Владельцы жилья на вторичном рынке стали все чаще переоценивать объекты, которые выставляют на продажу. За год разрыв между желаемой и рыночной ценами стал больше на 6,8 процентного пункту (п. п.), рассказал руководитель аналитики «Авито Недвижимость» Станислав Косилов, передает «Российская газета».
По его словам, собственники сильно оторваны от реальности, поскольку оценивают свои квартиры, опираясь на цены, которые выставляют такие же владельцы в аналогичных домах, районах, за похожие объекты. Если человек видит, что сосед выставил квартиру за 10 млн рублей, то решает добавить еще 1–2 млн рублей своему жилью по причине, например, более красивого ремонта или хорошего вида из окна. Но он не учитывает, что сосед мог взять расценки из головы, а после не может продать жилье в течение года или несколько лет.
В результате каждый последующий продавец еще выше задирает цены относительно профессиональной оценки. В Москве разница между рыночной стоимостью и той, что продавец указывает в объявлении, может достигать 10% от фактической стоимости сделки (учитывая столичные расценки, это большая сумма).
Если говорить в целом, завышение стоимости объектов владельцем вторички стало уже обыденным явлением, отмечает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Такие собственники обычно не пользуются услугами риелторов, которые проконсультируют их по актуальным ценам, а мотив для повышения цены может быть чисто психологическим. Как правило, такая «наценка» достигает 20%, хотя на рынке встречаются и более переоцененные объекты.
«За последний год, по нашим наблюдениям, процент завышения принципиально не изменился. Владельцы объявляют цену и ждут покупателей. Потенциальные клиенты, в свою очередь, тоже не спешат идти на торг — они выбирают несколько интересующих их объектов и следят за изменением цены, — объяснил Сырцов. — Собственник переоцененной квартиры не наблюдает активности потенциальных клиентов и постепенно начинает сбивать цену, пока она не достигает рыночного, равновесного уровня и не происходит сделка».
Механизм ценообразования на вторичном рынке отличается от первичного, поскольку во втором случае у застройщика есть кредитные обязательства перед банком, то есть всегда существует планка, ниже которой цена квартиры опуститься не может. Ценой на первичном рынке управляют специалисты, ни анализируют и быстро реагируют на изменяющуюся рыночную конъюнктуру, это и обеспечивает им продажи на выгодных условиях.
Вторичный же рынок, особенно если собственник занимается продажей самостоятельно, чаще всего не обременен профессиональными инструментами и навыками оценивания, здесь преобладает сравнительный метод.
«В ситуации, когда спрос не очень большой из-за дорогой ипотеки, наличия большого числа конкурентных предложений на первичном или вторичном рынке или комплекса этих факторов, переоцененные квартиры продать крайне сложно. Обычно в таких случаях при переговорах продавец, если он действительно намерен продать квартиру, готов идти на дисконт», — обращает внимание основатель «БЕСТ-Новострой» и bnMAP.pro Ирина Доброхотова.
В настоящий момент отмечается инертность продавцов вторички, поскольку многие ждут завершения льготной ипотеки, надеясь, что спрос на новостройки перераспределится и покупатели переключатся на предложения на вторичном рынке. Но развороту спроса, очевидно, препятствует высокая ипотечная ставка по программам без субсидирования — 18–20%, указала эксперт. Торг за вторичку, как правило, не превышает 3–4%.
Предложения банков по ипотеке на вторичное жилье:
* Предложение актуально на дату публикации материала.
