История российской ипотеки не знала спада, сопоставимого по масштабам с тем, что случился в уходящем году. Здесь надо иметь в виду, что до 2007 года жилищное кредитование не являлось распространенной практикой на рынке жилья, доля сделок с привлечением кредитных средств измерялась условными погрешностями (в Москве не более 5%, и это был максимальный показатель по сравнению с остальными регионами), а ипотечный покупатель считался изгоем, с которым неохотно связывались и продавцы, и риелторы.
Приведем цифры со ссылкой на статистику ЦБ РФ: с января 2006-го по ноябрь 2015 года объем ипотечных жилищных кредитов, выданных в рублях, увеличился в 28 раз (с 30,9 млрд руб. до 869,9 млрд руб.). Средневзвешенная ставка снизилась за тот же период почти на 2 п. п. — с 14,9% до 12,89%. Максимальные показатели этого рынка по объему и количеству кредитов зафиксированы по данным на 1 января 2015 года (то есть, по сути, отражают динамику ажиотажного спроса 2014 года): количество предоставленных кредитов — 1 012 064 ед., объем выданных средств — 1,75 трлн руб.
Иная картина с ипотекой, выданной в иностранной валюте. По данным ЦБ, к январю 2006 года объем таких кредитов составил в рублевом эквиваленте 25,4 млрд руб. На 2006–2008 годы пришелся пик роста валютного ипотечного кредитования: объем рынка за этот период в пересчете на рубли увеличился в 3,7 раза. Распространение валютной ипотеки на тот момент объясняется, прежде всего, разницей ставок с рублевыми кредитами — в среднем 2–3 п. п. Из-за этой, казалось бы, небольшой разницы одобряемой банками суммы рублевых кредитов во многих случаях не хватало на покупку квартиры (вспомним колоссальные темпы роста цен на жилье того времени). При этом меньшая процентная ставка по валютному кредиту позволяла получить необходимые средства и решить жилищный вопрос. В ответ на кризис 2008 года рынок валютного ипотечного кредитования буквально обвалился: за один только 2009 год объем выданных кредитов в рублевом эквиваленте снизился в десять раз, а девальвация 2014 года и продолжающееся ослабление рубля фактически парализовали его. За десять месяцев 2015 года было выдано 85 кредитов в иностранной валюте на сумму 2,9 млрд руб. Таким образом, объем валютного ипотечного рынка с начала 2006 года по настоящее время сократился почти в 8,8 раза, а с пикового значения в январе 2008-го — в 41 раз.
Формально отрицательная коррекция ключевых показателей ипотечного рынка в 2015 году не является историческим максимумом. Кризис 2008 года привел к сокращению объема выдачи заемных средств в рублях в 3,9 раза за период с 1 января 2009-го по 1 января 2010 года (данные по количеству кредитов не отражены в статистике на официальном сайте ЦБ). Для сравнения: с 1 октября 2014-го по 1 октября 2015 года объем ипотеки в рублях снизился «всего» в 1,6 раза. Однако при этом за прошедшие годы глобально увеличилась доля покупок с привлечением кредитных средств в общем объеме товарооборота на рынке недвижимости: так, по статистике нашей компании в массовых сегментах вторичного жилья, в 2014 году от 35% до 40% сделок проводилось с использованием ипотеки.
Время перемен
2015 год стал уникальным явлением на ипотечном рынке в том плане, что впервые в качестве жесткого регулятора на нем выступило государство. Была принята федеральная программа субсидирования ипотеки в сегменте первичного жилья, которая, по сути, не дала рухнуть строительной отрасли, однако по факту поставила новостройки в привилегированное положение. Сложилась уникальная ситуация: ставки по ипотеке при покупке квартир на первичном рынке стали существенно ниже, чем по ипотечным предложениям на «вторичке». При этом в первом случае кредит выдается под залог прав требования, а во втором — под конкретный жилой объект. До сих пор более высокие проценты по ипотечным программам на новостройки учитывали соответствующую иерархию рисков.
Таким образом, случившуюся в уходящем году пертурбацию рынка жилья его вторичный сегмент пережил «без обезболивающих», в том числе в части ипотечного кредитования. Апрель и май стали самыми сложными месяцами: в нашей компании количество сделок с привлечением кредитных средств сократилось более чем в три раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Но уже летом количество соответствующих обращений (без конвертации в конкретные сделки) начало расти (примерно на 10–15% в месяц), и к началу осени мы имели четкое представление о сформировавшемся отложенном спросе. Реализоваться ему мешали три фактора. Первый — снижение реальных доходов населения вследствие кризисных явлений в экономике. Второй — неуверенность людей в стабильности своего материального положения, не позволявшая им брать на себя долгосрочные кредитные обязательства. Третий (не менее значимый) — переоцененные ожидания беспрецедентного (до 30%) падения цен на жилье.
