Хорошее отношение закончилось. Банки ужесточают требования по ипотеке

Банки начинают отсеивать ненадёжных заёмщиков: поднимают ставки и первоначальный взнос по ипотеке. Среди новых заявителей растёт количество отказов в кредитах на жильё, острее всего это почувствуют сотрудники пострадавших от кризиса отраслей. Несмотря на просьбы Центробанка, кредиторы возьмут на вооружение каждого заёмщика, который пришёл к ним из фитнеса или туризма. Ставки по ипотеке, которые начали расти ещё в марте, заставили российское правительство готовить отдельный законопроект, который ограничит подорожание кредитов. О снижении интереса к ипотеке говорит даже президент. Это и понятно: люди остаются без работы, доходы падают, а купить новую квартиру по интернету — не то же самое, что заказать маски или антисептики. «Выберу.ру» выяснил, что прямо сейчас происходит в ипотекой в России.

Ставки. Лёд тронулся

Предчувствуя кризис и повышение ключевой ставки Центробанка, многие кредиторы в марте подняли проценты по ипотеке. Но ЦБ ставку менять не стал, и даже не отрицает возможное снижение. Жилищный институт «Дом.РФ» отмечает, что с 4 по 10 апреля средняя ставка на ипотеку в новостройках в 15 крупных банках выросла на 0,07 процентных пункта (п.п.) до 8,91%. На готовое жильё — на 0,08 п. п., до 9,09%.

По данным индекса ипотечной ставки «Выберу.ру», проценты в банках из ТОП−50 начали расти после резкого падения. Ещё 15 марта 2020 года ставка по кредитам до 20 лет снизилась до 8,321% годовых, но к 12 апреля поднялась до 8,493%. У банков из ТОП−100 ипотека стала ещё дороже — 8,889% годовых.

^{Индекс ипотечной ставки «Выберу.ру».}

Мы не видим пока массового повышения ипотечных ставок, как и ставок по кредитам. Да, действительно, некоторые банки заявляют об этом. Мы ключевую ставку сохранили неизменной, однако, безусловно, банки при выдаче кредитов учитывают и кредитные риски. Но мы не думаем, что, даже если будет повышение ипотечных ставок, это будет долгосрочной тенденцией, — заявила глава ЦБ Эльвира Набиуллина

Председатель Центробанка считает, что после выхода из кризиса и окончания пандемии ипотека восстановится, даже если резко подорожает. Ставки станут доступнее, спрос вырастет.

Однако тенденцией рынка обеспокоилось правительство. Кабмин предложил запретить банкам завышать ставки по ипотеке. Проект закона внесли в Госдуму. Если документ пройдёт чтения, банки не смогут завышать проценты по ипотеке больше чем на треть по сравнению со среднерыночной полной стоимостью кредита. Это значение, отдельное для каждой категории ссуды, устанавливает Центробанк. Сейчас подобные ограничения установлены по потребительским кредитам.

В пояснительной записке к законопроекту авторы указывают, что ограничения необходимы, потому как «недобросовестные кредиторы» существенно завышают проценты по ипотечным ставкам.

Первоначальный взнос. Задаток дорожает

Процентная ставка — не единственный фактор, который ухудшает доступность ипотечного кредита. Часть ведущих банков повысила первоначальный взнос — это серьезно снижает доступность ипотеки для граждан с низким доходом.

Предположим, для стартового взноса 20% на квартиру, стоимостью 8 000 000 рублей, требуется 1 600 000 рублей. Семье из двух человек с общим доходом 50 000 рублей придётся копить минимум 6,5 лет, откладывая по 20 000 рублей в месяц. Это при условии, что есть, где жить. А если снимать квартиру за 15 000 рублей, откладывать придётся около 10 000. Поэтому на задаток большинство заёмщиков берёт дополнительный кредит.

^{Банки начали повышать процент стартового взноса по ипотеке. Фото: yuga-build.ru.}

Банки об этом знают, также кредиторы знают, что при падении доходов на фоне кризиса платить люди не смогут. Поэтому повышение первоначального взноса — это способ отсечь слабых заявителей.

За последний месяц несколько крупных банков либо подняли планку первоначального взноса, либо избавились от ипотеки без задатка.

