Пять советов покупателям недвижимости в Черногории
Как избежать рисков и заключить выгодную сделку
По статистике Prian, Черногория десять лет подряд входит в топ-10 самых популярных стран на портале. Иностранцы с удовольствием покупают здесь дома и квартиры. Прекрасный климат, вдохновляющие пейзажи, низкие налоги, лёгкость в получении ВНЖ… У страны множество преимуществ.
Однако на черногорском рынке недвижимости есть и риски. Рассказываем, на что стоит обратить внимание перед сделкой.
1. Проверяйте документы
Такой совет дают покупателям во всех странах, но всё-таки для Черногории он более актуален, чем, например, для Германии или Великобритании.
Черногорский рынок недвижимости ещё очень молод. Страна получила независимость в 2006 году. Сразу же после этого начался строительный бум – в том числе благодаря иностранным инвестициям.
Государственные институты оказались к этому не готовы: например, они не успели разработать детальные планы развития территорий, проложить дороги и коммуникации. Из-за этого в первые годы существования Черногории практически не выдавались разрешения на строительство, а люди продолжали возводить жильё.
Как результат, на рынке появились десятки тысяч (по разным оценкам, от 40 тыс. до 100 тыс.) нелегализованных объектов недвижимости. В них живут, их продают и покупают. Однако понятно, что такой вариант несёт в себе риск. Есть вероятность, что его в принципе невозможно надлежащим образом зарегистрировать.
Поэтому проверяйте документы – и на сам объект недвижимости, и на застройщика, который его возводит.
2. Изучайте окружение
Ещё один риск связан – опять же – с молодостью Черногории. Страна развивается, но пока не во всех районах создана инфраструктура.
Здесь вы можете выбрать прекрасную квартиру в качественном доме, построенном с соблюдением всех стандартов. А потом обнаружите, что к зданию не проложена дорога или рядом негде припарковать автомобиль.
Если покупаете недвижимость в Черногории дистанционно (а это можно сделать), просите риелтора показать не только саму квартиру, но и соседние кварталы. Оценивайте, есть ли рядом всё, что вам понадобится для отдыха.
3. Думайте о сервисе
Масштабные урбанизации с профессиональным отельным сервисом, к которым многие привыкли в Турции или Испании, здесь найти сложно. Таких проектов мало, их только недавно начали строить.
Большинство предложений недвижимости в Черногории – квартиры в небольших ЖК или отдельно стоящие частные дома, не входящие в организованный посёлок. К такой недвижимости не прилагается специализированный сервис, а значит, собственнику самому придётся об этом позаботиться.
Кто будет следить за вашей квартирой, пока вы находитесь за границей? Кто будет сдавать недвижимость в аренду, если вы захотите на этом заработать? Рекомендуем продумать ответы на эти вопросы до заключения сделки.
4. Оценивайте потенциал
Молодость черногорского рынка таит в себе не только риски, но и возможности, главная из которых – инвестиционный потенциал. Недвижимость уверенно дорожает. А после вступления в Евросоюз (страна сейчас является первым кандидатом в очереди) наверняка произойдёт новый скачок спроса и цен. В том числе за счёт иностранцев, которые захотят получить ВНЖ, открывающий доступ к безвизовым поездкам по Европе.
По итогам III квартала 2024-го новостройки в Черногории подорожали на 12% за год. Лучший потенциал у недвижимости, расположенной в популярных туристических локациях и рядом с важной инфраструктурой. Проверяйте, есть ли поблизости от объекта, который вы выбрали, драйвер для дальнейшего роста цен.
5. Покупайте новостройки
В Черногории есть простой и законный способ снизить дополнительные расходы на покупку недвижимости – выбрать новостройку от застройщика.
С 1 января 2024 года в стране повысили налоги на оборот недвижимости. Для объектов до €150 тыс. ставка составляет 3% от кадастровой цены; от €150 тыс. до 500 тыс. – вносится фиксированная сумма €4,5 тыс. + 5%; от €500 тыс. – начисляется €22 тыс. + 6%. Покупатели новостроек этот налог не платят!
