Нередки ситуации, когда застройщик сдает квартиру с множественными недоделками. В этом случае, застройщик должен исправить за свой счет эти недоделки, а если он отказывается это сделать, то владелец квартиры может обратиться в суд.
«Парламентская газета» вместе с экспертами разбиралась, что делать, если сдали квартиру с браком и какую компенсацию можно получить в суде.
В последнее время принят ряд нормативных актов, регламентирующих отношения дольщика и застройщика: введение моратория на выплату неустоек, отсрочка всех выплат покупателям квартир до 31 декабря текущего года, при расчете неустоек применяется ставка 7,5%, не взыскиваются потребштрафы, застройщику дается 60 календарных дней на устранение недостатков.
Кроме того, внесены изменения в закон о долевом строительстве, касающиеся уникальных объектов, к которым можно отнести все высотки. При срыве сроков сдачи неустойка по ним составляет не более 5% от цены договора, при нарушении сроков устранения дефектов — в размере стоимости их ликвидации, а штраф не может быть больше пяти процентов от присужденной судом суммы.
«Раньше люди шли в суд, взыскивали с помощью экспертных организаций сумму, поверх нее — штрафные санкции, моральный вред. Сейчас дольщик не может взыскать свыше суммы устранения недоделок. Более того, ограничили штрафные санкции, которые определены 5 процентами.
То есть по факту получается, что те юристы, которые на этом зарабатывали, сейчас не имеют никаких перспектив в плане получения какой-то сверхприбыли, потому что сейчас закон о защите прав потребителей в рамках этих отношений не применяется», — отмечает заеститель председателя комиссии Ассоциации юристов России по градостроительному и жилищному законодательству Мария Спиридонова.
При этом, часть ограничений в пользу застройщиков, например, мораторий на выплаты дольщикам или досудебный порядок урегулирования споров, закончатся в конце года, будут ли они продлены — пока неизвестно.
По словам Марии Спиридоновой, унифицированного ГОСТа, применяемого к недоделкам, нет, поэтому каждый по-разному к этому относится. У кого-то мелкая царапина вызывает истерику, кто-то, чтобы быстрее вселиться, готов закрыть глаза на косяки застройщика.
Юрист Российской гильдии риэлторов Оксана Байрамова подчеркивает, что замечания делятся на «существенные» и «несущественные».
Но и эта градация во многом зависит от человека. Так вот, несущественные недостатки достаточно зафиксировать в акте осмотра квартиры. Если недоделки существенные, а застройщик их не признает, то тогда потребуется помощь профессионального эксперта. Он должен быть членом СРО, входить в национальный реестр специалистов или объединение НОПРИЗ и с ним необходимо заключить договор.
О дате визита с экспертом застройщика необходимо официально уведомить за 3-5 дней. После осмотра квартиры специалист должен зафиксировать дефекты и направить компании заявление с требованием их устранить.
«Только при наличии существенных замечаний акт приема-передачи участник долевого строительства вправе не подписывать. Если существенных замечаний нет, то принять от застройщика квартиру необходимо, иначе он может составить акт в одностороннем порядке», — отмечает Оксана Байрамова.
Кроме того, сейчас действует досудебный порядок урегулирования споров, застройщику дают 60 дней на устранение недоделок. В течение этого времени покупатель жилья не может обратиться в суд и вынужден ждать.
Добросовестные застройщики стараются быстрее сдать квартиру дольщику и исправляют дефекты, но бывают и исключения.
«В последнее время некоторые застройщики не спешат сразу все устранять, так как замечаний может быть в ЖК немало, а вот работников, кто такие замечания устраняет, немного. Поэтому бывает, что сроки устранения растягиваются», — отмечает Байрамова.
Если по истечении 60 дней квартиру так и не привели в порядок, необходимо зафиксировать «статус-кво». Дольщик вправе подать компании претензию, в которой он либо просит уменьшить стоимость договора на покупку жилья, либо выплатить компенсацию на затраты по устранению брака. Эксперт должен сделать калькуляцию этих затрат. Отправить претензию нужно грамотно.
По закону на ответ компании дается 10 рабочих дней. Если застройщик никак не отреагировал или он вообще не приступал к устранению брака, но покупатель прошел все необходимые стадии, то он вправе обратиться в суд.
В исковом заявлении нужно указать сумму долга компании, которая равна стоимости затрат на устранение дефектов, сумму штрафа, моральный вред.
Размер последнего каждый судья определяет самостоятельно, но обычно он не превышает 15 тысяч рублей. Сюда же можно отнести затраты на эксперта, представителя в суде, почтовые и нотариальные расходы. Если требования составляют меньше 1 миллиона рублей, то госпошлину оплачивать не придется.
«Если дольщик соблюдал весь порядок предъявления требований, есть экспертиза, экспертное заключение от уполномоченного лица, установлены дефекты, то, конечно же, суд принимает позицию дольщика», — заявила Мария Спиридонова.
Если решение не оспаривается и вступает в законную силу, то покупатель получает компенсацию. Но сейчас, напомним, из-за установленного моратория ее перечислят только по окончании этого года.
