طرح انبوهسازان مسکن، پیشفروش است یا فروش اقساطی؟
بیتالله ستاریان در گفتوگو با صدای اقتصاد، افزود: بحث وام 100 میلیون تومانی که قبلا درباره آن صحبت میشد با مبحثی که توسط انبوهسازان ارائه شده و در تلاش هستند تا با همکاری بانک مسکن اجرا شود و در رسانهها با عنوان فروش اقساطی مسکن پیگیری میشود، کاملا جداست.
وی ادامه داد: بعد از اینکه جوامع، مدرنیته شد، اعتبار سنتی مورد قبول اشخاص به تدریج از بین رفت و وظیفه توزیع اعتبار به موسسات و از جمله بانکها، واگذار شد، به این معنا که در جامعه مدرن، بانکها جز مسائل مالی، بحث توزیع اعتبار را نیز در اختیار دارند.
ستاریان با اشاره به اینکه جامعه ایران از حالت سنتی به سوی مدرنیته رفته است اما هنوز از توزیع اعتبار به شیوه سنتی استفاده میکند، تصریح کرد: به همین دلیل سازندگان مسکن کشور، خردهساز محسوب میشوند و واحدهای محدود ساخته شده خود را، در سطح منطقه، محله و بین آشنایان خود میفروشند حال اینکه لازمه انبوهسازی این است که توان عرضه و توزیع تولیدات در سطح جامعه و حتی در مقیاس جهانی وجود داشته باشد.
این استاد دانشگاه با بیان اینکه در توزیع گسترده، کسی فرد سازنده را نمیشناسد و به همین دلیل به یک مرجع اعتباردهی معتبر نیاز است، تصریح کرد: همین ساز و کار اعتباردهی معتبر است که باعث میشود وقتی ساختمانی در دبی ساخته میشود، خریداران از سراسر دنیا، بدون ارتباط با سازنده، واحدهای آن را بخرند.
ستاریان گفت: در دنیا حضور موسسه مالی در فرایند اعتباردهی، بیش از 100 سال سابقه دارد و پیشفروش همه کالاهایی که هنوز مراحل ساخت آن کامل نشده است را شامل میشود و در این فرایند، موسسه مالی تائید اعتبار، وظیفه میانداری سازنده و خریدار، نظارت بر کار و خدماتدهی به طرح را برعهده میگیرد.
وی با اشاره به اینکه طرح پیشفروش انبوهسازان با همکاری بانک مسکن نیز از همین شیوه تبعیت میکند و به واحدهای در حال ساخت مربوط میشود، اظهار کرد: فروش واحدهای ساخته و تکمیل شده دیگر عنوان پیش فروش نمیگیرد و صرفه اقتصادی هم برای سازنده ندارد که بخواهد ساختمان تکمیل شده را با اقساطی طولانی مدت به متقاضیان بفروشد.
این کارشناس اقتصاد مسکن دو ایراد کلی به این طرح وارد دانست و گفت: اولین مساله این است که فقط بانک مسکن به این کار وارد میشود و بانکهای دیگر از آن محروم شدهاند و دومین نکته اینکه بانک مسکن از خدمات دیگری که میتواند به این طرح بدهد محروم شده است و منافع این بانک تنها به خدمات معدودی مانند اعتبارسنجی مشتریان، تضمین بازپرداخت اقساط و دریافت اقساط از مشتریان محدود شده است.
ستاریان اظهار کرد: در دنیا وقتی طرحهای اینچنینی اجرا میشود، طرفین معامله، اعم از خریدار و فروشنده به سود میرسند و موسسه مالی نیز با ارائه خدمات و تسهیلات به همه جنبههای پروژه کارمزد قابل توجهی دریافت میکند اما در طرح فعلی، بانک مسکن فقط از خدماتی که برای پیش فروش ارائه میدهد کارمزد میگیرد و در نهایت سود چندانی نمیبرد.
وی تصریح کرد: باید این شیوه توزیع اعتبار، که بانک را در همه امور مالی مربوط به یک پروژه وارد میکند، برای همه پیشفروشها رویه شود تا با واسپاری نظارت بر فرایند پیش فروش به بانک، هم احتمال بروز مشکلاتی مانند فروش یک واحد به چند نفر یا عدم پایبندی سازنده به موعد تحویل، کاهش یابد و هم به تولید کمک شود.