Налоги на недвижимость в Германии: за что и сколько нужно будет заплатить
На Германию заглядываются многие инвесторы: здесь нет ограничений на покупку недвижимости иностранцами, а феноменальная стабильность немецкой экономики и юрисдикции гарантирует то, что купленный объект не обесценится и в любом случае останется за вами. Цены на недвижимость здесь только растут, рейдерский захват объекта в принципе невозможен, да и понятие недостроев отсутствует.
Однако зачастую покупателя останавливает ставки налога: 0,2% за владение и 25-32% на прибыль от сдачи в аренду. Плюс возникает вопрос - легализовать свои немецкие активы для российских налоговых органов. Вести. Недвижимость разбирались в деталях вопроса.
Вам счет раздельный или общий?
Немецкое налоговое законодательство действительно одно из самых сложных в мире – например, ставка подоходного налога прогрессивная, от 19 до 53%. Её величина зависит не только от доходов, но и от того, в браке налогоплательщик или холост, рассказывает владелец компании Kaiser Estate (Мюнхен) Борис Бронштейн.
Зато есть необлагаемый налогом годовой минимум – 5616 евро (для одиноких) и 11232 евро (для семейных пар). Плюс действуют налоговые льготы на детей. Еще любопытный момент – в Германии семья может выбрать: каждый партнер будет платить налог за себя или налог будет совместным, семейным.
Налоги в Германии построены на принципах экономиста Людвига Эрхарда – его называют первым в мире либеральным реформатором нового типа. Он заявлял, что налоги обязаны обеспечивать справедливое распределение доходов в обществе. И что величина налогов должна соответствовать размеру оказываемых государством услуг.
Исходя из этого в Германии действует льготное налогообложение для компаний, управляющих собственными активами и не ведущих иной деятельности: ставка налога на сдачу недвижимости в аренду будет уже 15%. Можно также подать в налоговые органы документы, подтверждающие ваши затраты на амортизацию объекта, тогда ставка будет уже 9%.
"Кроме того, можно применить договор займа – выдать собственной компании кредит на покупку объекта – и тогда налог на прибыль от сдачи в аренду снизится до 0%. Для владельцев квартир, кстати говоря, льгот не будет", – подчеркивает Борис Бронштейн.
Полная сумма сделки
Какие еще налоги и сборы нужно учитывать, покупая недвижимость в Германии? Прежде всего, это нотариальный сбор 0,5-1,5% от суммы сделки. Если объект стоит 100 тысяч евро, сбор будет порядка 650. Если миллион – уже около 4000 евро.
Плюс надо оплатить пошлину в Ведомство поземельного кадастра (около 0,75% от стоимости объекта) и единовременный налог на приобретение недвижимости (ставка разнится в зависимости от региона, но составляет в районе 3,5-6,5%). В целом, сопутствующие расходы (с затратами на услуги маклеров, переводчика и собственных консультантов) будут порядка 5-7%.
Например, если вы приобретаете квартиру в Баварии стоимостью 500 тысяч евро, то единовременный налог на покупку составит 3,5% (17 500 евро), сопутствующие расходы – еще порядка 1,5% на нотариуса и 3,57% на риелтора.
"Необходимо также учитывать депозитарный сбор – его взимает нотариус за перевод средств на трастовый счет. При сумме 100 тысяч это 287 евро. При сделке в 1 миллион – это порядка 2,5 тысяч евро", – добавляет Борис Бронштейн.
Годовой налог за владение собственностью будет 0,2% (1000 евро). Если будете сдавать квартиру, заплатите еще 25-32% от этого дохода, в зависимости от региона.
"Домашние" обязанности и амнистия
Хорошо, вы, гражданин России, купили квартиру или магазин в Германии. Какие обязательства возникнут у вас перед "родной" налоговой?
Нужно понимать, что с Германией у России действует соглашение об избежании двойного налогообложения. То есть, после того, как инвестор заплатит все необходимые налоги немецкому государству, дополнительных обязательств в РФ не возникнет. Однако для этого нужно правильно оформить декларацию для налоговых органов в России: уведомить, что вы являетесь собственником недвижимости или компании в Германии и оплатили там все необходимые налоги и сборы.
Здесь может возникнуть сомнение: а стоит ли уведомлять об этом нашу налоговую? Не возникнет ли из-за этого проблем?
По словам адвоката Константина Лейбовского, сейчас как раз самое удачное время, чтобы легализовать свои активы за рубежом, либо продать их и перевести средства в Россию – так как действует программа амнистии капитала. Можно просто в декларативном порядке заявить о том, что у вас есть активы за рубежом, не объясняя их происхождение.
"Амнистия продлится до конца февраля 2020 года. Она гарантирует, что российский гражданин, который уведомил налоговые органы о своих иностранных активах, не будет привлечен к административной, налоговой и тем более уголовной ответственности за свое зарубежное имущество", - поясняет юрист.
При этом законодательство РФ не запрещает иметь недвижимость или открывать бизнес за границей. Но если инвестор решит не продавать свое имущество, ему нужно будет исправно подавать декларации и доказывать, что он свои налоговые обязательства все выполнил.
"Мы ожидаем, что часть инвесторов из России примет решение продать на этом фоне свои объекты в Германии. Тем более, если их инвестиционные задачи уже были выполнены – это возможность перевести активы в РФ и двигаться дальше", - говорит Борис Бронштейн.
Однако, если владелец недвижимости в Германии все-таки решит продать свой актив, то ему нужно будет заплатить налог в 15% на разницу (цена продажи минус цена покупки). После этого средства по амнистии капитала можно будет перевести в Россию без дополнительной налоговой нагрузки. Но это верно только при условии, что деньги на покупку объекта недвижимости были "белые", или объект был соответствующим образом задекларирован по амнистии до продажи. Причем вывести в Россию нужно будет всю сумму, оставшуюся после выплаты немецких налогов.