Запущенной в 2020 году льготной ипотечной программой пользовались не только россияне, которым было нужно жилье, но и инвесторы, для которых расходы по ипотечным платежам компенсировались повышением стоимости самих квартир. Прсое отмены льготной ипотеки остаются инструменты, за счет которых можно по-прежнему зарабатывать на строительном бизнесе, уверены опрошенные «Российской газетой» эксперты».
По итогам первой половина 2024 года лоты на первичном рынке в среднем подорожали на 6%, но в дальнейшем рост значительно замедлится из-за завершения самой массовой программы льготной ипотеки на жилье в новостройках. В то же время альтернативные инструменты инвестирования, связанные с недвижимостью, могут потенциально дать высокую доходность, обогнав не просто цены на квартиры, но и растущие ставки по банковским вкладам на срок от года.
«В долгосрочной перспективе доходность недвижимости сопоставима с рынком акций, — отметил старший инвестконсультант ФГ «Финам» Тимур Нигматуллин. — По расчетам, за последние 24 года рынок акций без дивидендов позволил бы приумножить капитал примерно в 21 раз, а жилая недвижимость в Москве без учета рентных доходов — в 17 раз. Таким образом, покупка акций или жилья — в целом эквивалентный по доходности и по уровню риска выбор».
Инструменты ЗПИФ в сегменте коммерческого строительства могут уже в следующие пять лет принести доходность инвестору в размере 20% годовых. Такая прибыль сформируется из роста стоимости базового актива и текущей рентной доходности (тем более если речь о качественных объектах, где арендная плата пересматривается ежегодно).
По мнению аналитиков, биржевые активы доступны более широкому кругу акционеров, поскольку ценные бумаги стоят значительно меньше, чем первый взнос за квартиру. Однако биржевые инструменты более поддатливы ценовым колебаниям и несут большие риски, чем ипотека или покупка жилья. К примеру, с 2020 года недвижимость увеличилась в цене на 87%, а акции ПИКа — на 105%, «Самолета» — на 195%. Но при этом бумаги ЛСР и «Эталона» с тех пор упали в цене на 2 и 48% соответственно. Поэтому успех акций и их отрыв от роста цен на недвижимость будет напрямую зависеть от рыночной конъюнктуры и фундаментальных характеристик отдельных застройщиков.
В последние годы цены на рынке недвижимости регулировались льготными программами и низкими ставками по ипотечным кредитам, которые стимулировали рост стоимости объектов. Теперь же в условиях жесткой денежно-кредитной политики облигации застройщиков могут принести доходность выше 20%, напомнили в БКС. Потенциал акций эмитентов массового сегмента оценивается высоко — например, продажи «Самолета» в первые полгода взлетели на 75%, у «Эталона» — удвоились. Аналитики полагают, что в горизонте одного года акции этих компаний строительного сектора поднимутся на 74% (до 4,9 тыс. рублей) и на 58% (до 120 рублей) соответственно.
Перспективы есть и у компаний, которые смещают курс на регионы. Наиболее привлекательными инвестициями остаются, по мнению экспертов «Цифры Брокер», акции «Эталона» и «Самолета», так как компании в поисках новой ниши для трансформации бизнеса, а также параллельно работают над новыми строительными проектами в других субъектах РФ с менее насыщенным рынком.
Факт