Как пандемия повлияла на рынок жилья в Пскове – интервью с гендиректором «Псковжилстроя»
18 мая гостем проекта ПАИ-live стал генеральный директор АО «Псковжилстрой» Владислав Абрамов. Как пандемия коронавируса повлияла на темпы строительства многоквартирных домов в Пскове и вырастет ли цена на новостройки, рассказал гость эфира. Также темами разговора Александра Машкарина с руководителем крупной компании-застройщика стали себестоимость жилья в Пскове, новые коттеджные посёлки, создание шоурумов и дома из стекла.
Спрос на квартиры уже оживляется
– Владислав Рувинович, мы всегда рады видеть в гостях экспертов, и первый вопрос как раз касается экспертной оценки. Не так давно было проведено исследование по заказу Национального объединения строителей. Спрашивали, как коронавирус влияет на ситуацию со стройкой. Многие признались, что COVID негативным образом сказывается на темпах строительства. Говорят о том, что будут сдавать свои объекты на несколько месяцев или даже на полгода позже. Как чувствует себя «Псковжилстрой» в ситуации с коронавирусом? И есть ли в Пскове такое отставание?
– Такое отставание действительно есть. И «Псковжилстрой» тоже отстаёт, но не по всем домам. Речь идёт о двух домах, которые строятся на Завеличье (ЖК «Балтийская жемчужина»). Надо сказать, что кроме того, что темпы строительства упали, упали также и продажи.
Что касается сроков отставания, некоторые дома могут быть сданы на два месяца позже, некоторые – на три месяца. Задержки будут, и будут они у всех, не только у нас. Хотя раньше мы сдавали всё в срок и даже раньше срока.
– Вы сказали, что есть определённая стагнация, в том числе и в спросе на жильё. По вашим наблюдениям, это связано с COVID или всё-таки с экономической ситуацией, которая также является следствием пандемии? Сейчас люди боятся рисковать и вкладывать деньги.
– Я думаю, что дело не столько в экономической ситуации, сколько в страхе людей. Они боятся остаться без работы, что у них упадут доходы. А те люди, у которых есть деньги, думают: вдруг эти деньги пригодятся для лечения или для чего-то ещё. И это справедливо.
Поэтому в марте у нас был период, когда не было ни одного звонка. Хотя у нас выходит хорошая реклама. Люди бояться покупать квартиры. Но сейчас оживление только-только пошло, буквально в последнюю неделю.
– По вашим прогнозам, когда стоит ожидать оживления рынка, оживления спроса? Лето, например, считается мёртвым сезоном, когда все уезжают на отдых. Или нет?
– На самом деле нет. Мёртвыми сезонами всегда считались апрель, май и январь. Мы как раз в этот сезон и попали. Лето – это нормальный сезон: люди приезжают, смотрят, некоторые даже приезжают отдыхать в Псковскую область и заодно присматривают себе квартиру.
Спрос всё равно оживляется, и я думаю, что в ближайшие месяцы мы выйдем на те же уровни, на которых и были. На самом деле грех жаловаться: квартиры продаются, спрос на квартиры есть и будет.
Шоурумы в новостройках
– Какие стройки сейчас ведёт компания и где? Может быть, помимо Пскова, у вас есть какие-то ещё проекты?
– Помимо Пскова, у нас проекты есть, но об этом мы расскажем чуть позже. Обязательно озвучим наши планы, расскажем, куда планируем выходить. Речь, естественно, идёт о Псковской области.
На сегодняшний день наша основная застройка – это Борисовичи, первый квартал. Это дома, которые строятся рядом со школой, с торговым центром Fjord Plaza. Я бы отнёс эти дома к экономклассу: всё-таки это не дома класса комфорт. Хотя они очень хорошего качества, скажем так, не «панельки».
И вторая наша крупная застройка – это «Балтийская жемчужина», четвёртый квартал. Можно сказать, что это дома повышенной комфортности – не комфорт-класс, но жильё повышенного комфорта: кирпичные дома, полносборные, с большими площадями кухонь, комнат, красивым остеклением, в квартирах большие лоджии со сплошным остеклением. Очень красивые, уютные квартиры.
