Согласно Закону № 52/2008 иностранцам разрешается приобретать в собственность или арендовать на долгий срок жилые объекты и землю на территории Северного Кипра и распоряжаться ими по своему усмотрению. Однако для оформления свидетельства о собственности иностранным покупателям требуется одобрение Совета министров.
В мае 2024 года правительство ТРСК внесло в закон серьёзные поправки.
Новая формулировка предусматривает для иностранцев следующие ограничения.
1. Иностранцам запрещено покупать недвижимость в зонах ограниченного доступа из соображений национальной безопасности или общественных интересов.
Например, покупать недвижимости вблизи военных баз Акротири и Декелия и на приграничных территориях иностранцам запрещено.
2. Ограничение по площади приобретаемого земельного участка.
Площадь приобретаемой иностранцем земли под застройку не должна превышать 1338 кв. м, и на этом участке разрешается построить только одно жилое здание.
Если иностранец покупает дом (на участке земли), то площадь участка не может превышать 3300 кв. м, и на этом участке не разрешается возводить дополнительных построек.
Обратите внимание! Правительство ТРСК ввело ограничение для иностранцев на общее владение землёй: до 7% земли в каждом районе и не более 3% всей земли в Северном Кипре.
3. Ограничение по количеству приобретаемых объектов.
Иностранец может приобрести и стать полноправным собственником, то есть оформить титул (title deed, или кочан) только на одну виллу, квартиру или участок земли.
Исключение! Иностранцы, являющиеся гражданами государств, признающих независимость ТРСК (турки), могут купить до трёх объектов недвижимости.
Иностранные физические или юридические лица не могут приобретать земельные участки в совместную собственность. В случае с квартирами и отдельными домами разрешается включать до трёх иностранных физических лиц на одну единицу недвижимости.
Ранее оформить полное право собственности на несколько объектов недвижимости можно было несколькими способами. А именно:
Однако после вступления поправок в силу сделать это стало невозможно.
Во-первых, понятие «иностранец» отныне также включает доверительного собственника, который действует через траст с иностранцем.
Все трастовые договоры, касающиеся покупки более одного недвижимого имущества, заключённые после 21 мая 2024 года, считаются недействительными.
Новый свод закона обязывает зарегистрировать в Земельном кадастре ВСЕ договоры, заключённые до этой даты, в течение 75 рабочих дней, иначе они потеряют силу.
Во-вторых, теперь, чтобы квалифицироваться как «местное юридическое лицо», ВСЕ акционеры, а также большинство директоров должны быть гражданами ТРСК.
Третья возможность также ограничена новым сводом закона. В одном жилом комплексе иностранцам разрешено продавать до 80% объектов, из них не более 50% объектов должны быть проданы гражданам одной страны или родственникам первой линии. Остальные 20% объектов допускается продавать только гражданам Северного Кипра и стран, признающих независимость ТРСК (Турции).
Это правило не применяется к проектам, для которых разрешения были получены и/или необходимые заявки были поданы до вступления в силу поправок.
Эксперты местного рынка сообщают, что остаётся верный вариант оформить несколько титулов на своих родственников или друзей. Ограничения по количеству объектов покупателей вряд ли коснутся, так как варианты в комплексах с актуальными квотами на иностранцев и не предложат.
Кроме того, на рынке с лета 2024 года появляются предложения, альтернативные трастовой схеме, которые не противоречат изменённому законодательству.
Согласно Закону об иммиграции и иностранцах ТРСК покупка недвижимости даёт право оформить ВНЖ в Северном Кипре.
Стоимость объекта и его расположение не имеют значения. Статус выдаётся на основании зарегистрированного договора купли-продажи, к которому в обязательном порядке прилагается справка об отсутствии судимости. Затем необходимо обратиться в министерство внутренних дел и получить разрешение совета министров страны. Процедура эта обязательная.
Пакет документов для ВНЖ подаётся лично в отделении миграционной полиции.
Процесс оформления статуса занимает в среднем до двух месяцев. ВНЖ выдаётся в первый раз сроком на год с правом продления на два года при условии сохранения основания (недвижимости).
Кроме заявителя ВНЖ имеют право получить и все члены его семьи.
Недвижимость в Северном Кипре приобретается в собственность. Это означает, что владелец может полноправно ей распоряжаться: продать, сдать в аренду, передать по наследству.
В момент регистрации контракта в Земельном комитете покупатель обязан уплатить гербовый сбор – 0,5% от стоимости недвижимости. При получении ключей – так называемый трансформаторный сбор на подключение коммуникаций. Платёж единоразовый, у всех застройщиков разный и в среднем составляет от 1 тыс. до 3 тыс. фунтов стерлингов. В случае со вторичной недвижимостью сбор зачастую внесён, и второй раз его платить не нужно.
