Каковы правовые последствия банкротства застройщиков?
Комментируя правовую ситуацию, эксперт по недвижимости Руслан Карданов заметил, что с точки зрения дольщика банкротство застройщика влечёт следующие последствия: все иски к застройщику, в том числе в отношении недвижимого имущества (о признании права собственности, истребовании из незаконного владения, о признании доли в праве собственности на незавершённое строительство и так далее) с даты введения процедуры банкротства предъявляются дольщиками в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве.
Дольщики вправе в установленные сроки подать заявления о включении их требований в реестр требований участников долевого строительства, если объект долевого строительства ему не передан (применимо только для некоторых объектов, для иных объектов закон предусматривает включение денежных требований).
При введении в отношении застройщика процедуры банкротства, отмечает эксперт, суд проверяет дату поступления искового заявления о признании права собственности (иных исков) к застройщику в суд. Если истец обратился с таким иском после введения процедуры банкротства в отношении застройщика, то рассмотрение заявленных требований вне рамок дела о банкротстве, рассматриваемого арбитражным судом, невозможно. В этой ситуации, говорит Карданов, истец праве обратиться с иском о признании права собственности, в том числе на долю в объекте незавершённого строительства в виде квартиры, в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика.
При этом, замечает эксперт, в судах сложилось различная практика относительно исковых заявлений, предъявленных к иному юридическому лицу, но по объекту, застройщиком по которому является банкрот. Например, некоторые застройщики используют схему продажи: договор паенакопления, договор участия в ЖСК, то есть договор заключается не с застройщиком, а с жилищно-строительным кооперативом. В этом случае юридически возникают корпоративные отношения (договорные отношения между дольщиком и ЖСК).
Как правило, говорит эксперт, большинство судов признают ответчиком по таким делам ЖСК, а поэтому даже в случае банкротства застройщика принимают иски к ЖСК.
Однако по мнению иных судов, отмечает Карданов, такие иски подлежат в любом случае предъявлению к застройщику, а поэтому должны быть предъявлены в арбитражный суд. Данные различия судебной практики необходимо учитывать дольщикам, купившим квартиры по договору участия в ЖСК, при затягивании застройщиком процесса оформления права собственности дольщику нужно обращаться в суд с иском о признании права собственности, так как в случае банкротства застройщика оформить собственность через суд будет дольше, дороже и сложнее.
При банкротстве застройщика дольщику в первую очередь нужно проверить, применены ли судом особые правила о банкротстве застройщиков. Если данные правила не применены, то дольщику, имеющему требования о передаче объекта долевого строительства, необходимо заявить в арбитражный суд ходатайство о применении, иначе такой дольщик не сможет включить свои требования о передаче объекта долевого строительства в специальный реестр требований участников строительства (до применения специальных правил о банкротстве застройщика такого реестра не существует, дело о банкротстве рассматривается по общим правилам).
