Эксперты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» провели онлайн-конференцию на тему «Эпоха высоких ставок на рынке недвижимости: как выжить и адаптироваться?». На вопросы читателей ответили специалисты банков и девелоперских компаний.
Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко считает, что в ближайшее время застройщикам придется придумать, как продавать квартиры нормальной площади и без ипотеки. По его словам, последние четыре года рынок жил в условиях высоких продаж на фоне доступной ипотеки, но теперь ее практически нет, а ставки по рыночным кредитам давно достигли заградительного для заемщиков уровня. Причем, еще недавно все ожидали возврата ставок к приемлемому уровню уже в 2025 году, но теперь прогнозы ЦБ отодвигают нормализацию ставок аж на 2027 год. То есть эпоха высоких ставок и фактически отсутствие ипотеки – всерьез и надолго.
«И даже если снижение ставок все же начнется в обозримом будущем, то вряд ли оно будет быстрым и сильным, а удешевление ипотеки с 25% годовых до 20% не спасет ситуацию. Все эти обстоятельства неизбежно вызовут структурную трансформацию рынка, которая уже начинает происходить», - считает эксперт, добавляя, что к тому же Москва запретила строить мини-студии в городе. «Так что теперь застройщикам придется придумать, как продавать квартиры нормальной площади и без ипотеки. В принципе, это вполне возможно – в начале нулевых ипотека тоже была 20%, и квартиры неплохо продавались. Правда, тогда цены на них были другие», - сказал Олег Репченко.
Схемы «Ипотека от застройщика» предполагает увеличение стоимости приобретаемого жилья и потому несет высокий риск для заемщика, заявил во время онлайн-конференции председатель правления Ассоциации российских банков (АРБ) Олег Скворцов. Он напомнил, что 18 июля 2024 года Комитет по стандартам деятельности кредитных организаций, созданный Банком России, куда входит представитель Ассоциации, одобрил «Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков», который в том числе накладывает запрет на участие банков в схемах «ипотека от застройщика». Стандарт вступит в силу с 1 января 2025 года.
«Надо сказать, что данная схема (ипотека от застройщика) несет высокий риск для заемщика, так как экономия на процентной ставке выливается для него в увеличение стоимости приобретаемого жилья, то есть цена такого жилья для заемщика становится выше его рыночной стоимости. В случае возникновения непредвиденной жизненной ситуации заемщик не сможет продать жилье, приобретенное в ипотеку, по цене его приобретения, поэтому заемщик может остаться и без квартиры, и с долгом перед банком», - сказал Олег Скворцов.
На фоне снижения спроса застройщикам придется пойти на уступки в 2025 году, заявил директор дивизиона «Домклик» Сбербанка Алексей Лейпи. «Снижение спроса будет подталкивать застройщиков к уступкам, тем более что Банк России намерен и дальше ограничивать возможности продавцов для разогревания спроса через специальные программы, например, рассрочки», - сказал Алексей Лейпи, отвечая на вопрос, касающийся цен в 2025 году.
«Сейчас сложно сказать, насколько масштабным может быть снижение, но отмечу, что сейчас в стройке накопилось 80 млн кв. метров нераспроданного жилья (информация по проектным декларациям застройщиков). Для сравнения – перед стартом программы «Господдержка», когда возникали опасения в связи с ожидаемым падением спроса, было не распродано только 60 млн кв. метров», - добавил эксперт.
Движение цен в 2025 году ожидает и председатель правления Ассоциации российских банков (АРБ) Олег Скворцов. «В последнее время спрос на новостройки определялся, прежде всего, льготной ипотекой. Сейчас в условиях сокращения льготных программ и высокой ключевой ставки, я не вижу предпосылок для сохранения спроса, тем более есть мнение некоторой перегретости рынка (высокие цены, высокая доля нереализованных застройщиками квартир). Поэтому в 25 году следует скорее ожидать заметной коррекции цен», - сказал эксперт.
В свою очередь операционный директор Est-a-Tet Алексей Новиков отметил, что глобального снижения цен в 2025 году не прогнозирует. По его словам, «2025 год, с одной стороны, ожидается стабильным по уровню цен в рамках кварталов, с другой – будет наполнен локальными акциями и сидками». При этом банкротства застройщиков, по его словам, маловероятны. «Банкротства застройщиков, по нашей оценке, – это крайне негативный сценарий, который маловероятен. Более реалистично выглядит сценарий, где банки и девелоперы найдут компромиссное решение, как в сложный период работать совместно над успешной реализацией проектов. 214-ФЗ и проектное финансирование обеспечивает высокий уровень надёжности сделок с новостройками», - сказал Алексей Новиков.
По его мнению, застройщик должен соблюдать рациональный подход между формированием цены продажи и теми затратами, которые он несет при обслуживании проектного финансирования, а также дополнительными затратами на само строительство. «При условии формирования рыночной стоимости (без завышения) квартир, возможных скидок и использования различных инструментов покупки для клиентов (рассрочка, ипотечные продукты в рамках госпрограмм), объект будет активно продаваться и соответственно строиться. Застройщику важно понимать, что необходимо на данный момент его покупателю, и максимально быстро запускать нужные инструменты», - обратил внимание спикер.
Он также отметил, что на текущий момент девелоперы пытаются по максимуму заменить дорогие платежи по ипотеке всевозможными вариантами рассрочек. Также запущены ипотечные программы с пониженными ставками и платежами на короткий срок, чтобы клиент выплачивал меньшие суммы на период высоких ипотечных ставок, а далее мог рефинансироваться.
Современные тенденции в недвижимости отражают стремление к оптимизации пространства и улучшению качества жизни, рассказала директор по продукту AFI Development Вера Синицына. Отвечая на вопрос читателя портала о трендах, которые зарождаются на рынке недвижимости сейчас, она отметила, что девелоперы стараются снизить себестоимость, но не в ущерб качеству и продуктовому предложению — сокращая площадь лобби, коридоров и ненужных зон в квартирах. «В комфорт-классе это достигается благодаря отказу от традиционных консьержей и зон ресепшн в пользу современных систем видеонаблюдения, которым жители доверяют больше. Также и лапомойки теряют популярность, остаются лишь небольшая зона ожидания и почтовые ящики», - перечислила эксперт.
Кроме того, по ее словам, покупатели предпочитают более функциональные планировки и выступают против пространства, которым они не планируют пользоваться и за которое не хочется переплачивать. Еще одна важная тенденция – готовая инфраструктура, подчеркнула Вера Синицына.
Для девелоперов рынок становится более рискованным, заявил CEO ENGEO Development и совладелец компании «МАГ ТЗК» Михаил Груничев. Он отметил, что многие застройщики сейчас активно распродают земельные активы или выводят на рынок сразу большой объем жилья. Это говорит о том, что им необходимо за короткий промежуток времени «выйти в кэш», чтобы снизить долговую нагрузку по кредитам. «Если в 2025 году сохранятся текущие процентные ставки 23-25%, а по всей видимости это так, сложная ситуация для девелоперов продлится ещё года два», - считает Михаил Груничев.
По его словам, для девелоперов это означает замедление темпов продаж, что ведет к снижению рентабельности проектов. Высокие кредитные ставки будут сильнее давить на застройщиков. «Не исключаю, что может сработать эффект "карточного домика", когда один убыточный проект потянет за собой вниз другие», - сказал эксперт.