– Сразу спрошу: когда говорят о псковском рынке, всё время говорят об экономклассе. Почему у нас не строят жильё, в которое можно сразу заселиться и жить с удобствами, с качественными коммуникациями, с отделкой? С чем это связано: застройщик таким образом старается сэкономить или в Псковской области покупатели не могут себе позволить такое, так скажем, качественное жильё?
– Жильё у нас строится достаточно качественное. Во всяком случае, то, что строим мы и наши генподрядчики. У нас требования к качеству очень жёсткие. Что касается отделки квартир: я это планировал и планирую, от этого я не отхожу. Мы будем делать квартиры с отделкой, но для этого нужны определённые условия.
Для того чтобы человек видел, что он покупает, нужно устроить шоурумы. А для этого дома должны быть идентичными, в них должны быть одинаковые квартиры.
Мы же пошли по другому пути: мы делаем разные квартиры, чтобы люди не уставали от одинаковой планировки, и мы их миксуем. Сейчас мы сделаем два-три дома, которые будут одинаковыми, и в одном из них мы создадим шоурум. И человек, который будет покупать квартиру уже с отделкой, придёт и увидит непосредственно, где он будет жить.
– Кстати говоря, у нас на псковском рынке шоурум не такая распространённая история. Вы, насколько я понимаю, один из первопроходцев в этом?
– Я и в Москве был первопроходцем, без ложной скромности. Мне и в Москве говорили, что такие квартиры никто не купит, но квартиры с отделкой у нас стали расходиться даже быстрее, чем квартиры без отделки.
Псковский рынок и люди в Пскове в этом плане немного неповоротливые, консервативные. Они думают, что они сделают отделку лучше и качественнее, чем профессионалы.
– Я вам могу объяснить почему. Потому что на псковском рынке, когда говорят о квартирах с отделкой, представляют жильё в определённом панельном доме с определённым качеством отделки. Все прекрасно понимают, что спустя очень короткое время всё придётся переделывать. Отсюда, на мой взгляд, весь консерватизм.
– Я понимаю, да. Это правда. Люди заплатили деньги и за свои деньги имеют право получить качественное жильё. И неважно, сколько они заплатили: 30 тысяч рублей за квадратный метр или 40 тысяч. Если мы продаём, мы должны продать качественное жильё.
Дороже, чем в Москве
– Давайте поговорим о ценах. Какова цена за квадратный метр в ваших домах и из чего она складывается? Озвучу один из распространённых мифов: застройщики задирают цену на недвижимость и забирают себе стопроцентную маржу, а вообще это должно стоить 15-20 тысяч рублей за квадратный метр. Расскажите, как на самом деле обстоит ситуация?
– На самом деле ситуация обстоит не так. Всё-таки в Пскове себестоимость строительства, к сожалению, дороже, чем в Москве. И это складывается из многих параметров. Сюда плохо идут инвесторы, и здесь нет конкуренции, надо сказать честно. Те, кто реализует материалы, знают, что им никто не составит конкуренции, поэтому они делают такие надбавки, какие они хотят. С рабочей силой тоже не всё в порядке: её не так много, и те, кто есть, задирают цену на свои работы очень-очень высоко.
По факту себестоимость жилья здесь дороже, чем в Москве, на 20 %. С этим трудно справиться, но мы справляемся. Мы смогли уменьшить себестоимость по ряду причин. Таким образом, себестоимость монолитно-каркасного дома из кирпича порядка 30 тысяч рублей за квадратный метр продаваемого жилья. Надо посчитать сюда благоустройство (около двух тысяч рублей) и сети (около двух тысяч рублей). Получается порядка 34 тысяч рублей на квадратный метр.
Мы реализуем квартиры, начиная с 38 тысяч рублей за квадратный метр, – доходит до 40 тысяч. Надо понимать, что необходимо заплатить налоги, зарплату людям. Чтобы дальше строить, нам надо запроектировать дома, сети, сделать изыскания. На всё это идут расходы. Конечно, мы не имеем права требовать эти деньги с дольщиков (мы берём только на строительство этого дома и, скажем так, себе на зарплату, на хозяйственную деятельность). Приходится из этих 10 %, которые выделяются на зарплату, немножко «откусывать», чтобы вести дальнейшие проекты, потому что иначе мы остановимся: построим дом и дальше будем стоять, пока не сделаем проект, а на это уходит не месяц и не два, а полгода.
