7 признаков, по которым можно предвидеть рост цен на недвижимость

Как известно, покупать недвижимость стоит, когда рынок достиг дна, а продавать — в момент пика по максимальной цене. Впрочем, на стоимость объектов всегда влияет множество факторов и поэтому для инвестора важно выбрать подходящую стратегию и суметь предугадать, как будут вести себя цены на конкретном отрезке времени. «Транио» рассказывает, по каким признакам можно определить, будет ли недвижимость дорожать или дешеветь в ближайшем будущем:

• рост экономики (ВВП),
• рост благосостояния среднего класса,
• увеличение объёмов строительства,
• снижение ипотечных ставок,
• рост цен на нефть и энергоресурсы,
• крупные международные события,
• развитие инфраструктуры.

Рост экономики (ВВП)

Рост экономики приводит к повышению покупательной способности и благосостояния населения. В свою очередь, это ведёт к увеличению количества сделок на рынке и, как следствие, росту цен на недвижимость. К примеру, в Испании и Италии как ВВП, так и цены на жильё росли с 2000 вплоть до 2008 года, когда начался мировой финансовый кризис, и уже начиная с 2009 года в обеих странах эти показатели снизились.

Рост благосостояния среднего класса

Бóльшая часть покупателей недвижимости — представители среднего класса. Изменение доходов этой социальной прослойки в значительной степени влияет на спрос и, соответственно, цены на рынке. В целом в странах, где средний класс быстро богатеет, цены на жильё растут быстрее, и наоборот.

Например, с 2000 по 2015 годы среднегодовой рост благосостояния этого класса на Филиппинах и в России составил 11 %, а цены на недвижимость в этих странах за тот же период росли в среднем на 7 и 9 % в год соответственно. Во Франции и Швейцарии среднегодовой рост благосостояния этой группы населения составил 7 %, а рост цен на жильё — 5 и 4 %. В Японии уровень доходов таких граждан за 15 лет не изменился, а недвижимость при этом подешевела на 2 %.

Увеличение объёмов строительства

Оживление строительной отрасли свидетельствует об улучшении ситуации на рынке недвижимости. Объёмы строительства начинают увеличиваться по мере восстановления спроса. Так, темпы строительства в Испании перестали сокращаться в 2013–2014 годах, и вместе с тем начали повышаться цены на недвижимость.

Снижение ипотечных ставок

Когда ставки ипотечных займов снижаются, цены на недвижимость растут, и наоборот. Например, в США до 2006 года жильё дорожало, а ставки падали. После того как пузырь лопнул, цены начали снижаться, а ставки сразу пошли вверх. Это объясняется тем, что при благоприятных условиях кредитования люди чаще берут ипотеку, что, в свою очередь, приводит к росту спроса и цен на недвижимость.

Рост цен на нефть и энергоресурсы

Когда цены на нефть растут, повышаются и цены на недвижимость. Так, по данным Savills, на фоне дешевеющей нефти с 2007 по 2009 год квартиры в Москве подешевели на 51 %, а когда в январе-феврале 2009 цены на нефть начали повышаться, стоимость квадратного метра тоже пошла вверх. В 2015 году нефть показывала отрицательную динамику, и цены на жилье тоже снижались.

Такая ситуация характерна не только для энергозависимых рынков, но и для стран, импортирующих нефть: дешёвые энергоресурсы снижают расходы населения и компаний, соответственно, высвобождаются средства на покупку недвижимости, что приводит к росту спроса и цен на рынке.

Крупные международные события

Крупные международные события (Олимпийские игры, Чемпионат мира по футболу, всемирные выставки и т. д.) приводят к росту цен на жильё рядом с местом проведения этих мероприятий. Иногда такие события имеют продолжительное влияние на рынок, например, «эффект Олимпиады» наблюдается в городах-хозяевах Игр в течение нескольких лет после проведения соревнований. Так, в Афинах (место проведения Летних игр 2004 года) и в Лондоне (2012) цены на жильё до Олимпиады росли умеренными темпами, а после неё резко шли вверх. В 2015 году, накануне Олимпийских игр в Рио-де-Жанейро, цены в этом городе уже повысились настолько, что на рынке образовался пузырь. Олимпиада-2020 будет проходить в Токио, и эксперты также ожидают рост цен на недвижимость в японской столице.

Аналогичным образом на рынок влияют и другие крупные события. Например, в Дубае прогнозируется рост цен на недвижимость в связи с проведением всемирной выставки «Экспо-2020». По сообщению сайта ArabianBusiness.com, жильё в крупнейшем городе ОАЭ начало дорожать уже в ноябре 2014, сразу после того, как было объявлено, что мероприятие будет проводиться в Дубае: с ноября по декабрь 2014 недвижимость рядом с площадками, выбранными для проведения «Экспо-2020», выросла в цене на 9 %.

Развитие инфраструктуры

Строительство международных аэропортов, крупных клиник, мостов и другие крупные инфраструктурные проекты приводят к тому, что цены на недвижимость в близлежащих районах растут быстрее, чем в других частях города.

Например, по данным Knight Frank, цены на лондонскую недвижимость, расположенную на участках, прилегающих к местам возведения станций высокоскоростной железной дороги Crossrail (на данный момент это крупнейший инфраструктурный проект Европы), растут в среднем на 5 % быстрее, чем в других районах британской столицы.

Другой пример: аналитики турецкого Центра стратегического планирования инвестиций в недвижимость (Gayrimenkul İçin Strateji Platformu) считают, что стартовавшее в 2014 году строительство третьего в Стамбуле аэропорта привело к повышению цен на недвижимость в прилегающих районах. По данным Центра, земля рядом с аэропортом в 2013 году стоила 20–30 евро/м², а в 2015 году — уже 77 евро/м².

«Транио» рекомендует следить за событиями на рынках и выбирать локации для инвестиций в соответствии с прогнозируемой динамикой цен.