В июле 2024 года в России изменились правила обложения налогами доходов физических лиц. Перемены затронули и владельцев недвижимости. С 2025 года доходы от продажи будут облагаться налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) по прогрессивной шкале.
Эксперты ЦИАН объяснили, как будет рассчитываться налог с продажи недвижимости. Знание новых правил поможет решить, подождать ли с продажей или искать покупателя уже в текущем году.
Кто не платит НДФЛ с продажи недвижимости?
Если гражданин владеет недвижимостью пять и более лет, то от доходов с ее продажи платить НДФЛ не надо. В случае, если объект был получен по наследству или по договору пожизненного содержания с иждивением, подарен близким родственником, был приватизирован и в некоторых других случаях, срок уменьшается до трех лет.
Также освобождаются от уплаты НДФЛ семьи с двумя и более детьми. Но эта льгота работает, с определенными условиями, только если взамен приобретается другое жилье, более дорогое или большей площади.
Как рассчитывается НДФЛ с продажи недвижимости в 2024 году?
Налоговые резиденты России платят при продаже недвижимости в 2024 году НДФЛ в размере 13%. Если есть возможность подтвердить расходы на покупку, то цена предыдущей сделки вычитается из облагаемой налогом суммы. Или же можно воспользоваться правом на фиксированный вычет в размере 1 млн руб. Одновременно применять эти схемы нельзя, нужно выбрать что-то одно.
Примеры Петр продал в сентябре 2024 года за 4 млн руб. квартиру, которую получил в январе 2024 года в наследство. Минимальный срок владения не истек, поэтому придется заплатить НДФЛ 4 млн × 13% = 520 тыс. руб. Если Петр воспользуется правом на вычет, то НДФЛ = (4 млн – 1 млн) × 13% = 390 тыс.
Тамара продала в октябре 2024 года за 10 млн руб. квартиру, которую купила в 2022 году за 8 млн руб. Минимальный срок владения не истек, поэтому придется заплатить НДФЛ. Тамара может подтвердить расходы на приобретение недвижимости, поэтому НДФЛ = (10 млн – 8 млн) × 13% = 260 тыс. Если в 2024 году продать еще какое-то имущество, сделка с которым облагается НДФЛ, то на ставку налога это не повлияет.
Как будет рассчитываться НДФЛ с продажи недвижимости в 2025 году?
С 2025 года НДФЛ начинают рассчитывать по прогрессивной шкале. Для нетрудовых доходов, в том числе продажи недвижимости и другого личного имущества, получения процентов по вкладам и дивидендов по акциям и т.д., применяются две ступени.
Прибыль до 2,4 млн руб. по-прежнему облагается НДФЛ по ставке 13%. Если прибыль выше, то НДФЛ составит фиксированные 312 тыс. руб. (13% от 2,4 млн руб.) плюс 15% от общей суммы доходов, превышающих порог в 2,4 млн руб.
Минимальные сроки владения недвижимостью не изменились. По-прежнему можно будет применить вычет в размере 1 млн руб. для объектов, по которым не было расходов на приобретение или их нельзя подтвердить.
Примеры Тамара продала в январе 2025 года за 10 млн руб. квартиру, которую купила в 2022 году за 8 млн руб. Минимальный срок владения не истек, поэтому придется заплатить НДФЛ. Тамара может подтвердить расходы на приобретение недвижимости, поэтому налогом облагается прибыль в размере 2 млн руб. Это ниже порога в 2,4 млн руб, поэтому Тамара платит налог по ставке 13%. Итого НДФЛ = (10 млн – 8 млн) × 13% = 260 тыс.
Петр продал в январе 2025 года за 4 млн руб. квартиру, которую получил в январе 2024 года в наследство. Минимальный срок владения не истек, поэтому придется заплатить НДФЛ. Расходов на приобретение не было. Прибыль превышает порог в 2,4 млн руб. на 1,6 млн руб. Итого НДФЛ = 312 тыс. + (1,6 млн × 15%) = 552 тыс. Если Петр воспользуется правом на вычет в 1 млн руб., то прибыль все равно превысит порог в 2,4 млн руб. на 0,6 млн руб., и ему придется заплатить НДФЛ = 312 тыс. + (0,6 млн × 15%) = 402 тыс.
Ринат продал в январе 2025 года за 11 млн руб. квартиру, которую купил в 2022 году за 9 млн руб. Минимальный срок владения не истек. Подтверждение расходов на приобретение недвижимости у него есть, поэтому он рассчитывал заплатить НДФЛ = (11 млн – 9 млн) × 13% = 260 тыс. Но в феврале 2025 года Ринат также продал автомобиль с прибылью 3 млн руб. База для расчета НДФЛ выросла до 5 млн руб. Это на 2,6 млн превышает порог в 2,4 млн руб. В итоге Ринат заплатит по итогам года НДФЛ = 312 тыс. + (2,6 млн × 15%) = 702 тыс. Эксперты обращают внимание, что в 2025 году НДФЛ при продаже недвижимости может оказаться выше, чем в 2024 году. Если прибыль (положительная разница между выручкой от продажи и расходами на покупку объекта, которые можно подтвердить документально) превысит 2,4 млн руб., то продавцу выгоднее совершить сделку до конца 2024 года, чтобы заплатить налог по фиксированной ставке 13%.
Что надо помнить при расчете налога с продажи недвижимости в 2025 году?
Налог рассчитывается по дню выплаты дохода. Поэтому если, например, покупатель заплатил за квартиру в конце декабря 2024 года, а государственную регистрацию сделки осуществили после новогодних праздников в январе 2025 года, то НДФЛ рассчитывается по старой ставке 13% вне зависимости от суммы прибыли.
Если доход получен с 1 января по 31 декабря 2025 года, то декларацию о доходах надо будет подать в Федеральную налоговую службу до 30 апреля 2026 года. Уплатить НДФЛ можно будет до 15 июля 2026 года.
