Марина ТОЛСТОШЕЕВА, эксперт в сфере коммерческой недвижимости и управления активами:
Сегодня формат многофункциональных комплексов (МФК) является одним из наиболее актуальных и востребованных в коммерческой недвижимости. Смешанное использование зданий, объединяющих в себе офисные, торговые, развлекательные и жилые функции, позволяет эффективно использовать пространство и создавать комфортные условия как для бизнеса, так и для жителей города. Это не только удобно для потребителей, но и способствует повышению доходности объекта недвижимости. Благодаря такому формату инвесторы могут диверсифицировать свой портфель, создать устойчивый и прибыльный бизнес.
В МФК одновременно соседствуют различные форматы недвижимости, органично и естественно дополняющие друг друга. В состав таких комплексов обычно включаются офисная и торговая составляющие, которые могут объединяться с апартаментами, концертными либо выставочными площадками, зонами отдыха больших форматов и т. д. Как своего рода МФК можно также рассматривать и формат light industrial.
История смеси
В последние несколько лет мы стали свидетелями смены парадигмы офисной жизни: современное общество все больше ценит комфорт и удобство, так называемый баланс между работой и личной жизнью. Строительство многофункциональных комплексов началось в 1980-1990-е годы, когда формат МФК стал постепенно распространяться в США и Европе. В России одним из первопроходцев этого направления можно назвать МФК «Город столиц» в «Москве-Сити». Формат оказался довольно успешным, и девелоперы стали все чаще к нему обращаться.
В последние годы в России активно осуществляется проекты комплексного развития территорий, призванные реализовать принципы повышения доступности, комфортности и удобства всех форматов пространств для работы и отдыха. Вводятся и дополнительные программы стимулирования развития инфраструктуры, такие как, например, создание мест приложения труда, что уже сейчас привлекло девелоперов жилья в строительство иных видов недвижимости, прежде всего коммерческой.
Собственное достоинство
Основное достоинство многофункционального коммерческого объекта — синергетический эффект, позволяющий каждому посетителю решить большинство своих рутинных задач в рамках одного здания или микрорайона. В таких комплексах особое внимание уделяется эстетике и удобству, поэтому архитекторы проектируют некоммерческие пространства и рекреационные зоны. Кроме того, недвижимость приобретает дополнительную стоимость, поскольку покупатели готовы переплачивать за свой комфорт, а также повышается престижность проекта. Еще один важный аспект — распределение рисков, так как различные виды недвижимости по-разному откликаются на рыночные колебания как с точки зрения скорости реакции, так и с точки зрения применения компенсационных воздействий.
Проекты МФК приносят очевидную пользу и городской инфраструктуре, стимулируя экономику, улучшая удобства и доступность, сокращая использование личного транспорта и благоприятно влияя на городскую культуру и общественную жизнь.
Главные проблемы МФК и прочих проектов смешанного использования — сложность проектирования и постоянный выход за границы шаблонов и установившихся лекал. Процесс требует тщательного сопоставления всех составляющих, так как зачастую преобладание каких-либо функциональных особенностей приводит в итоге к переквалификации МФК в недвижимость одного профиля с небольшими дополнительными функциями.
Мировое господство
В мировой практике примеров успешных проектов в сегменте МФК довольно много. К ним можно отнести JR Towers в японском Саппоро. Проект, состоящий из трех башен, включает в себя отель, офисы, а также интегрированные транспортные системы скоростных поездов и метро. А внешние лифты позволяют любоваться красивейшими видами города. Знаковые многофункциональные проекты встречаются по всему миру: квартал варшавских пивоварен, комплекс «Фунань» в Сингапуре, район Хадсон-Ярдс в Нью-Йорке, деловой квартал Кэнэри-Уорф в Лондоне и т. д.
В России в ущерб красоте и удобству проекта во главу угла ранее зачастую ставился денежный вопрос. Девелоперы неохотно тратили средства на социальные объекты и благоустройство, так как не понимали, как учесть окупаемость этих инвестиций в финансовой модели проекта. Но и у нас начали встречаться интересные проекты смешанного использования, чаще в рамках комплексного развития территорий под патронажем городских структур. Из примеров можно привести, конечно же, «Москву-Сити», проект «ЗИЛАРТ» на месте бывшей промзоны в Москве, культурно-деловое пространство «Севкабель-Порт» в гавани Невы в Санкт-Петербурге. Возникают и новые мегапроекты, как, например, концепция Live.Work.Play.Shop территории вокруг метро «Прокшино» в Новой Москве.
Точки натяжения
При этом проекты МФК сталкиваются со стандартным перечнем проблем: к примеру, с неравномерным распределением ресурсов, поскольку подобные проекты являются центрами притяжения и повышенного расхода основных ресурсов — земли, воды, энергии. При неверном планировании это способно повлечь за собой экологические проблемы и другие негативные последствия. Кроме того, проекты смешанного использования являются точками повышенного загрязнения, что может сказываться на здоровье жителей. Результат неправильного планирования транспортной системы — увеличение автотрафика, проблемы с парковкой, коллапс. Отдельный нюанс — социальная сегрегация, когда определенные кластеры являются точками притяжения преимущественно для одного социального слоя и не всегда представляют практический интерес для остальных.
В целом в России опыт международного девелопмента проектов смешанного использования успешно перенимается и реализуется. Существующие ограничения преодолеваются, а проекты становятся все более амбициозными. Для городской инфраструктуры реализация проектов МФК — безусловный драйвер развития города, обеспечивающий для него на долгие годы точки притяжения для экономически активного населения. По этой причине в том числе и появилась программа комплексного развития территорий. При этом в качестве обширной ресурсной базы для МФК в России зачастую выступает большое количество культурных и торговых объектов, требующих реконцепции.
