Реформа долевого строительства вызвала всплеск спроса на московские студии
Специалисты Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость исследовали предложение и спрос на квартиры-студии в столице. Так, хотя студиями представлены всего 4% экспозиции первичного жилья в Москве, их популярность за год возросла на 3 п.п., до 7% от общего числа сделок, а скорость реализации повысилась на 8%. Во многом причиной этого стал покупательский бум в преддверии реформы долевого строительства. При этом каждый третий клиент приобрел студию с целью сдачи в аренду или перепродажи, в то время как год назад покупателей-инвесторов в рамках этого формата насчитывалось не более 19%.
Несмотря на его специфику, 70% представленных в ЖК студий сегодня продаются в первый же квартал реализации проекта. Даже при неудачной планировке такие квартиры находят своего владельца в течение 3-4 кварталов. За год средняя стоимость 1 кв. м в студии выросла на 9%, до 212 тыс. руб., и дальнейшее повышение цен из-за увеличения себестоимости строительства тоже весьма вероятно. Впрочем, в условиях снижения реальных доходов граждан девелоперы могут найти выход из положения, предложив покупателю квартиры под ключ: сейчас объем таких лотов среди студий не превышает 5%.
В Америке и Европе формат квартир-студий популярен уже на протяжении более полувека, однако в России такое жилье массово стали строить только десять лет назад. Сегодня на первичном рынке Москвы студии занимают всего 4% предложения, за последние годы эта цифра серьезно не менялась.
Главной характеристикой студийной планировки в России является единое пространство, где нет разделения на жилую часть и кухню. 60% таких квартир имеют площадь 20-25 кв. м, в 35% случаев метраж студии составляет 30-35 «квадратов», в 5% – лишь 15-18 кв. м. Чаще всего студия имеет форму узкого прямоугольника и одно окно, реже – квадратную форму и два окна. Также у нее может быть балкон, который владельцы нередко обустраивают как дополнительную жилплощадь.
«В бизнес- и премиум-классах квартиры-студии имеют площадь 100 кв. м и более, – рассказывает заместитель директора Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков. – Однако это другая история: практически все жилье высших ценовых сегментов, вне зависимости от метража, обладает свободной планировкой – в дальнейшем над ней работают дизайнеры, создавая пространство по требованиям заказчика. Однако формально такую недвижимость тоже можно считать студией».
Главное преимущество квартиры-студии заключается в выгодном ценнике: хотя 1 кв. м данного формата стоит в среднем на 10% выше, чем «квадрат» в привычной «однушке», за счет скромной площади финальная цена студии оказывается примерно на 30% ниже. Небольшой размер жилья дает возможность также сэкономить при ремонте, ведь стоимость работ зависит от количества квадратных метров. Такая арифметика справедлива и при расчете коммунальных платежей и налога на имущество. Еще одно достоинство студий – их популярность в качестве съемного жилья и быстрая окупаемость.
Впрочем, и недостатки у таких объектов существенные: это специфическая планировка, ограниченное пространство для размещения вещей, распространение запахов с кухни, что делает крайне важным вопрос качественной вентиляции. Студии совсем не подходят для семей с детьми, даже паре может быть непросто, если каждый в ней предпочитает иметь личное пространство. Зато такая квартира идеальна для молодых людей в качестве стартового жилья.
Сейчас на студии приходятся 7% продаж от всего объема сделок на первичном рынке столицы, что почти вдвое больше, чем в прошлом году (4%). При этом покупательский бум в преддверии реформы долевого строительства привел к тому, что темпы реализации подобных лотов выросли на 8% в годовом выражении.
«Благодаря ценовой доступности студии в проектах масс-маркета традиционно продаются самыми первыми, – говорит Валерий Кочетков. – В настоящее время за первый квартал реализации проекта вымываются 70% представленных в нем студий, остальные находят владельца в течение последующих трех месяцев. Для собственного проживания такие квартиры приобретают 70% клиентов, с инвестиционными целями – в том числе для сдачи в аренду – 30%. Стоит заметить, что инвесторов за последний год стало на 11 п.п. больше».
Однако даже в таком востребованном формате встречаются объекты с низкой ликвидностью, особенно это касается ЖК, где студии расположены по принципу коридорной системы, что делает пространство похожим на общежитие. В подобных проектах спрос на 70% ниже, чем в тех, где на одной площадке находятся 4-6 квартир. При этом даже в случае неудачной планировки основная часть студий обычно распродается за 3-4 квартала.
Сегодня средняя цена московской студии составляет 212 тыс. руб. за 1 кв. м, за год данный показатель повысился на 9%, что также объясняется возросшей покупательской активностью в ожидании июльских изменений законодательства в отрасли.
«В обозримом будущем цена студий способна вырасти, по крайней мере, пропорционально увеличившейся себестоимости строительства, – отмечает Валерий Кочетков. – Однако риск снижения продаж может быть нивелирован ростом предложения под ключ. Сейчас в формате студий представлено не более 5% объектов с отделкой и меблировкой, но в ближайшие годы их число может достигнуть 15%».