Пять критических ошибок, которые обесценивают инвестиции в недвижимость
Что проверить перед сделкой
«Инвестируйте в стройку на быстро развивающемся рынке в самом доходном сегменте туристической недвижимости» – казалось бы, вот она, формула гарантированного успеха.
Да, в целом подход работает, но не учитывает множество деталей, нюансов и особенностей. А каждая ошибка в таком вопросе может критически повлиять на доходность ваших вложений.
Эксперты строительного холдинга European Village, который входит в топ-10 грузинских брендов по версии Forbes, рассказывают, на что обращать внимание при анализе предложений. С учётом именно этих параметров они разрабатывали проект Wyndham Grand Batumi Gonio, который минимизирует главные риски инвесторов.
Конкуренция: кто ещё работает на этом рынке и чем мой объект от них отличается
Разбор любого инвестиционного предложения на рынке недвижимости начинается с комплексного анализа локации. Риелторы всех стран так много говорят о важности параметра, что необходимость оценки местоположения объекта вряд ли у кого-то вызывает сомнение. Риски начинаются дальше.
На быстро развивающихся рынках все базовые параметры хороши, даже ОЧЕНЬ хороши. И экономика растёт, и недвижимость дорожает, обеспечивая инвесторам повышенную доходность, и ограничений для иностранцев нет, и налоги низкие. Всё это приводит к тому, что в выбранной локации строят и продают много, даже ОЧЕНЬ много.
С каждым годом конкуренция увеличивается – а вот этот параметр многие частные инвесторы уже не учитывают. В результате они остаются с типовым объектом на балансе и вынуждены демпинговать – и при сдаче в аренду, и при продаже недвижимости.
Яркий пример – горячий рынок Дубая. В июле 2024-го продажи новостроек в эмирате подскочили на 60% (!!!) за год. Инвесторы разбирают недвижимость на котловане, девелоперы наращивают объёмы – только до конца 2024 года обещают построить почти 40 тыс. объектов. Уже сейчас на первичный сектор приходится почти 70% продаж.
Логичный вывод из этой статистики: инвесторы, которые сейчас вкладываются в Дубай, столкнутся со сложностями, когда заходят выгодно перепродать квартиры или сдать их в аренду. Все строящиеся сейчас объекты выйдут на рынок и критически увеличат уровень конкуренции.
Наталья Сорока
У Грузии и Батуми как главного курорта страны есть множество преимуществ для иностранных инвесторов. Стремительный рост экономики (плюс 8–10% к ВВП ежегодно) и турпотока (плюс 20–30%), низкие налоги (при покупке они вообще отсутствуют), безвизовый режим, лёгкость получения ВНЖ и ведения бизнеса (для многих иностранцев это важно), надёжная система регистрации прав собственности, которая признана одной из лучших в мире. И огромный потенциал для дальнейшего роста.
Но есть и минусы, которые мы понимали ещё на этапе разработки концепции проекта. Во-первых, Батуми перенасыщен однотипными дешёвыми комплексами. Во-вторых, многие застройщики не соблюдают строительные нормы с учётом особенностей климата. И в-третьих, здесь практически не представлен действительно качественный международный сервис, многие УК существуют для галочки и не выполняют свои функции.
Мы поняли, что нет смысла создавать очередной безликий комплекс апартаментов. На рынок Батуми надо выводить принципиально новый инвестиционный продукт. Так появилась концепция пятизвёздочного ultra-all-inclusive-курорта от мирового отельного лидера Wyndham Hotels & Resorts с самой масштабной в стране инфраструктурой.
Пятизвёздочный ultra-all-inclusive-курорт от мирового отельного лидера Wyndham Hotels & Resorts
Доходность: как застройщик рассчитывает обещанные показатели рентабельности
Заявлять можно любую доходность – хоть 10% годовых, хоть 50%, хоть 100%. Вам присылают файл с какими-то расчётами. Важно понять, на чём основывается этот оптимизм.
Сумма, которую инвестор получит на счёт, зависит от трёх ключевых составляющих.
Заполняемость: какую часть года объект будет сдаваться, а какую простаивать. Ищите отчёты независимых аналитиков (консалтинговых компаний, правительственных органов), которые публикуют статистику заполняемости отелей разных категорий в регионе. И делайте допущение, что рядовая квартира не превысит средний показатель.
