Нужно ли разводиться с супругом, чтобы оформить ипотеку?

Как можно оформить ипотеку, не делая мужа созаёмщиком?

В адрес нашей редакции пришёл вопрос. «Как можно оформить ипотеку, не делая мужа созаёмщиком? Проблема в том, что у моего мужа плохая кредитная история. Не просто плохая, а очень плохая. По всем кредитам, что у него есть, просрочки более 90 дней. А я хочу нормальную квартиру, чтобы не жить вчетвером в убогой однушке в убогом районе убогого города. Возможность оформить и платить ипотеку у меня есть, но боюсь, что из-за мужа в кредите откажут. Не разводится же нам. Он хоть и не умеет платить по кредитам, но человек хороший».   

_{Мне надо подумать. Фото: fb.ru}

Начнём с того, что при оформлении ипотеки супруг в большинстве случаев становится созаёмщиком. Опасения читательницы обоснованы.

Николай Мальнев

Директор департамент развития каналов дистрибуции, Азиатско-Тихоокеанский банк

Комментарий эксперта:

В стандартном процессе оформления ипотечного кредита и приобретения недвижимости супруги являются созаёмещиками по ипотечному кредиту и совместными собственниками недвижимости: режим совместной собственности на имущество, приобретённое в браке, закрёплен законодательно

Большинство людей не видят в этом проблемы. Наоборот, у семьи появляется больше шансов получить одобрение по ипотеке — банк рассматривает доход обоих супругов. Согласитесь, что доход 60 000 рублей выглядит весомее, чем 30 000.

Но не все семьи одинаковы. Так, у нашей читательницы муж должник по кредитам. Бывают случаи, когда у второго супруга нет официального дохода или на нём уже лежит большая кредитная нагрузка. В таком случае включать супруга в созаёмщики нет смысла. 

Банк проверяет кредитную историю всех участников сделки?

Пресс-служба Промсвязьбанка обращает внимание, что банк проверяет кредитную историю не только самого заёмщика, но и созаёмщика:

Важно помнить, что перед одобрением кредита банк запросит в БКИ кредитные истории всех участников. И если один из заёмщиков когда-либо беспечно относился к своим долговым обязательствам, это повлияет на решение банка 

Николай Мальнев добавляет, что если банк придерживается «стандартного порядка оценки заёмщиков», то плохая кредитная история или закредитованность созаёмщика могут стать причинами отказа в ипотеке. Но есть исключения. 

Николай Мальнев

Директор департамент развития каналов дистрибуции, Азиатско-Тихоокеанский банк

Комментарий эксперта:

В ряде случаев, например, когда дохода одного из заёмщиков достаточно для обслуживания ипотечного кредита, доходы второго супруга могут не рассматриваться, а кредитная история не проверяться. В таких случаях созаёмщик участвует в сделке только по факту заключённого брака с заёмщиком

Наша читательница пишет, что её дохода хватит, чтобы обслуживать ипотеку. Получается, что супруг хоть и выступит созаёмщиком, но проверять его не будут. 

Игорь Селезнёв, начальник управления ипотечного кредитования МКБ отмечает, что в их банке предусмотрены случаи, когда второй супруг исключается из числа созаёмщиков:

• отрицательная кредитная история;
• высокая кредитная нагрузка;
• несоответствие условиям кредитования (гражданство, возраст);
• начата процедура банкротства;
• наличие судимости;
• невозможность оформления займа или права собственности из-за полагающихся льгот (например, военные и другие льготные категории граждан).

Впрочем, можно не полагаться на милость банка в надежде, что он сам исключит супруга из числа созаёмщиков или закроет глаза на его «грешки». Можно составить брачный договор или нотариальное согласие второго супруга на оформление недвижимости в залог.

Николай Мальнев предупреждает:

Николай Мальнев

Директор департамент развития каналов дистрибуции, Азиатско-Тихоокеанский банк

Комментарий эксперта:

Следует понимать, что дохода оставшегося супруга должно хватать для получения требуемой суммы кредита. Выходом из ситуации в случае недостаточности дохода является привлечение созаёмщкиов из числа иных родственников, обладающих доходом: как правило, банки допускают привлечение иных созаемщиков, кроме супруга

Маткапитал — не препятствие

Приобретение квартиры с использованием маткапитала не обязывает родителей становиться созаёмщиками. Один из супругов может исключить себя. Как отмечает Игорь Селезнёв, «использование материнского капитала не обязывает супругов быть участниками сделки именно вдвоём. Обязательными требованиями являются участие в ипотечном кредите одного из родителей, а также наделение совместной собственностью ребёнка по окончании ипотечного кредита».  

%ТГБ1%

Совет читательнице:

1. Узнайте в выбранном банке, будет ли рассматриваться доход и кредитная история мужа, если для обслуживания ипотеки хватит только вашего дохода. Также уточните, будет ли супруг автоматически исключён из числа созаёмщиков.
2. В крайнем случае составьте брачный договор или нотариальное соглашение.

Как видим, разводиться необязательно.