Увеличение ставок по ипотеке до 30%, обвальное падение спроса и отложенные выводы проектов — новая реальность рынка недвижимости. Однако резкого снижения цен покупателям ждать не советуют. В 2025 году отрасль ждет стагнация, а далее новый виток роста стоимости, прогнозируют эксперты.
Что происходит с ценами на недвижимость
За последние пять лет цены на жилье увеличились более чем вдвое, свидетельствуют данные Росстата. На рынке новостроек стоимость квадратного метра выросла с 64 тыс. руб. в 2019 году до 171 тыс. руб. к октябрю 2024 года. На вторичном рынке цены также изменились — с 58,5 тыс. руб. до 110 тыс. руб. Это различие в значительной степени объясняется активным использованием льготной ипотеки в 2020–2024 годах. Правительство неоднократно подчеркивало, что государственная поддержка направлена не только на улучшение доступности жилья, но и на стимулирование развития строительства как отрасли.
Как росли цены на жилье:
Первичный рынок:
Вторичный рынок:
*По данным института жилищного развития ДОМ.РФ
В конце 2022 года правительство продлило срок действия популярных ипотечных программ — семейной ипотеки и ипотеки-2020 на новостройки, сохранив льготные ставки в размере 6% и 8% соответственно до 1 июля 2024 года. Дальнейший рост инфляции вызвал ужесточение денежно-кредитной политики ЦБ. Регулятор повысил ключевую ставку пять раз за 2023 год, с 7,5% до 16%, и трижды в 2024 году — до 21%.
«К началу 2025 года ставки по рыночной ипотеке могут достигнуть 32−33% годовых. Эти изменения повлияют на цены на первичном и вторичном рынке недвижимости, а также на спрос», — говорит управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
Прогноз цен на первичном рынке в 2025 году
В сложившейся на рынке экономической ситуации ожидать в 2025 году резкого снижения цен на недвижимость не стоит, сходятся во мнении эксперты. Себестоимость строительства растет: увеличиваются затраты на строительно-монтажные работы, рабочую силу из-за дефицита специалистов, вслед за «ключом» растут ставки по кредитам для бизнеса.
«Застройщики, несмотря на наличие „финансовой подушки“, могут начать снижать цены, но незначительно, порядка 5-10%. И это изменение может быть завуалировано — за счет скидок и акций», — подчеркивает Олег Репченко, руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
В III квартале 2024 года аналитики зафиксировали лишь замедление динамики цен на первичном рынке. Стоимость новостроек увеличилась всего на 0,9% после роста на 3,2% во II квартале и на 2,2% в I квартале, приводят данные в MR Group. Но это лишь временная стагнация, утверждают эксперты.
«В проектах бизнес-класса цену не позволит снижать растущая себестоимость. В этом сегменте стоимость квадратного метра будет продолжать расти по мере увеличения строительной готовности объектов. А после снижения в 2025 году Центробанком ключевой ставки должно наступить оживление и в эконом-сегменте с очень активным ростом цен», — прогнозирует Артур Кулешов, директор по аналитике MR Group.
Такая ситуация может сохраниться до середины 2025 года, говорят игроки отрасли. ЦБ, в свою очередь, считает, что пережить кризисный период застройщикам помогут резервы, накопленные в последние годы. Но вряд ли «подушек безопасности» девелоперам хватит надолго, уточняет Елена Тарасова, коммерческий директор компании Plus Development.
«Мы наблюдаем такую ситуацию: банки из-за высокой ключевой ставки отказываются рассматривать новые проекты. И пока ставка останется на нынешнем уровне, новых ЖК будет появляться все меньше и меньше. В 2025 году на рынок выйдут лишь те, кто успел о чем-то договориться с банками и пройти базовые этапы: покупку земли, получение разрешения на строительство. По факту большинство новых проектов на стопе. А при стабильном спросе это приведет к стагнации цен или резкому их повышению», — уточняет Елена Тарасова.
Следующий год будет в целом непростым для рынка недвижимости. При высокой ключевой ставке дорожает кредитование, себестоимость строительства растет, что так или иначе приводит к росту цены на квадратный метр, подтверждает мнения других экспертов Дмитрий Железнов, главный коммерческий директор ГК «Кортрос».
Прогноз цен на вторичное жилье в 2025 году
В данный момент на рынке вторичной недвижимости, по мнению экспертов, складывается ситуация, аналогичная «пузырю». За последние два года стоимость недвижимости — как востребованной, так и низколиквидных объектов — росла вслед за новостройками.
«И хотя на вторичном рынке иное ценообразование, из-за отсутствия доступной ипотеки на нем в первой половине 2025 года, скорее всего, будет стагнация в ценах, а квартиры будут реализовываться темпами, аналогичными 2024 году», — говорит Лев Нагорняк, руководитель отдела продаж компании VIRA.
Снижения цен на вторичном рынке на 3–5% в начале 2025 года ждут аналитики рейтингового агентства АКРА. По их словам, это естественная реакция рынка на уменьшение спроса.
«В 2025 году динамика цен на вторичном рынке будет зависеть от снижения ключевой ставки ЦБ. В том случае, если ставка снизится, к концу следующего года ипотека станет доступнее, и рост цен на вторичное жилье может заметно опередить инфляцию», — пояснил Василий Танурков, директор группы корпоративных рейтингов АКРА.
Что будет со спросом на недвижимость
Уже сейчас из-за высоких ставок по ипотеке четверть россиян отложили покупку жилья до 2025 года, пишет «РИА Недвижимость» со ссылкой на исследование Calltouch.
Так, Сбербанк с 15 ноября увеличил ставки по основным ипотечным программам на 3,5 п. п. Минимальная процентная ставка на покупку жилья с учетом дисконтов на первичном рынке составляет 28,4%, а на вторичном — 28,1%. Рост произошел на фоне рекордного «ключа» в 21% годовых.
«Многие заняли выжидательную позицию: 24% респондентов готовы принять решение о покупке только после стабилизации рынка. Это связано с ростом ставки и отменой льготной ипотеки», — отметили в компании.
В 2025 году можно ожидать стабилизации ситуации на рынке недвижимости и спада ажиотажа, который наблюдался с 2020 года, уточнил управляющий партнер «Живой Комплекс LES» Олег Дедков в беседе с «ФедералПресс». Сокращение спроса приведет к замедлению вывода новых объектов на рынок и обострению конкуренции между застройщиками за оставшихся покупателей. В этой борьбе решающими факторами станут качество и стоимость предлагаемых объектов.
Чтобы изменить ситуацию со спросом и дать людям возможность в 2025 году покупать жилье на доступных условиях, необходимо субсидирование процентной ставки, уточняет Дмитрий Железнов.
«Какой бы ни была экономическая ситуация, надо понимать, что у отрасли есть свои ориентиры. Никто не отменял целевой показатель по вводу 120 млн кв. м в год. А для его достижения и сохранения темпов продаж квартир необходима поддержка государства. Сейчас очень высок риск резкого обвала строительного бизнеса, а затем длительного восстановления отрасли», — подытожил представитель ГК «Кортрос».
Источник статьи: Движение.ру
