Новые условия льготных программ. Главное об ипотеке за июль

Руководитель направления экспертной аналитики Банки.ру Инна Солдатенкова рассказывает о главных событиях ипотечного рынка в июле.

Новые условия семейной ипотеки

Основные изменения на рынке ипотеки в июле коснулись обновленных параметров семейной и IT-ипотеки. Обе программы продлены до конца 2030 года, но с новыми условиями. Так, семейную ипотеку могут получить семьи, где есть один ребенок возрастом до шести лет включительно на момент подписания договора / ребенок с особенностями развития / двое несовершеннолетних детей. Однако последняя категория может участвовать в программе, только если проживает в регионе с малой численностью населения или низкими темпами строительства жилья. Основные параметры программы остались прежними: ставка до 6% годовых, сумма до 12 млн рублей в Москве и области и Санкт-Петербурге и области, 6 млн рублей в иных регионах. Допускается ее увеличение за счет сочетания с рыночной ипотекой, в этом случае платеж будет рассчитываться по средневзвешенной ставке. Взять кредит по-прежнему можно на покупку квартиры в новостройке или готового или строящегося дома у застройщика (сделки по переуступке прав при этом не допускаются), на индивидуальное строительство жилого дома (но только с применением эскроу-счета) либо на рефинансирование уже имеющейся ипотеки, оформленной на приобретение первичного жилья. При этом для семей, имеющих детей с особенностями развития, также предусмотрена возможность получить кредит на рефинансирование ипотеки на строительство дома или на покупку вторичного жилья (но перечень регионов в последнем случае ограничен). 

Досрочное обновление IT-ипотеки

Ипотеку для IT-специалистов с 1 августа могут получить только сотрудники аккредитованных Минцифры IT-компаний, получающих налоговые льготы. При этом компания-работодатель не должна быть зарегистрирована в Москве или Санкт-Петербурге. В этих же регионах теперь нельзя и приобретать недвижимость. Кроме того, максимальная процентная ставка была повышена с 5% до 6% годовых, а максимальная сумма кредита стала единой для всех регионов (9 млн рублей), но как и в семейной ипотеке, осталась опция «комбо-ипотеки» — совмещения льготной программы с рыночной. Еще одно важное изменение коснулось срока работы специалиста в IT-компании: ранее для сохранения ставки необходимо было проработать в отрасли не менее пяти лет, а теперь — в течение всего срока действия ипотеки. В случае, если в течение полугода после увольнения заемщик не устроится в новую IT-компанию — получателя налоговых льгот, ставка будет повышена. Кроме того, теперь действуют единые требования к доходу заемщика независимо от возраста: для сотрудников компаний, которые зарегистрированы в городе-миллионнике, Московской или Ленинградской областях, зарплата должна быть минимум 150 тыс. рублей до вычета НДФЛ, в остальных городах — от 90 тыс. рублей. Получить кредит можно на покупку квартиры, участка под строительство либо дома на первичном рынке. 

Таким образом, произошедшие изменения ощутимо сократили пул потенциальных заемщиков по льготной ипотеке. Ввиду этого можно ожидать значительного сокращения выдач по ней, что будет усиливать и периодическое исчерпание выделяемых банкам государством лимитов на субсидирование. Кроме того, не исключено, что на фоне увеличения бюджетных расходов в ближайшее время могут быть пересмотрены как условия по другим госпрограммам, так и сам порядок расчета субсидии для банков. 

Снижение спроса

На фоне завершения массовых льготных программ и сохраняющихся высоких ставок по рыночной ипотеке новые выдачи на рынке в июле ожидаемо просели. Так, по данным Frank RG, по итогам двух первых недель июля объем выдач ипотечных кредитов в России снизился на 46,4% к показателю месяцем ранее, а их количество уменьшилось в два раза. Вместе с тем, средний чек ипотеки почти не изменился, составив 4,32 млн рублей. Повышение Банком России 26 июля ключевой ставки до 18% годовых закрепит сложившийся на рынке тренд как минимум до начала 2025 года, и в ближайшее время мы увидим существенное замедление динамики ипотечного рынка, а также ощутимую просадку выдач у большинства игроков. При этом следует ожидать, что спрос будет вялотекущим и потребность в ипотеке, скорее всего, будут закрывать либо лица, подходящие под одну из адресных госпрограмм, либо те, кому срочно нужно приобрести выгодный объект. 

Что будет дальше с рынком ипотеки

После повышения ключевой ставки мы не наблюдаем существенного изменения банками условий по ипотеке. Корректировки вносят отдельные игроки, и связать это можно с тем, что в ожидании повышения ключевой ставки многие банки заранее повысили ставки по рыночной ипотеке, в результате чего они вплотную приблизились к своим запретительным уровням. Как результат — с июля большинству людей получить ипотеку практически невозможно, так как уровень одобрения напрямую зависит от коэффициента «платеж/доход», а цены на недвижимость в большинстве регионов пока не снижаются. Принимая во внимание этот факт, а также то, что сейчас в отрасли активно обсуждается введение со следующего года стандарта ипотечного кредитования, ограничивающего возможности банков и застройщиков по применению различных стимулирующих продажи схем, можно ожидать, что банки перейдут на выдачи в так называемом «ручном режиме» - исходя из запроса конкретного клиента. Также не исключен сценарий, что ряд игроков в принципе «поставят на стоп» рыночную ипотеку и временно выведут такие предложения из своих продуктовых линеек, сосредоточившись на работе с заемщиками, подходящими под адресные категории в рамках льготных программ. Новых регуляторных изменений в отрасли в июле не произошло. ЦБ еще не получил возможность применять в этом сегменте макропруденциальные лимиты, но отмечается, что этот вопрос находится в проработке.