Если застройщик обещает вам повышенную заполняемость, то надо понять, как именно он собирается этого добиться. Обычно для этого требуется комбинация из трёх факторов: сильный бренд, качественный сервис и востребованная, дефицитная на локальном рынке концепция отеля.
Средний чек: какую цену туристы будут платить за проживание в вашем объекте. Первичный скоринг проще всего провести на сайтах типа booking: просто посмотрите, за сколько сдаётся недвижимость в регионе, и обязательно – с учётом сезонности.
На рынке туристической недвижимости есть объекты разных категорий, и сравнивать выбранный вариант необходимо с аналогами. Апартаменты в жилых комплексах, локальные гостиницы, сетевые брендовые отели, которые тоже делятся на несколько категорий – городские и спа-резорты. Цены в разных форматах будут кардинально различаться.
Если вам обещают сдать недвижимость дороже среднего – опять же надо понять, за счёт каких параметров объекта получится повысить средний чек.
Издержки. Сюда относятся все обязательные платежи, которые остаются на собственнике, – от оплаты коммунальных услуг до расходов на привлечение гостей. В проектах с хорошим сервисом издержки не могут быть маленькими хотя бы потому, что нужно привлекать профессиональные кадры и закупать качественный инвентарь.
Комплекс Aqua – 20-этажный отель с санаторными функциями
Для примера посмотрим, каких показателей можно ожидать от сдачи в посуточную аренду типовой студии в Батуми стоимостью $60 тыс. С учётом стандартной заполняемости (43%) и среднего чека ($15–30 в несезон, $40–60 в сезон) объект заработает около $6 тыс. в год. Если вычесть из этого издержки (30% – комиссии сервисов бронирования, 10% – уборка, 10% – коммуналка, 10% – замена инвентаря), итоговая доходность не дотянет и до 5% годовых.
У брендовых отелей в Батуми (Sheraton Batumi Hotel, Wyndham Batumi и т. п.) совсем другие показатели. Средняя годовая заполняемость – 68,6%. Зимой номера тоже востребованы, потому что сетевые отели зарабатывают на партнёрских программах.
Средний чек – $286 за ночь, в пиковые месяцы ставки доходят до $600–700. Это типовые цены на проживание в сетевых пятизвёздочных отелях, в которых нет сервиса ultra all inclusive. В проекте Wyndham Grand Batumi Gonio он будет, что позволит повысить и средний чек, и заполняемость. Как результат – доходность от отельного управления в проекте составит до 16% годовых.
У застройщика есть аналитика и гайд со сравнением доходности разных форматов недвижимости в Батуми.
Оставьте заявку и получите расчёты!
Гарантии: какие обязательства принимает на себя застройщик и сможет ли он их выполнить
Здесь главное правило – проверяйте цифры, которые даёт застройщик. Всё, что не прописано в договоре, гарантией не является.
Например, многие застройщики, стремясь привлечь внимание инвесторов, заявляют «гарантированную доходность». Это значит, что независимо от того, будет ли сдаваться в аренду конкретная квартира, собственник получит на счёт фиксированную сумму. Главная задача в этом случае – проверить, прописана ли доходность в договоре.
В проекте Wyndham Grand Batumi Gonio инвесторам предоставляют как гарантированный (5%), так и реальный (до 16%) доход от отельного управления. Арендные программы не ограничены по времени. Более того, собственник может каждые три года менять формат получения прибыли, переходить с гарантированной аренды на реальную и наоборот.
Пожалуй, главное – проверить самого застройщика, с которым вы подписываете договор. Какой у него опыт, способен ли он выполнить взятые на себя обязательства. Вот только провести проверку юрлица, работающего в чужой стране, самостоятельно сложно.
Многую информацию можно найти в открытых источниках. Строительный холдинг European Village хорошо известен в Грузии. В 2022 и 2024 годах журнал Forbes включил компанию в рейтинг лучших грузинских брендов.
Наталья Сорока
European Village в полной мере выполняет свои инвестиционные обещания. Покупатели недвижимости в завершённых комплексах European Village New и European Village Elite получают свои 8% гарантированного дохода, которые обещались им на стадии покупки. Пока других таких успешных прецедентов в Грузии я не знаю.