• «Открытие»: поднял планку на 10 п. п., до 20% стоимости жилья;
• Совкомбанк: + 10 п. п., до 20%;
• Росбанк: поднял первоначальный взнос на 5% по ипотеке под залог имеющегося жилья — до 35%. По ипотеке на квартиру, долю или комнату — до 15%. На готовые дома — на 10 п. п., до 35%;
• «ЮниКредит Банк»: повысил на 15 и 10 п. п. задаток по ипотеке на покупку квартиры на «вторичке» и «первичке» – до 30%;
• Альфа-Банк: повысил ставку взноса до 20%;
• Промсвязьбанк: поднял размер задатка до 15% и ликвидировал жилищный кредит без первоначального взноса;
• Россельхозбанк: убрал ипотечную программу с первоначальным взносом 10%.

Однако некоторые финансовые организации пока не поднимали ставку взноса либо не планируют этого делать. Об этом РБК и РИА «Недвижимость» рассказали «Абсолют Банк», «Санкт-Петербург», ВТБ, Московский кредитный банк, «Зенит», Газпромбанк и СМП Банк. «Дом.РФ», напротив, в марте снизил размер первоначального взноса.

Выдача. Рекорды марта упадут

В марте выдача ипотеки в Москве побила рекорд последних 9 месяцев. Люди заключили более 10 000 договоров долевого участия. По сравнению с мартом 2019 года — это на 5% больше, а по сравнению с февралём 2020 – на все 15%. Взрыв выдачи спровоцировало предчувствие кризиса. Люди, которые собирались покупать квартиры в этом году, решили, что лучше не откладывать. О том, стоит ли брать ипотеку на фоне кризиса, читайте в материале «Выберу.ру». 

%ТГБ1%

Однако в апреле такого ажиотажа не будет. Уже сейчас количество заключённых сделок в Москве упало по сравнению с мартом на 20%. Чтобы поддержать ипотечный рынок в «коронакризис», Центробанк разрешил кредиторам оформлять дистанционную ипотеку. Глава ЦБ на второй онлайн-пресс-конференции 10 апреля оценила ситуацию сдержанно. Эльвира Набиуллина отметила, что спрос на ипотеку есть.

^{Дистанционная ипотека поможет закончить начатые сделки. Но как поддержит спрос на новые — покажет время. Фото: sm-news.ru.}

Однако 14 апреля Владимир Путин на совещании по экономическим вопросам заметил, что выдача новых жилищных кредитов резко упала.

Следует обратить внимание и на тот факт, что за первую неделю апреля во многих, в том числе системообразующих банках резко падает число новых ипотечных кредитов. Это не может не отразиться на строительной отрасли и на смежных секторах, — цитата по kremlin.ru

Российский лидер заметил, что ничего нового для государства здесь нет. Текущая ситуация — шок для предприятий, но не для системы управления. По словам президента, власти разработали решения для поддержки экономики, малого и среднего бизнеса. Ранее «Выберу.ру» писал, что для лишившихся более 30% дохода граждан запустили «кредитные каникулы».

Что будет с ипотекой?

Кризис, вирус, нерабочая неделя и ограничение передвижения людей — главные причины, которые скосили спрос на ипотеку. И онлайн-ипотека вряд ли спасёт ситуацию.

1. Реальные доходы населения падают. Только в Москве большую часть дохода потеряли 39% человек, которых опросил исследовательский холдинг «Ромир». 32% респондентов временно не работают. 12% уволены. В столице могут потерять работу около 1 000 000 граждан.
2. Ставки по ипотеке уже начали расти, а законопроект об ограничении полной стоимости кредита только внесли в Госдуму.
3. Банки начнут отказывать в кредитах сотрудникам сфер, которые пострадали от кризиса. Например, работникам общепита, фитнеса, авиакомпаний и туризма.
4. Кредиторы уже сокращают сроки действия одобренного кредита с 3 месяцев до 1 месяца. Это время, в течение которого человек может отказаться от ссуды.
5. Из-за режима самоизоляции, люди теряют возможность посмотреть квартиры в живую.
6. Онлайн-ипотека поможет завершить начатые сделки, но вряд ли удержит спрос на прежнем уровне. К тому же, для подписания договора нужна электронная цифровая подпись, которая есть не у каждого заявителя.
7. Банки постепенно отказываются от справок о доходах от работодателя и начинают принимать только 2-НДФЛ.

По мнению риелторской компании «Метриум», спрос на ипотеку из-за кризиса и вируса в апреле упадёт на 50−60%. Однако, если режим самоизоляции снимут до лета, рынок восстановится к концу 2020 года.