной зеленой территории, невозможность быстрой смены функционала комнат и перепланировки — все это характеристики некачественного массового жилья. Важным моментом становятся конструктивные характеристики объектов — низкий уровень шумоизоляции и зависимость инженерных систем дома от общегородских. Трендом становится максимальная автономия городского жилья, повышенные требования предъявляются к очистке воды и воздуха в здании. Несмотря на все ограничения, внутри жилых комплексов уже сформировался запрос на создание отдельных комьюнити, и внутренняя инфраструктура ЖК должна отвечать этим требованиям жильцов. Помочь в этом могут простые решения: общий сад на крыше дома, отдельные игровые площадки для детей, библиотеки и коворкинги для взрослых — все это может быть сделано в ЖК массового сегмента за счет увеличения площади и высоты первых этажей жилых комплексов, а также ограждения внутренней территории или грамотного использования стилобатной части здания.
Справочно:
Международное архитектурное бюро Blank Architects было создано в 2008 году в Москве. Оно принимало участие в реализации таких крупных проектов, как торговые центры «Авиапарк», «Афимолл», «Ривьера», «Тройка», «Гагаринский», гостиницы Mercure Hotel Lipetsk, Новатек, Hilton Garden Inn Surgut, «Студия театрального искусства», культурный центр ЗИЛ, ВТБ Арена – Центральный стадион «ДИНАМО» и др. Международная команда архитекторов имеет опыт реализации проектов жилого строительства, общего и градостроительного дизайна, мастерпланирования, дизайна интерьера и ландшафтного дизайна.