Качественно проведенный капитальный ремонт влияет на стоимость квартир в многоквартирном доме. Но денег, собираемых с граждан на эти цели, хронически не хватает, не все регионы готовы участвовать в софинансировании работ, а федеральный бюджет не спешит на помощь. «Профиль» разбирался в ситуации с капремонтом и перспективах ее развития.
Общий котел и спецсчет
С 2014 года ответственность за организацию и проведение работ по капитальному ремонту многоквартирных домов (МКД) возложена на субъекты РФ, а общие для всей страны правила сформулированы в Жилищном кодексе. Закон допускает два способа накопления средств на капремонт: спецсчет, который открывается по воле собственников жилья и на который поступают уплаченные только ими взносы, и так называемый общий котел – фонд, управляемый региональным оператором. Минимальный размер взносов устанавливает регион в соответствии с методическими рекомендациями Минстроя. Львиная доля россиян платят в «котел». Но в последние годы общая площадь домов, собирающих деньги на спецсчетах, выросла с 16,3% до 23,2% от общей площади домов, включенных в региональные программы капремонта.
В региональную долгосрочную программу капремонта попадают все дома вне зависимости от способа формирования фонда капремонта, за исключением аварийных и признанных подлежащими сносу или реконструкции. На ее основе утверждается краткосрочный план капремонта (с указанием объема запланированных на каждый год работ и их стоимости), который доводится до специализированной организации-исполнителя – регионального оператора. К осени 2024-го, по данным Минстроя, в региональные программы капремонта было включено 725,9 тыс. МКД общей площадью почти 2,9 млн кв. м. С 2014 года капремонт провели в 282 тыс. домов общей площадью более 1 млн кв. м, стоимость выполненных работ превысила 1,5 млрд руб.
В профильном думском комитете по строительству и ЖКХ обращают внимание на то, что, хотя программы капремонта работают, площадь признаваемого аварийным жилья из года в год почти не сокращается, и это говорит о недостаточности мер, принимаемых для поддержания жилого фонда в приличном состоянии.
Эксперт проекта «Народный фронт. Аналитика» в сфере ЖКХ Павел Склянчук считает, что действующая правовая модель капремонта сработала на старте реформы, но спустя десять лет пора принять отдельный и детальный закон. «А так капремонт становится всё дороже, а качество работ не улучшается», – говорит он.
Суд да дело
Ольга Власова, председатель МКА «Власова и партнеры», советник Федеральной палаты адвокатов РФ, рассказала «Профилю», что в Москве наибольшее количество связанных с капремонтом дел в судах – иски о признании незаконными сфальсифицированных решений общих собраний собственников МКД о проведении капремонта (без них начинать работы ЖК запрещает). Такие процессы обычно тянутся год-полтора и во многих случаях заканчиваются победой жителей, продолжает адвокат: «Но победа это пиррова, так как к моменту окончания рассмотрения дела ремонтные работы (зачастую некачественные) закончены, деньги со счета регионального оператора списаны и уплачены подрядчикам».
Второе место по частоте занимают споры отдельных собственников как жилых, так и нежилых помещений с фондом капремонта о возмещении убытков, причиненных в результате проведения некачественных работ. Обычно судятся владельцы помещений, пострадавших от заливов или пожаров во время или вследствие ремонта.
Процессы о неисполнении заложенных в региональных программах сроков капремонта Ольге Власовой в столице не встречались, но в регионах это явление совсем не редкое. «Надо отдать должное: с такими исками в суд обращаются не только сами заинтересованные граждане – собственники помещений, но и прокуроры в интересах этих граждан», – говорит она. И довольно часто подобные иски, особенно по заявлениям прокурора, судами удовлетворяются.
Платим недостаточно
У собственников помещений в новых домах обязанность платить взносы на капремонт возникает по истечении срока, установленного субъектом РФ, но не позднее чем через пять лет после сдачи дома. Власти регионов вправе своими решениями и за счет своих бюджетов установить компенсации 50% расходов на уплату минимальных взносов на капремонт одиноко проживающим собственникам жилых помещений 70 лет и старше и 100% расходов – гражданам 80 лет и старше, а также совместно проживающим неработающим пенсионерам или неработающим инвалидам первой и второй групп.
Глава Минстроя Ирек Файзуллин неоднократно заявлял, что даже самые высокие из взносов в стране очень далеки от экономически обоснованных затрат на капремонт.
Исполнительный директор Ассоциации региональных операторов капитального ремонта (АРОКР) Анна Мамонова рассказала «Профилю», что если на старте программы средний взнос был около 6 руб. за кв. м, а экономически обоснованный – около 15 руб., то сейчас средний взнос составляет около 12,6 руб., а экономически обоснованный, по расчетам ассоциации, порядка 40 руб. «Но вопрос слишком социально чувствителен, чтобы принимать резкие решения, – подчеркивает эксперт. – Речь должна идти о том, как грамотно реализовать постепенное повышение взносов, сохраняя социальную защищенность наиболее уязвимых групп населения за счет более гибкой системы льгот».
Многотарифные взносы
К началу декабря в 31 субъекте РФ уже решили, сколько будут брать с граждан на капремонт. Самые низкие тарифы – в Хабаровском крае (от 2,2 до 13,97 руб. за кв. м), Саратовской (от 3,54 до 9,29 руб.) и Иркутской (от 5,49 до 11,26 руб.) областях. В 21 субъекте РФ максимальный взнос равен минимальному. Во многих регионах взносы на капремонт растут. В Новосибирской области, к примеру, в 2023-м платили 12,53 руб., в 2024-м – 15,52 руб., в следующем году будут отдавать по 19,29 руб. за кв. м.