Пример надёжного проекта
Проанализируем по вышеописанным параметрам один из самых ярких девелоперских проектов, который возводится в Черногории, – Луштица Бей.
| Документы |
Застройщик Orascom Development возводит интегрированные курорты по всему миру (Египет, Швейцария, Великобритания, ОАЭ…). В его портфолио – девять ярких городов, более 7 тыс. резиденций, семь марин. В Черногории компания действует при поддержке правительства, которому принадлежит 10% акций, и сам проект «Луштица Бей» признан приоритетным для развития побережья. Сложно представить, что на комплекс с таким статусом не получены строительные разрешения. Генплан развития курорта был разработан до начала строительства (за него, кстати, компания получила престижную премию Award of Excellence от Американского общества ландшафтных архитекторов). Застройщик организует сделки под ключ с гражданами 40+ стран мира. Юридический департамент компании представит все отчёты и подготовит договор купли-продажи. |
| Окружение |
Это не просто комплекс, а полноценный курортный город, где продумана вся окружающая среда. Ухоженная набережная, марина с полным сервисом для яхт, пять приватных пляжей, парки для отдыха и площади для прогулок, магазины, рестораны, спа, самые разные спортивные площадки, детский сад, школа, участок полиции и пожарной, банк, почта… В составе комплекса строится первое в Черногории профессиональное поле для гольфа, для проектирования которого застройщик пригласил чемпиона Гэри Плейера (он выиграл 163 турнира на шести континентах и был включён во Всемирный зал славы гольфа). |
| Сервис |
Луштица Бей – интегрированный курорт, за всей инфраструктурой и недвижимостью здесь следит управляющая компания. А значит, можно не бояться, что за время вашего отсутствия с квартирой что-то случится. Любые технические вопросы быстро решают профессионалы. Всем собственникам доступна арендная программа от застройщика: управляющий будет сдавать недвижимость туристам и выплачивать вам пассивный доход. |
| Потенциал |
Недвижимость в Луштице Бей дорожает быстрее, чем в среднем по рынку. В 2012 году, когда город только начинали строить, квадратный метр в ближайшем к морю районе Marina Village продавался за €2,8 тыс., сейчас – около €10 тыс. Главная причина высокого потенциала – масштаб проекта. Чем больше инфраструктуры и сервисов появляется в городе, тем дороже становится каждый отдельный объект недвижимости. После открытия поля для гольфа ожидается новый скачок цен. |
| Расходы |
Это новостройка, а значит, покупателю не придётся платить налог на сделку. Более того, застройщик берёт на себя буквально все дополнительные расходы: гонорар нотариусу, переводчику и даже риелтору, если вы решите обратиться через посредника. Всем покупателям доступны индивидуальные планы рассрочек с первым взносом от 20%. Застройщик поможет организовать безопасные платежи из любой страны. |
Что продают в Луштице Бей
В продаже сейчас представлена недвижимость в трёх районах курорта Луштица Бей.
The Peaks
Новая эпоха в недвижимости Черногории. Первая в стране коллекция гольф-резиденций с захватывающими видами на Адриатическое море и Которский залив. Район предлагает просторные виллы, современные таунхаусы с бассейнами и элегантные экологичные апартаменты.
Horizon
Роскошные резиденции, расположенные на побережье Адриатики. Район вдохновлён средиземноморской архитектурой и предлагает стильные и просторные дома, созданные для максимального комфорта и наслаждения захватывающими видами. Расслабьтесь на террасе, окунитесь в инфинити-бассейн и почувствуйте себя частью оживлённого сообщества, сохраняя при этом приватность.
Centrale
Бьющееся сердце Луштицы Бей. Здесь разместится вся основная инфраструктура города: школа, больница, пожарная и полицейская станции, уже открыты рестораны, бутики, тренажёрный зал, спортивные и детские площадки, салон красоты, отделение скорой помощи и кабинет дантиста.
Реклама. Lustica Development AD Tivat, рег. номер 02744597, erid: 2SDnjcodKYP
