Рынок жилищного строительства вступает в стрессовый режим работы. Как отмечается в исследовании рейтингового агентства «Эксперт РА» «Обзор отрасли жилищного строительства в РФ: антикризисный триллион для отрасли», переходить на новую систему проектного финансирования застройщики будут в условиях нехватки капитала и падения маржи, а часть участников рынка могут вообще не получить доступ к проектному финансированию из-за несоответствия критериям банков. Для сохранения темпов ввода объектов и смягчения отраслевого стресса потребуется господдержка отрасли на 1 трлн рублей до 2022 года.
Напомним, с 1 июля 2019 года российские застройщики, ранее привлекавшие средства дольщиков, перейдут на проектное финансирование жилищного строительства с использованием счетов эскроу. Часть проектов будет достраиваться по старым правилам в том случае, если они будут соответствовать определенным критериям.
По мнению «Эксперт РА», дефицит капитала застройщиков угрожает успеху реформы. Агентство указывает, что для проектов в системе эскроу-счетов введен третий норматив достаточности собственных средств в 10% от общего бюджета проекта. Чтобы его выполнить, отрасли в среднем требуется увеличение капитала по крайней мере на 18%. При этом требования банков более строгие: они готовы кредитовать проекты с участием собственных средств застройщика в размере 15% от общего бюджета. Поэтому для нормальной работы с банками общий капитал застройщиков в отрасли потребуется увеличить почти вдвое. Между тем собственных источников для докапитализации у отрасли нет, особенно у небольших региональных застройщиков.
Аналитики предупреждают, что банковский кредит «съест» рентабельность застройщиков. «В среднем новая система финансирования может увеличить долю процентных расходов в выручке большинства проектов до 11% и выше, что более чем вдвое превышает нынешний уровень в 5%. Это произойдет, если банки не внедрят льготную ступенчатую систему скидок на спецставки, а застройщики не смогут поднять цены на квартиры», — говорится в обзоре.
Кроме того, просрочка при вводе объектов теперь будет обходиться застройщикам дороже, полагают эксперты. По их данным, треть жилой недвижимости в России строится с задержкой срока, а средний срок задержки превышает один год. Застройщик в сложившейся системе финансирования, как правило, не несет за это существенной финансовой ответственности, поскольку большая часть фондирования — это бесплатные деньги дольщиков. По подсчетам агентства, в новых условиях каждый квартал просрочки будет уменьшать общую маржу проекта на 1,3% от выручки. Просрочка в один год приведет к сокращению маржи за счет переплаты процентов по кредиту в размере 5,2% от выручки.
НовостьВ «Эксперт РА» полагают, что банки, несмотря на желание активно работать с застройщиками, вынуждены подходить к оценке рисков с более жесткими требованиями к их финансовой устойчивости, чем это предусмотрено законодательством. Под угрозой неполучения финансирования находятся низкомаржинальные проекты, а также застройщики, ранее допускавшие просрочки или связанные с проектами, ушедшими на банкротство. По оценкам агентства, уже сейчас больше четверти застройщиков не смогли бы получить проектное финансирование, если бы перешли на систему эскроу-счетов.
Совокупность новых рисков рынка жилищного строительства, по оценке агентства, может привести к сжатию объема рынка на 25%. «Это растянутый во времени процесс, но он будет нарастать в процессе замещения проектов старой системы финансирования на проекты с эскроу-счетами. Полный переход всех проектов на новую систему финансирования ожидается к 2022 году, когда последние объекты с прямым привлечением средств дольщиков будут достроены. Предотвратить сжатие без денежной поддержки проектов наиболее слабых игроков будет крайне сложно. При этом объем требуемого финансирования оценивается нами в 1 трлн рублей в течение трех лет», — отмечается в исследовании.
