Фонды, местные власти, церкви и частные владельцы сдают землю в аренду. Дом на юге Гамбурга можно приобрести за 159 тыс. евро – звучит заманчиво. Однако в таких сделках есть подвох: недвижимость принадлежит не покупателю, а является объектом наследственных прав. Человек имеет право арендовать землю и построить или купить на ней недвижимость. Дом без земли в Германии часто единственный способ выйти на рынок недвижимости в крупных городах. «Это означает высокую ликвидность, особенно в регионах с высокими ценами. Сборы и кредиты ниже, потому что не надо содержать землю», – объясняет Маттиас Нагель, управляющий директор Немецкой ассоциации аренды.
Читайте также: Почему арендаторы в Германии могут столкнуться с резким ростом арендной платы в 2025 году
Покупатели ежегодно платят процентную ставку – это своеобразная арендная плата. Ее размер зависит от стоимости недвижимости и требований местных властей. Во Франкфурте-на-Майне арендная плата за землю составляет 2,5% от стоимости земли, в Гамбурге – 1,3%. В обоих городах под жилые и коммерческие цели выделено около 4 500 земельных участков на правах наследственного владения.
Договоры аренды обычно имеют срок от 60 до 99 лет. По его истечении арендатор обычно может вернуть стоимость здания. «Некоторые договоры предусматривают компенсацию 100% от стоимости здания, другие – вообще никакой», – говорит Маттиас Нагель.
Поэтому покупателям следует тщательно проверять условия договора и обращаться за профессиональной консультацией, если есть сомнения. «Некоторые видят невыгодные пункты уже после подписания контракта. В контракте могут быть скрытые положения, которые приведут к проблемам», – объясняет Нагель.
Особенно важна оговорка о капитализации. Она определяет, как будет меняться арендная плата в зависимости от экономических изменений. Также положения о возврате – они позволят досрочно расторгнуть договор, но вероятно без компенсации. Следует с самого начала обращать внимание на такие детали, чтобы избежать неприятных сюрпризов.
Несмотря на все плюсы, есть подводные камни. Например, проблемы при перепродаже. Продать можно – были бы покупатели, но решающими факторами являются оставшийся срок договора и размер земельной ренты. «Аренда со сроком в 30 лет и выгодной или рыночной процентной ставкой, безусловно, привлекательна. Но если оставшийся срок составляет несколько лет, покупателя найти почти невозможно. Здесь поможет досрочное продление договора – оно обеспечит надежность и лучшие возможности для продажи», – говорит эксперт Нагель.
Но даже с условием, что землю покупать не нужно, платежи за аренду должны учитываться. «В среднем владение недвижимостью ограничивается 16–18 годами – получается вполне выгодно. Но если недвижимостью будет владеть несколько поколений, аренда становится невыгодной», – объясняет Нагель.
Кроме того, не все банки работали с подобными ситуациями, и зачастую эта недвижимость не считается свободной. Это может привести к более высоким процентным ставкам – банки часто считают арендованное имущество менее ценным, поскольку оно не является частью свободного владения.
Реформа налога на недвижимость 2025 года затрагивает и арендаторов. «Аренда сравнима с владением недвижимостью, арендатор все еще обязан платить налог на имущество», – объясняет Нагель.
Сообщение Дом без земли в Германии: плюсы и минусы появились сначала на Новости Германии: последние события на русском языке.