Ещё один лайфхак, который снимает большинство строительных рисков: выбирайте комплексы, которые строятся под брендами глобальных отельных сетей (Wyndham и т. п.). Чем масштабнее и популярнее сеть, тем больше у неё возможностей: и программы лояльности, и проработанные стандарты качества, и миллионы постоянных туристов.
Перед тем как подписать договор с локальным застройщиком, гигант туриндустрии проводит детальную проверку партнёра. Если у компании плохая репутация и недостаточно ресурсов для реализации проекта, юристы отельной сети просто не позволят использовать бренд. Тем более когда речь идет о бренде наивысшей категории сети, а Wyndham Grand – именно такой luxury-бренд.
Управление: кто и как будет управлять объектом недвижимости
Итоговые доходы инвестора зависят от трёх важнейших факторов: грамотной концепции отеля, инфраструктуры, которая будет привлекать туристов, и управляющей компании, которая будет обеспечивать сервис. Важно, чтобы УК имела многолетний опыт работы с курортной недвижимостью; если это её первый или даже десятый объект, очень велик риск ошибки.
Девелопер ещё на этапе концепта (а не после завершения строительства) должен продумать, кто и как будет управлять комплексом для достижения лучших показателей, получить соответствующие лицензии и подписать договоры с УК.
Недооценка этого фактора приводит к плачевным последствиям. Например, если вы купите первую попавшуюся квартиру на Пхукете с расчётом «сдам туристам через какого-нибудь агента», то после завершения строительства обнаружите, что вообще не имеете права заниматься этим бизнесом.
По местным законам, сдавать недвижимость посуточно разрешено только в комплексах с отельной лицензией, которой в вашем доме нет. В результате собственнику придётся выбирать: уходить в серую зону, неся соответствующие риски, или сдавать объект на долгий срок, снижая собственную прибыль.
Что надо знать о Wyndham Grand Batumi Gonio
Это крупнейший брендовый проект в Грузии. На площади 27 тыс. кв. м будет построено 90 объектов инфраструктуры: рестораны, бассейны, спа, тренажёрные залы, детские игровые площадки и многое другое. Есть даже собственная клиника физиотерапии! Всей этой инфраструктурой должны управлять профессионалы, которые помогут создать безупречный сервис, привлечь состоятельных туристов и, соответственно, гарантировать инвестору более высокую доходность. Застройщик привёл в Батуми мирового лидера индустрии гостеприимства – Aimbridge Hospitality. Это крупнейшая в мире независимая УК с 60-летним опытом работы, 50 тыс. сотрудников и оборотом $4 млрд в год. Стороны начали сотрудничество ещё на стадии проектирования комплекса. В мае 2023 года холдинг European Village и Aimbridge Hospitality заключили договор о техническом сервисе, а в середине лета 2024-го подписали договор о начале операционного управления курортом. Более чем за год до ввода в эксплуатацию!
Комплекс Riviera – отельные таунхаусы на горном склоне
Продажа: кому, как и за какие деньги я смогу продать объект
Инвестировать в стройку на развивающихся рынках выгодно, потому что от старта проекта до ввода в эксплуатацию стоимость недвижимости увеличивается минимум на 30% в год. В Германии или Франции вы таких условий не найдёте, а в Грузии – сможете.
НО! Для возврата вложенного капитала с прибылью все параметры, о которых мы упоминали, должны соблюдаться:
Наталья Сорока
Благодаря уникальной для Батуми концепции и поддержке международных партнёров мы обеспечиваем инвесторам не только арендный доход (5–7% фиксированный, до 16% – фактический), но и капитализацию. Мы поможем перепродать недвижимость с учётом удорожания актива за время строительства от 30% в год. В договоре прописываем опцию “обратный выкуп” – по сути, гарантируем возврат инвестиций.
Мы уверены, что комплекс Wyndham Grand Batumi Gonio будет востребован на вторичном рынке, потому что аналогов в Грузии просто нет. И по качеству инфраструктуры, и по сервису, и по бонусам. Например, собственники недвижимости в нашем проекте могут бесплатно отдыхать в тысячах пятизвёздочных отелей в 110 странах мира в рамках программы обмена отдыхом RCI. Всё это поможет выгодно продавать отельные номера после завершения строительства.
Реклама. European Village LCC, рег. номер 445581497, erid: 2SDnjca1yAi
