Офисы переходят на рубли
Аренда офисов в Москве окончательно перейдет на рубли
Аренда офисов в Москве в этом году окончательно перейдет из долларов в рубли, говорят эксперты. При этом дно кризиса рынок офисной недвижимости еще не нащупал: в первом полугодии ставки продолжат падать, а и так рекордная доля пустующих площадей — увеличиваться. Снижение ставок аренды может составить от 10 до 30%.
Пересмотр договоров
Еще в конце прошлого года активно шел процесс пересмотра заключенных договоров: некоторые владельцы помещений пошли на снижение традиционных для рынка долларовых ставок, другие установили валютные коридоры на уровне 45–55 руб., третьи и вовсе перевели ставки в рубли. Все участники рынка понимают, что сейчас в переговорах сильней арендатор, и собственники вынуждены идти на уступки, если хотят сохранить проверенных клиентов.
Владельцы помещений класса А, как правило, соглашаются фиксировать верхнюю границу курса на короткий срок — обычно на год. Собственники объектов класса B предлагают рублевые контракты с индексацией по инфляции. По данным CBRE, сейчас около 30% свободных площадей класса В экспонируются в рублях.
Эксперты прогнозируют, что в итоге рынок практически полностью перейдет на российскую валюту.
Большинство собственников дают дополнительные преференции в виде готового ремонта помещения, компенсации расходов на отделку или увеличения срока арендных каникул, говорят участники рынка.
Как рассказали «Газете.Ru» в международной консалтинговой компании JLL, по итогам 2014 года сделки продления и перезаключения договоров аренды составили существенную часть от общего числа транзакций — около 40%. Для сравнения, в 2013 году эта цифра составила около 20%.
Некоторые компании используют кризис и снижение ставок, чтобы снять офис получше за те же деньги или не сильно дороже.
«Несмотря на то что наибольшая доля общего объема купленных и арендованных офисных площадей все еще приходится на районы за пределами ТТК, возрастает число арендаторов, желающих переехать ближе к центру города», — говорит глава департамента офисных площадей компании JLL Алексей Ефимов.
Снижение ставок
Ставки аренды снижались в 2014 году и продолжат падать в этом году, считают эксперты. Такой прогноз касается как рублевых, так и долларовых ставок, хоть и в разной степени. Снижение ставок вызвано тем, что арендаторы, так же как и все вовлеченные в бизнес-процессы субъекты, испытывают влияние кризиса: расходы растут, доходы падают, поэтому компании стараются сократить издержки, в том числе затраты на аренду.
За прошлый год запрашиваемые долларовые ставки в сегменте класса А снизились на 15–20%, в сегменте класса В — в среднем на 15%. Директор отдела офисных помещений компании CBRE Елена Денисова отмечает, что в случае с долларовыми ставками речь идет не о долларе по его биржевому курсу, а об условной единице, зафиксированной договором в рамках коридора в 45–55 руб.
Ставки аренды могут уменьшиться еще на 10–30% от текущего уровня, считает эксперт.
По ее мнению, это может произойти как вследствие снижения непосредственно цены экспонирования объекта в долларах, так и в связи с укреплением курса рубля, то есть снижения рублевого эквивалента арендной платы.
Максимальное изменение запрашиваемых ставок аренды придется на первое полугодие 2015 года, после чего ожидается относительно стабильный период на рынке офисной недвижимости Москвы, предполагает аналитик.
Алексей Ефимов из JLL считает, что в 2015 году падение стоимости аренды не будет стремительным, и ожидает падения долларовых ставок в пределах 10% в среднем по рынку. Динамика будет в большей степени определяться волатильностью рубля, а также колебаниями цен на нефть, говорит он.
Директор по работе с корпоративными клиентами Colliers International Вера Зименкова также ожидает, что долларовые ставки за 2015 год снизятся на 10% минимум. Глубина коррекции рублевых ставок, по мнению аналитика, будет менее значительной из-за повышенного уровня инфляции в стране, который влияет в том числе на коррекцию ставок аренды.
Не все эксперты берутся прогнозировать изменение ставок, особенно рублевых. Основной фактор, который, по словам аналитиков, не дает строить предположения, это изменение самой сути ставок. Если раньше объекты выставлялись в долларах, то теперь они переводятся в рубли, а сравнивать объекты, которые полгода назад считались в долларах, а теперь — в рублях, не совсем корректно, говорят эксперты.
Пустующие центры
Рекордный объем нового строительства и одновременно отсутствие спроса на новые помещения привели к росту свободных площадей. Офисные центры стоят незаполненными, средняя вакантность по Москве — около 15–17%. Наиболее пессимистичная картина очевидна в «Москве-Сити», где концентрация офисов очень высока, а уровень вакантных помещений в настоящее время превысил 40%, рассказывает руководитель группы мониторинга Cushman & Wakefield Юлия Богомол.
В 2015 году прирост нового предложения может быть на 40–50% ниже, чем в 2014 году, подсчитали в Colliers International.
Директор по работе с корпоративными клиентами компании Вера Зименкова говорит, что около трети заявленного объема площадей может быть не достроено в этом году. «Возможный перенос сроков ввода значительной доли строящихся объектов в сочетании с умеренным спросом на сегмент офисов класса В, с большой вероятностью, сдержит рост среднего уровня вакантности, который в 2015 году составит 14,6–14,8%», — считает эксперт.
Офисам класса А приходится тяжело: на данный момент в них пустует около 26% площадей. Это на 9 процентных пунктов больше, чем в прошлом году.
В 2014 году доля сделок с классом А составила 202 600 кв. м от общего объема, что на 20% меньше показателя за 2013 год, рассказали в CBRE.
В классе В, по данным Colliers International, среднее значение вакантности увеличилось на 3,5 п.п., составив 10,9%. «В основном пустуют объекты, вышедшие на рынок в последние два года, которые либо предлагаются по завышенной ставке аренды, либо имеют не самое привлекательное местоположение с точки зрения удаленности от метро», — поясняют в компании.
Аналитики JLL считают, что кризис довольно сильно ударит и по самым бюджетным офисам низкого качества. В результате снижения ставок аренды на рынке появился достаточно широкий выбор более качественных помещений высокого класса, которые теперь могут позволить себе арендаторы.