Недавно Минстрой сообщил, что готовит законопроект о приведении уровня взносов к экономически обоснованным и о первоочередности работ, направленных на сохранение основных конструктивных элементов, повышающих продолжительность эксплуатации МКД. Обсуждается и вопрос о дифференциации взносов на капремонт в зависимости от технической оснащенности домов. В Госдуму такая инициатива еще не поступала, сказал «Профилю» первый замглавы комитета по строительству и ЖКХ Павел Качкаев (ЕР).
В принципе региональные власти и сейчас могут, если захотят, устанавливать многотарифные взносы в зависимости от уровня технической оснащенности зданий и их расположения. В Иркутской области, например, в 2024-м взнос составляет 4,79 руб. за кв. м в доме высотой до трех этажей, оборудованном внутридомовой инженерной системой электроснабжения, с печным отоплением. Если такой дом расположен в районах Крайнего Севера, плата составит 5,86 руб. за кв. м. Максимальный взнос (10,13 руб. за кв. м) берут с жителей южных районов области, если дом выше четырех этажей, с лифтом, холодной и горячей водой и централизованным отоплением.
По данным Минстроя, собираемость взносов на капремонт растет: по итогам 2023 года она составила 98% в среднем по стране. Ольга Власова отмечает, что практически все обращения фондов капремонта в суды о взыскании долгов удовлетворяются, и единственный шанс уменьшить сумму взыскания – это заявить об истечении трехлетнего срока исковой давности.
Лифт преткновения
Капремонт обычно включает в себя ремонт внутридомовых систем электро-, газо-, тепло- и водоснабжения, ремонт, замену и модернизацию лифтов, лифтовых шахт и лифтовых механизмов, ремонт крыши, подвала (если он в общей собственности), фасада и фундамента.
Один из самых дорогих видов работ – замена лифтов. По данным Минпромторга, стоимость закупки и замены лифта в разных субъектах РФ колеблется от 2,5 млн до 4,3 млн руб. При этом загрузка производственных мощностей российских заводов по производству лифтового оборудования (их около 20) не превышает 60%, что связано в том числе со снижением объемов работ в рамках капремонта.
Принятый в 2011 году техрегламент Таможенного союза «Безопасность лифтов» требует до 15 февраля 2025-го заменить все лифты с истекшим сроком службы (25 лет) на территории стран Евразийского экономического сообщества (ЕАЭС). Результаты инвентаризации лифтового хозяйства России, проведенной к осени 2024-го, неутешительны. Всего в региональные программы капремонта включено 575 тыс. лифтов. К февралю 2025-го срок эксплуатации истекает у 64 тыс., на их замену нужно примерно 195 млрд руб. До 2030 года надо будет заменить около 120 тыс. лифтов, но при сохранении нынешних темпов (около 15 тыс. лифтов в год) удастся обновить лишь 75 тыс. И это без учета новых регионов.
Есть договоренность, что Совет Евразийской экономической комиссии отодвинет час икс на 15 февраля 2030 года, уверяют в Минстрое. В России же принято решение заменять в приоритетном порядке только «фактически выработавшие ресурс прочности» лифты, какие именно, определит Ростехнадзор по итогам проведенного обследования. Ирек Файзуллин в Госдуме объяснял: продление срока службы лифта возможно не более чем на пять лет, ответственность за такое решение – на муниципалитетах.
Центр не поможет
По закону финансирование расходов на капремонт субъекты РФ должны обеспечивать самостоятельно за счет средств собственников помещений в МКД. При этом региональные власти могут (но не обязаны) устанавливать перечень работ и услуг, которые они готовы частично оплатить из своих бюджетов. В 2024-м софинансировали расходы на капремонт 45 регионов.
В федеральном бюджете на 2025–2027 годы средств на замену лифтов и софинансирование работ по капремонту нет, говорит Павел Качкаев, но остается надежда, что хотя бы на лифты в нацпроекте «Инфраструктура для жизни», реализация которого начнется с 1 января, деньги найдутся «или центр побудит регионы принимать в этом участие».
До 30 декабря Минстрой, Минфин, Минпромторг и Ростехнадзор должны проработать вопрос о финансировании замены лифтов за счет части средств, высвободившихся в результате списания двух третей задолженности субъектов РФ по бюджетным кредитам.
Еще один вариант решения проблемы – отсрочка (рассрочка) до 50% платежа по договорам подряда по замене лифта на срок до пяти лет. По мнению первого замглавы думского комитета по строительству и ЖКХ Романа Лябихова (КПРФ), «с учетом сжатия жилищного строительства эта схема добавит производителям лифтов возможности реализации, несмотря на стоимость заемных средств», но такие задачи смогут решать только крупные организации.
На законодательном уровне, отмечает Павел Склянчук, предпринимаются меры по укрупнению подрядчиков с целью удешевления стоимости и повышению надежности контрагентов, а регионы повышают взносы на капремонт. «Однако такой подход не панацея: жильцы не способны своими силами полностью оплатить работы по замене лифтов и инженерных сетей. Нужно вовлекать бизнес и банки, которые могли бы капитализировать жилую недвижимость с высоким износом», – полагает эксперт.
