Для многих россиян ипотека – единственный способ стать владельцем собственного жилья. Новострой-М рассказывает, какие факторы влияют на размер ежемесячных платежей и итоговую переплату по кредиту, а также на какой срок выгоднее брать ипотеку и почему.
Ключевая ставка, стоимость кредитов, льготная ипотека
Ключевая ставка Центробанка влияет на многие отрасли экономики и задает тон условиям по вкладам и займам. Фактически это показатель стоимости денег для коммерческих банков, которые занимают средства у ЦБ РФ. Соответственно, чем она выше, тем выше будет процент для всех видов кредитования. В том числе и для ипотеки.
Сегодня ключевая ставка в РФ достигла рекордных значений и составляет 21%. Процентные ставки по ипотеке в различных финансовых организациях варьируются от 23% до 26% годовых, а льготных программ кредитования почти не осталось. Тем не менее, потребность в собственном жилье никуда не делась, поэтому люди все равно продолжают его покупать. Например, по итогам октября в «старой» Москве спрос на новостройки только вырос.
Сейчас в основном недвижимость приобретают за наличные – и чаще всего те, кто имеют личные накопления или выплаты за участие в СВО. Ипотечными квартирами в большинстве своем интересуются работники в сфере высоких технологий и люди с детьми, которым необходимо улучшить жилищные условия. Для этих двух категорий пока еще действуют выгодные предложения в рамках программы IT и семейной ипотеки. Но и их днем с огнем не сыщешь: одни банки полностью исчерпали отведенные им лимиты, а другие увеличили первоначальный взнос до «заградительных» 50%.
Эксперты высказывают осторожные мнения, что плавное снижение ставок начнется в лучшем случае с середины 2025 года. По словам главы Сбербанка Германа Грефа, рынок будет «болеть» около двух лет. Так что кризис будет затяжным, но не вечным. И рано или поздно ипотека снова станет доступной – тогда к оформлению жилищного кредита нужно будет подойти во всеоружии.
На какой срок можно брать ипотеку, и на что он влияет
Ипотека – это длительная история, особенно если речь идет о покупке квартиры в столице, где стоимость жилья априори выше, чем в небольших городах. Банки предлагают своим клиентам разные условия, но, как правило, речь идет про период от 1 года до 30 лет. Так на какой срок все-таки лучше брать ипотеку?
Для начала надо понять, на что влияет срок ипотеки:
— на размер итоговой переплаты по кредиту.
Переплата – это те проценты, которые заемщик перечисляет в банк за время пользования его деньгами. Соответственно, чем меньше срок ипотеки, тем менее значительной окажется сумма переплаты.
— на вероятность одобрения кредита.
Несмотря на то, что законодательно срок исполнения обязательств по ипотеке не регулируется, фактически он «вписывается» в стандартные 30 лет. Дело в том, что банк всегда смотрит на возраст заемщика и нередко ориентируется на момент его выхода на пенсию. В некоторых организациях возрастной порог ограничивается 70-75 годами – финальный платеж должен быть внесен не позднее этой знаменательной даты. Поэтому не стоит рассчитывать, что банк пойдет навстречу своему 55-летнему клиенту и одобрит ему ипотеку на «максимальные» 25–30 лет: слишком высоки в данном случае риски.
— на комфорт внесения ежемесячного платежа.
Нередко потенциальные покупатели ориентируются исключительно на текущие жизненные обстоятельства. Они хотят взять ипотеку, условно, на 10 лет, и рассчитывают погасить ее досрочно «в режиме жесткой экономии» за 7-8 лет. Однако они не учитывают, что ситуация может измениться в любой момент, ведь никто не застрахован от потери работы, внезапной болезни или форс-мажора. И если в благоприятных условиях при увеличении доходов всегда можно «закрыть» ипотеку раньше срока, то при их уменьшении для заемщика слишком большой ежемесячный взнос нередко становится откровенно неподъемным.
Важно: считается, что в идеале регулярный платеж не должен превышать 35-50% от общего дохода. Не стоит радикально менять привычный образ жизни и во всем себе отказывать. Оптимальное решение – оформить ипотеку на более длительный срок и при возможности погашать ее досрочно.
От чего зависит одобрение кредита и его условия
Прежде, чем принять решение о выдаче ипотеки, банк осуществляет кредитный скоринг клиента, или оценку его платежеспособности. По его результатам он определяет, по какой ставке и на какой срок выдается ипотека конкретному заемщику.
На что смотрит банк:
— на кредитный рейтинг и кредитную историю (здесь учитываются ранее взятые займы и регулярность выплат по ним);
— на финансовую стабильность заемщика (его совокупный ежемесячный доход, дополнительные финансовые гарантии, наличие/отсутствие поручителя).
Если заемщик имеет хорошую репутацию и его платежеспособность не вызывает сомнения, решение по ипотеке, скорее всего, будет положительным. Однако при расчете ежемесячного платежа банк станет исходить из его комфорта для клиента. То есть, опираться на упомянутые выше не более 35-50% от его совокупного дохода. Именно поэтому кредитная организация может выдать ипотеку на более длительный срок, чем планировал заемщик, при условии, что это позволяет сделать его возраст.
Так что выбрать? И на какой срок выгоднее взять ипотеку?
У длительного и короткого периода кредитования есть свои плюсы и минусы.
Когда заемщик оформляет ипотеку на долгий срок, то получает максимально комфортный ежемесячный платеж в среднесрочной перспективе и определенные гарантии на случай форс-мажора. Однако переплата в данном случае окажется весьма существенной.
Вот пример расчета ипотечного платежа и переплаты по нему исходя из разных сроков кредитования. Предположим, что речь идет о семейной ипотеке со ставкой 6%, а сумма кредита составляет 8 млн рублей.
— При сроке кредитования 25 лет ежемесячный платеж составит 51,4 тыс. руб., а сумма уплаченных процентов – 7,5 млн рублей (без учета досрочного погашения).
— При сроке кредитования 10 лет сумма уплаченных процентов (переплата по кредиту) сокращается до 2,69 млн рублей, но зато ежемесячный платеж возрастает до 88,8 тыс. рублей.
Что касается минимальных сроков, то ипотеку на год почти никогда не берут. Как правило, речь идет о 10 годах (в этом случае заемщиком нередко является человек предпенсионного возраста, ему иначе кредит просто не дадут). Главным преимуществом здесь будет сокращение переплаты по кредиту, а недостатком – большой ежемесячный платеж.
Решать, какой вариант удобнее и выгоднее, нужно исходя из конкретной ситуации. Но все эксперты сходятся в одном: краткосрочная ипотека подходит лишь тем, чьи доходы значительно превосходят необходимый для одобрения жилищного кредита уровень. Тогда существует некая гарантия того, что неожиданные жизненные обстоятельства не выбьют заемщика из колеи, и он сможет продолжать исполнять свои финансовые обязательства банка. В противном случае можно потерять вожделенную квартиру и остаться при этом в долгах.
The post Ипотека: на какой срок лучше всего взять кредит и как выбрать наиболее выгодный вариант first appeared on 20ГА.РУ.
