По предварительным итогам 2024 года объем реализации первичного жилья в Санкт-Петербурге и Ленинградской области составит около 3,2 млн кв. метров, что на 11% меньше показателя прошлого года. Об этом в рамках пресс-конференции Setl Group «Карты на стол! Итоги и прогнозы рынка недвижимости» сообщила директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Согласно статистике компании, общее количество сделок в 2024 году составит порядка 70 тыс. штук. Если не учитывать пиковые значения, зафиксированные на протяжении всего II полугодия 2023 года и I полугодия 2024 года, которые были спровоцированы повышением ключевой ставки и первоначального взноса, а затем завершением госпрограммы, то средний объем сделок в месяц можно сопоставить с прошлым годом — порядка 6 тыс. Это соответствует средним значениям и за 2022 год – около 5,9 тыс. сделок в месяц.
По словам Ольги Трошевой, после снижения объема реализации новостроек в июле 2024 года вслед за июньскими пиковыми продажами, уже в августе и сентябре была намечена положительная динамика. Осенью продажи были зафиксированы на уровне средних значений по рынку. «Сейчас спрос поддерживают ограниченные лимиты по семейной ипотеке, а также разнообразные инструменты продаж — индивидуальные ипотечные продукты и программы рассрочек. При этом в декабре, как правило, мы наблюдаем традиционный для последнего месяца года рост продаж, тем более на этот период намечены старты новых проектов», – прокомментировала она.
Эксперт отметила, что в отличие от спроса, предложение первичного жилья в Петербургской агломерации снизилось значительнее. На конец 2024 года его объем оценивается в 3,4 млн кв. метров, что на 16% меньше показателя прошлого года. Главной причиной сокращения экспозиции является снижение объема выхода новых объектов в продажу. Так, ожидается, что он составит порядка 2,7 млн «квадратов» (на 16% ниже объема реализации за тот же период).
При этом в Петербурге за год объем поступившего на рынок нового предложения оценивается в 1,6 млн кв. метров, что на 35% меньше, чем в предыдущем году. Кроме того, показатель на 27% ниже спроса на новостройки в городе — по итогам года объем реализации в Северной столице оценивается в 2,2 млн кв. метров жилья.
Ольга Трошева добавила, что за счет сокращения городского предложения и более активного выхода застройщиков в областные локации в последние годы, доля Ленинградской области в структуре общего предложения по агломерации выросла с 34% до 44%. Однако в натуральном выражении объем предложения стабилен – 1,4-1,5 млн кв. метров как в 2023, так и в 2024 гг., а спрос, как и годом ранее, держится на уровне около 1 млн кв. метров.
«Вне зависимости от локации девелоперы осторожнее подходят к выводу новых объектов на рынок, оценивая свои товарные запасы и земельный банк, пересматривая стратегии. На снижение активности по запуску новых проектов существенно влияет ситуация с инструментами продаж на рынке, а также рост стоимости строительных проектов в условиях повышенных ключевых ставок. При дальнейшем сохранении этого тренда в Петербурге предложение продолжит сокращаться», — спрогнозировала Ольга Трошева.
Что касается цен на новое жилье, то в условиях стабилизации спроса и снижения объема предложения стоимость квадратного метра в массовом сегменте с июля не претерпела значительных изменений и зафиксировалась на уровне 247 тыс. рублей в городе и 152 тыс. рублей в области. Тем не менее, за счет I полугодия рост цен по отношению к январю составил 6% в Петербурге (+12 тыс. рублей за кв. метр) и 3% в Ленобласти (+4 тыс. рублей за кв. метр).
Существеннее всего повысилась средняя цена «квадрата» в элитном сегменте (+17%), это произошло под влиянием положительной динамики по целому ряду объектов, а также из-за изменения структуры предложения в целом. В бизнес-классе квадратный метр подорожал на 13%, а классы «комфорт» и «комфорт+» прибавили в цене по 7%. Сокращающий свое присутствие в предложении в последние годы сегмент «эконом» не продемонстрировал существенных изменений (-1%).
Что касается инструментов покупки, то в конце I полугодия 2024 года доля ипотечных сделок в общей структуре продаж достигла пиковых значений в 85-90% (в среднем за первые шесть месяцев ипотека в структуре спроса составляла около 75-80%).
Во II полугодии закономерно выросла доля покупок, совершенных в рассрочку. Согласно данным по ДДУ, их количество в октябре достигло 44% (остальные 53% составляют ипотечные сделки и порядка 3% – 100% оплата). В итоге доля ипотечных сделок по агломерации снизилась в среднем до 60% во втором полугодии.
«Завершение действия госпрограммы, а также IT-ипотеки для объектов в Петербурге изменили структуру ипотечных сделок. Во втором полугодии почти три четверти пришлось на программу семейной ипотеки. Также отметим, что порядка 40% сделок проходят по индивидуальным программам, которые разрабатывают застройщики совместно с банками. Таким образом, по базовым рыночным ставкам проходит не более 2-3% сделок», – отметила Ольга Трошева.
По ее прогнозу, как минимум в I полугодии 2025 года первичный рынок будет развиваться в достигнутых цифрах II полугодия текущего года с поправкой на сезонность. «В этих условиях продолжится работа застройщиков с банками по формированию индивидуальных ипотечных программ, а также предложение покупателям выгодных схем рассрочек. Также стимулировать спрос продолжит семейная ипотека, лимиты на нее выделены, однако, сохраняется риск их досрочного исчерпания по аналогии со второй половиной 2024 года», – считает Ольга Трошева.
Она добавила, что высокая ставка ЦБ продолжит оказывать влияние и на проектное финансирование, увеличивая себестоимость проектов. В этих условиях формируются предпосылки для дальнейшего сокращения предложения.
Учитывая тренд на сокращение экспозиции в Санкт-Петербурге, цены на новостройки в городе как минимум сохранятся на текущем уровне. В Ленинградской области высокая конкуренция пока сдерживает рост цен в ближайшее время, при этом снижения также не ожидается. В этой связи цены, как минимум, могут остаться стабильными.
Ранее «Стройгазета» сообщала, что в октябре 2024 года на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга зарегистрировали 3,2 тыс. ДДУ, что на 2% больше, чем месяцем ранее. Доля сделок с ипотекой при этом существенно снизилась, цены на жилье продолжают стабилизироваться.