Себестоимость жилья здесь высокая, но мы идём на грани. То, что мы реализуем в стоимости квартиры, – это тот минимум, который мы можем. 38-40 тысяч – это та реальная цена, которая необходима, чтобы компания была на плаву. Если компания будет продавать такое жильё дешевле этой цены, то стоит ждать банкротства. Или в некоторых случаях органам стоит проверить, почему организация продаёт дешевле, что она скрывает. Меньше цена просто не может быть.
– 38-40 тысяч – это сейчас. До конца года ожидается ли рост стоимости квадратного метра?
– До конца года, конечно, поднимется цена, но не на весь сегмент, не на все квартиры, потому что у нас в Пскове сейчас достаточно много жилья, которое ещё не распродалось и будет идти по такой же цене. Конечно, некоторые захотят дополнительно заработать на фоне того, что поднялись цены на материалы и открывается проектное финансирование.
Сейчас у нас идёт проектное финансирование по одному дому, хотим мы этого или не хотим: с одной стороны, убирается 1,2 % за страхование дольщиков, но, с другой стороны, прибавляется 10 % – ставка банка, по которой будут финансировать это строительство.
На самом деле проектное финансирование – это очень выгодно. Те застройщики, которые говорят, что это невыгодно и не нужно, консервативны и не хотят двигаться, не хотят что-то новое вкладывать в своё производство. Это неправильно. Строительство закончилось – квартиры не продаются, и застройщик начинает думать, как уменьшить стоимость будущего строительства за счёт качества. Нельзя так! Люди у тебя покупают квартиру – будь добр, дай им качественное жильё или не продавай, если ты не можешь строить.
Псковичам по карману
– Кстати, о покупателях. Владислав Рувинович, можете обрисовать портрет покупателя «Псковжилстроя»? Приведу один из мифов, которые часто мелькают в средствах массовой информации: цены на жильё у нас формируют приезжие, которые перебираются в область и могут купить это жильё, а вот бедные псковичи покупают реже.
– Полная неправда. Могу вас заверить, что у нас из Петербурга, из Москвы, из ближнего зарубежья и с Севера (Мурманск, Архангельск, Московская область, Москва, Санкт-Петербург, Эстония, Латвия) покупают не более 5 % всех квартир. В основном наши покупатели, конечно, псковичи и район.
Сегмент разный, возраст разный. Можно сказать, что в ЖК «Балтийская жемчужина», где у нас кирпичные дома и квартиры на 10 % дороже, повзрослее покупатели – в большинстве люди 40+. А там, где «Балтийский каскад», покупатели помоложе. В основном это псковичи.
– Ближнее зарубежье – это про Эстонию и Латвию. Расскажите, что привлекает людей оттуда в Псковской области?
– Да. В прошлом году мы продали три квартиры русскоязычным людям – тем, кто хочет вернуться на Русскую землю. Хотели как раз начать работу с комитетом по жилищному хозяйству и строительству по возвращению наших соотечественников из-за границы. Она сейчас приостановилась из-за коронавируса. Но мы всё равно её возобновим. Хотя большинство таких людей хотят жить на земле, хотят иметь своё хозяйство, участок. У нас, к сожалению, таких земель нет – только земли под строительство многоквартирных домов.
Коттеджный городок в Борисовичах
– Очень хорошая тема про малоэтажное строительство. В Пскове было несколько попыток выстроить коттеджные посёлки. Какие-то из них удались, какие-то – не очень. «Псковжилстрой» для себя рассматривает вкладывание средств в малоэтажную застройку?
– У нас есть довольно хороший проект в Борисовичах. Надеемся, что в этом году будет утверждён изменённый проект планировки и со следующего года мы сможем начать строительство коттеджного посёлка.
В прошлом году мы начали строительство небольшого посёлка «Малая Родина». У нас был участок, интересный треугольничек, он был рассчитан на семь коттеджей, мы немножко его уплотнили и сделали 15 коттеджей. Не потому, что нам жалко земли, а потому, что мы туда подвели и центральную воду, и канализацию. Сейчас проводим туда газ и свет, а также сделаем благоустройство. Из-за того, что сети дорогие, пришлось сделать больше домов, чтобы эту сумму разбавить не на семь, а на 15 домов.