Осенью, по нашим оценкам, произошел перелом в сознании участников рынка жилья: и покупатели, и продавцы в значительной мере адаптировались к изменившимся условиям, расстались с необоснованными иллюзиями, начали оценивать сложившуюся конъюнктуру с точки зрения грамотного использования для решения накопившихся жилищных вопросов. Конкретный пример: одной из частных причин, тормозившей ипотечный спрос, являлись дополнительные расходы, связанные с переездом на новую жилплощадь. Людей смущала не ставка по кредиту (уже летом в ведущих банках она была сопоставима с докризисной), а сопутствующие переезду траты, которые они не могли себе позволить в условиях снижения доходов (проще говоря, денег на ремонт и обустройство жилья), просто не было. Один из вариантов — использовать на эти цели часть ипотечных средств.
С новой ипотекой
По нашим оценкам, именно адаптация участников рынка жилья к текущим реалиям в сочетании с неотвратимостью решения актуальных жилищных вопросов станет (при отсутствии внешнеполитических и экономических катаклизмов) определяющим трендом его развития в 2016 году. Приведу основные ожидания, связанные с системой ипотечного кредитования.
1. Очевидно, что развитие ипотеки прямо зависит от состояния экономики и уровня доходов населения. Надо полагать, что в наступающем году принципиальных улучшений соответствующих показателей не будет. А значит, нет речи и о возвращении ипотечного рынка на докризисный уровень.
С другой стороны, банки крайне заинтересованы в развитии ипотеки как основном направлении своей кредитной политики. В 2015 году их кредитный портфель увеличивался почти исключительно за счет кредитных карт и ипотечного кредитования. Не случайно на ипотеку возлагаются большие надежды и, насколько можно судить, закладываются немалые деньги.
Надо добавить: ведущие банки ожидают, что с целью поддержки строительной отрасли государственная программа субсидирования ипотечной ставки (а значит, и программа льготного кредитования на первичном рынке) будет продлена в 2016 году. Однако, скорее всего, в измененном виде.
2. Продолжится увеличение доли рынка, занимаемой крупными банками с государственным участием (Сбербанк, группа ВТБ), — многие потенциальные заемщики считают их наиболее надежными и выгодными по условиям кредитования. С другой стороны, именно эти банки имеют максимальные возможности выбора клиентов и в настоящее время делают основной упор в работе на программу льготного кредитования на первичном рынке. При сохранении текущей относительной макроэкономической стабильности процентная ставка по ипотеке на вторичном рынке, вероятно, будет плавно снижаться и во втором полугодии достигнет средней величины 2014 года — 12,2–12,5%.
3. При этом продолжится внедрение опции по платному снижению кредитной ставки (программы типа «Назначь свою ставку»). В данном случае банк заинтересован в единовременном получении крупной суммы (сразу, а не в течение всего периода кредитования), заемщик — в снижении ежемесячных платежей (опция выгодна для тех, кто оформляет кредиты на максимальные сроки и не планирует досрочного погашения).
При этом наименьшая ставка с учетом данной опции может быть в крупных частных банках. Во многих из них ипотека является приоритетным направлением, но они не столь «раскручены», как, скажем, Сбербанк и ВТБ24, а потому могут быть более лояльны к заемщикам. Вместе с тем такие банки имеют вполне конкурентоспособные и менее консервативные ипотечные программы (в частности, некоторые могут привлекать в качестве созаемщиков третьих лиц, в том числе гражданских супругов).
4. Банки продолжат целенаправленную работу по привлечению наиболее интересных для них целевых групп клиентов. Но одновременно будут стараться минимизировать риски путем предельно жесткого андеррайтинга, включающего:
— оценку устойчивости компании, в которой работает потенциальный заемщик;
— соответствие декларируемой заработной платы уровню зарплаты на аналогичных должностях на рынке труда;
— анализ кредитной истории (по данным БКИ), в связи с чем вероятно значительное количество отказов или резкого уменьшения сумм кредита после рассмотрения заявки кредитным комитетом;
— получение данных по потенциальному заемщику из пенсионного фонда, налоговой инспекции, а также проверку отсутствия задолженностей по уплате коммунальных платежей, штрафов, алиментов;
— отслеживание поведения потенциального заемщика по социальным сетям (уже реальная практика).
В целом можно сделать вывод, что одним из ключевых трендов в работе банков станет в буквальном смысле индивидуальный подход к клиентам — с ипотечного рынка фактически исчезнет «кредитный конвейер». При этом можно предположить, что в условиях сохранения текущей макроэкономической ситуации, с учетом ожидаемого государственного участия и крайней заинтересованности банков в развитии ипотечного кредитовании будущий год станет для этого рынка более благоприятным, чем штормовой 2015-й. Вполне реальным представляется увеличение количества ипотечных сделок в Москве и Московской области на 10–15%.
Сергей Шлома специально для «РБК-Недвижимости»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции
