Твердокаменные вложения. Как граждане и бизнес наращивают инвестиции в недвижимость в России?
На покупку готовой и строящейся коммерческой недвижимости в России инвесторы потратят в 2019 году на треть больше, чем в прошлом – около $3,8 млрд рублей. Таковы оценки ведущих консалтинговых фирм. Кроме того, в этом году цены на вторичном рынке жилья выросли до 10 процентов в большинстве крупных городов России, а в Москве и Санкт-Петербурге и вовсе обновили исторический максимум.
Цена жилья
За 2019 год в 102 из 120 крупных городов России населением более 100 тыс. человек подорожали квартиры на вторичном рынке. Как говорится в исследовании ЦИАНа, лидерами здесь стали города Дальневосточного федерального округа.
Самый заметный скачок цен произошел во Владивостоке.
Цена квартир в ранее построенных домах в среднем составила 125,1 тыс. руб. за кв. м.- за год она выросла на 16%, а за последние два года — на 29%. В среднем по Дальнему Востоку цены выросли на 10% по сравнению с прошлым годом и на 17% от уровня 2017 года – до 87,7 тыс. руб. за кв. м.
Эксперты НИУ ВШЭ полагают, что резкий рост цен именно на Дальнем Востоке связан со снижением объемов ввода жилья.
По расчетам ЦИАНа, сделанным на базе данных Росстата, за первые девять месяцев 2019 года в среднем по стране ввод жилья составлял 0,33 кв. м на человека.
А в Хабаровском крае этот показатель был на уровне 0,13 кв. м, в Магаданской области — 0,02 кв. м.
А поскольку новостройки оказались в дефиците, спрос сместился в сторону вторичного рынка. При этом спрос намного ниже ожиданий собственников.
К тому же он не отвечает их желанию подороже продать недвижимость и уехать с Дальнего Востока. Проще говоря, выставляют квартиры на продажу по одной цене, а по факту продают с большой скидкой.
Если рассмотреть ситуацию в других федеральных округах, то в Сибири лидерами по росту цен оказались Новокузнецк и Братск. В этих городах жилье подорожало на 14%, хотя стоимость все равно осталась невысокой - 42,6 тыс. руб. за кв. м.
В Северо-Западном округе больше всего цены на вторичное жилье выросли в Калининграде — на 8%, до 62,6 тыс. руб. за кв. м. В Уральском федеральном округе рост на 9% показал Новый Уренгой - квартиры теперь стоят 104 тыс. руб. за кв. м.
В Северо-Кавказском округе лидером стал Владикавказ – вторичное жилье подорожало на 15%, до 44 тыс. руб. за кв. м. В Южном федеральном округе безусловный лидер – Сочи. Квартиры выросли в цене на 7%, достигнув 130,2 тыс. руб. за кв. м.
Таким образом по ценам на жилье южная российская столица перегнала северную при том, что в Санкт-Петербурге они в этом году достигли исторического максимума, перешагнув отметку 124,6 тыс. руб. кв. м.
Правда темп роста здесь, равно как и в Москве (200,5 тыс. руб. за кв. м.) был небольшой – соответственно 5% и 4,2%. Но опять-таки, только из-за ограниченного доходами граждан спроса.
И в целом в крупных городах Центрального федерального округа вторичное жилье в этом году подорожало на 5% - в среднем до 48,4 тыс. руб. за кв. м. В лидеры здесь вышли Тверь (рост 11%, стоимость 52,4 тыс. руб.) и Воронеж (рост на 17%, цена 50,3 тыс. руб. за кв. м.). Правда, эксперты отмечают, что реальных оснований для такого повышения нет – спрос остается низким и при заключении сделок продавцы «сбрасывают» 15-20 процентов.
Эксперты из риэлторских агентств считают, что рост цен на вторичном рынке вызван двумя факторами.
Во-первых, реакцией собственников жилья на резкое подорожание новостроек из-за перехода на проектное финансирование. Во-вторых, снижением ипотечных ставок, в некоторой мере простимулировавшим спрос на жилье.
Земля и коммерция
Тем временем крупные консалтинговые компании оценивают объем инвестиций в коммерческую недвижимость в России. И эти оценки существенно разнятся.
Так, в Colliers International полагают, что по итогам 2019 года этот показатель достигнет $2,32 млрд, то есть он будет на $77 млн меньше, чем в 2018 году.
А вот в Cushman & Wakefield дают более оптимистичный прогноз, оценивая общий объем инвестиций в $2,8 млрд., то есть на $0,5 млн. больше, чем в прошлом году.
При этом на 2020 год прогнозируют роста инвестиций до $3,3–3,9 млрд.
Но здесь речь идет так сказать, о «вторичном рынке» коммерческой недвижимости. А вот на «первичном рынке» - там, где совершаются сделки со строящимися объектами, по сути, с земельными участками, - ситуация прямо противоположная.
По оценке CBRE, в недвижимость, в землю и в строящиеся объекты в России в этом году уже инвестировано $2,6 млрд, а к концу 2019 года объем сделок достигнет $3,8 млрд. Это в 1,3 раза больше, чем в прошлом году.
При этом аналитики считают, что доля иностранных инвестиций как с Запада, так и с Востока в общем объеме сделок с российской недвижимостью 2019 года составит 20–30%. Речь идет о росте вложений, прежде всего, в регионы. Доля иностранных инвестиций в Москве, по данным Knight Frank, составила около 10%. И это минимум за последние пять лет.
Впрочем, даже без иностранцев доля вложений в московскую недвижимость заметно снизилась.
По прогнозу Colliers International, в 2019-м на Москву придется лишь 48% объема сделок с коммерческими объектами против 60% годом ранее. А вот по оценке CBRE, на долю Москвы по итогам этого года придется 56% всех сделок по покупке недвижимости, включая землю под девелопмент. Петербургу прочат долю в 37%. Но этот показатель может измениться после закрытия нескольких крупных сделок в северной столице.
Неизменными эксперты считают лишь главный тренд рынка недвижимости 2019 года – растущий интерес инвесторов к покупке объектов незавершенного строительства, к площадкам под девелопмент и девелоперским проектам.
По предварительным оценкам, в уходящем году объем инвестиций в участки с проектами, строящиеся объекты, объекты под редевелопмент может достигнуть 80 млрд руб.
То есть увеличиться на 34% по сравнению с 2018 годом.
В Knight Frank предполагают, что на инвестиции в площадки под девелопмент по итогам 2019 года придется около 18% сделок (49 млрд руб.), хотя в прошлом году было только 11% (27 млрд. руб.).
А по данным исследования PwC, ключевые участники российского рынка недвижимости основным направлением деятельности в 2020 году видят запуск новых девелоперских проектов.
Получается, что и предприниматели, и граждане в России предпочитают вкладываться в новостройки.
Подробнее о том, как реформа долевого строительства изменила рынок недвижимости в России, можно узнать из предыдущей публикации «Капитала страны».