А продажи, да, слабые. Коттеджи недешёвые, потому что у нас сети дорогие.
– Возвращаясь к коттеджной застройке: получается, что в этом году мы ожидаем, что у нас будет утверждён проект планировки в Борисовичах и там появится коттеджный посёлок?
– Там будет очень хороший коттеджный посёлок: часть отдельно стоящих коттеджей со своей землёй, другая часть – трёхэтажные многоквартирные дома, а также таунхаусы. Всё это будет огорожено, у них будет отдельная охрана, как мы предполагаем. Получится хороший городок, который станет центром притяжения: с фонтаном, со спортивными площадками, с дорожками. В таком городке можно выйти погулять с детьми, он ничем не отличается от Финского парка, даже, может быть, лучше.
– Можете спрогнозировать стоимость?
– Мы предполагаем, что это будет 50+ за один квадратный метр. Это не так много. Всё будет зависеть от места расположения конкретного дома, от квартиры и от других параметров. Даже сейчас в ЖК «Балтийская жемчужина» в некоторых квартирах стоимость доходит до 45 тысяч за квадратный метр (двухуровневые квартиры бизнес-класса), и люди покупают. В коттеджном посёлке «Малая Родина» мы также продаём дома из расчёта 45 тысяч рублей за квадратный метр.
– У застройщиков часто есть определённые социальные обязательства по договору с региональными властями. Есть ли у вас такие обязательства? Расскажите, в ваших домах есть квартиры, которые будут отданы ветеранам, бюджетникам, детям-сиротам?
– Наша компания – коммерческая, хоть и со стопроцентным государственным участием, наша задача – приносить прибыль. Просто так дарить мы не имеем права. Другое дело – наличие инвестконтракта, какой есть, например, на Сиреневом бульваре, где мы обязуемся передать городу 10 % квартир, а город сам уже распределяет их среди граждан.
Что касается нас отдельно, единственное, что мы можем не по инвестконтракту, – отдать области дивидендами часть прибыли. В 2018 году мы уже заплатили порядка 25 миллионов рублей, в 2019 году – 30 миллионов, в 2020 году мы планировали 50 миллионов, но боимся, что этот год немножко вернёт нас на землю и мы будем снова отдавать по 30 миллионов. До этого мы вообще не платили дивидендов: их не было. «Псковжилстрой» десять лет работал с минимальной прибылью.
Псков встречает кирпичом
– Давайте поговорим о квартирах. Скажите, пожалуйста, почему в Пскове так любят использовать одни и те же стройматериалы? Въезжаешь в соседнюю Эстонию или Латвию, смотришь на новые дома – много стекла, много остеклённых красивых балконов. Приезжаешь в Псков – и Псков тебя встречает кирпичом.
– Есть много причин. Начнём с того, что в Прибалтике в основном смотрят на частные дома, а частные дома можно и здесь строить как угодно. Никто не запрещает построить частный дом весь в стекле или из бутылок. Что касается многоквартирных домов, здесь есть строительные нормы. Если всё построить из стекла, они не будут проходить по теплопроводности, сдать их будет очень трудно. Возможно, у нас строительные нормы одни, а в Прибалтике – другие. Надо сказать, что сейчас мы в лоджиях делаем сплошное витражное остекление.
У нас среди жителей есть очень хорошие каменщики, и их достаточно много. И если мы перейдём на внутренние и наружные блоки, то надо будет строить намного больше домов, чтобы обеспечить их работой. А когда мы строим кирпичный дом, они все обеспечены работой. У нас есть возможность строить и дома из кирпича, и дома монолитно-кирпичные и монолитные с вентфасадами.
Вентфасады мы уже проектируем: два дома уже спроектировали. Надеемся, что к ноябрю выйдем на площадку их строить. Они лучше тем, что утепление сплошняком закрывается в дышащую коробочку и нет продуваний, запотеваний и грибков. Это уже проверено в Москве.
– Вы первыми используете эту технологию в Пскове?
– В жилых домах, я думаю, что мы первые. Я видел вентфасад на перинатальном центре, но там использован керамогранит 600 х 600, который давно ушёл (в Москве так строились ещё 20 лет назад, это уже не тот материал). С жильём мы, наверное, первые будем так делать, и это будет качественно и правильно.