Не стоит забывать о необходимости открытия лицевых счетов и установку счётчиков учёта расхода воды и электричества. Услуга платная и суммарно стоит 2,2 тыс. лир.
В обязанности собственников также входит оплата коммунальных услуг, обслуживания комплекса и ежегодный налог на владение недвижимостью, сумма которого напрямую зависит от размера объекта. За 1 кв. м нужно заплатить 5 турецких лир. То есть, если площадь квартиры или виллы, к примеру, 80 кв. м, каждый год нужно будет платить за неё всего 400 лир.
Налоговые резиденты Российской Федерации, то есть люди, которые фактически проживают в РФ более 183 дней в год, должны уведомлять российские налоговые органы об открытии счетов в зарубежных банках или создании юридических лиц. Эти действия могут потребоваться во время сделки или в процессе владения недвижимостью. Читайте подробнее о правилах покупки недвижимости за рубежом для граждан России.
Для начала рекомендуем ознакомиться с общей ситуацией на рынке недвижимости Северного Кипра. В частности, почитать статьи и новости, изучить цены и сравнить предложения.
Для более быстрого поиска недвижимости можно нанять риелтора и сформулировать пожелания (локация, расстояние до моря, метраж, бюджет и т. д.). Исходя из вводных данных, агент сможет подобрать объект и проконсультирует по всем возникающим вопросам.
Участие юриста в сделке обязательно. В его обязанности входит:
Плюс оформление доверенности на юриста значительно ускоряет процесс купли-продажи. Не нужно будет тратить время на подготовку, юридическое заверение и пересылку документов. При условии отсутствия вопросов процесс купли-продажи недвижимости может занимать не более двух недель.
Процесс покупки недвижимости в Северном Кипре иностранцами происходит в несколько этапов. При этом от покупателя требуется только паспорт.
В случае если недвижимость покупается и оформляется на супругов, представляется свидетельство о браке. Его (как и паспорт) необходимо перевести и апостилировать. Это можно сделать на месте.
До покупки выбранного варианта необходимо проверить наличие у недвижимости титула, в котором должен быть указан номер земельного участка, его площадь, имя владельца. Важно понимать, наложены ли на объект обременения, не ведутся ли споры в суде по данному титулу (при покупке жилья на вторичном рынке), а также какова удалённость жилого комплекса или виллы от военных объектов и границы.
Если речь идёт о новостройке, то застройщик обязан предъявить не только разрешение на строительство, но и kat irtifak koçan (план разбивки дома на этажи и квартиры).
Всё это проверяет юрист от вашего имени.
Если интересующий вариант на первичном рынке чист, то сначала вносится депозит, как правило – 5% от стоимости жилья. Но в каждом случае размер депозита оговаривается индивидуально. Так фиксируется стоимость недвижимости на месяц, в течение которого покупатель собирает сумму, достаточную для первоначального взноса. А застройщик снимает объект с продажи и подготавливает договор купли-продажи. Уплаченная сумма потом вычитается из общей суммы контракта.
Стоимость жилья в Северном Кипре указывается – и формируется – в фунтах стерлингов. Депозит и впоследствии оставшуюся сумму можно перечислить в любой валюте, но по курсу фунта на день транзакции.
Перевод средств осуществляется непосредственно на счёт застройщика при совершении сделки на первичном рынке или на счёт частного лица при покупке вторички.
В договоре купли-продажи указываются информация о продавце и покупателе, регистрационные данные объекта, его стоимость (всегда фиксируется в фунтах стерлингов), адрес, сроки сдачи и прочие специальные условия. Договор составляется на нескольких языках (английском и русском).
До подписания контракта необходимо проверить, как прописаны в документе адрес объекта – он должен совпадать с тем, который указан в Кадастровом управлении, – и штрафные санкции в случае, если недвижимость не будет сдана в указанный срок. Чем больше застрахуетесь, тем более вероятно, что получите либо всё в срок, либо компенсацию.
После подписания юрист регистрирует договор в налоговой службе и покупатель уплачивает гербовый сбор – 0,5% от суммы покупки. После этого договор регистрируют в кадастровой службе (с уплатой половины налога за регистрацию – 6% от стоимости объекта), при этом он блокируется в государственной системе, а значит, не может быть продан кому-либо, пока покупатель не получит свидетельство о собственности. По закону договор необходимо зарегистрировать в течение 21 дня с даты заключения сделки.
При подписании договора с застройщиком обычно уплачивается около 30% стоимости в качестве первоначального взноса. Остаток выплачивается по индивидуальному графику до конца строительства. В случае если это готовый проект, девелопер может дать отсрочку до двух лет на погашение всей суммы, если строящийся вариант – до пяти лет. 100% суммы уплачивается, если приобретается вторичка.
Для того чтобы оформить право владения недвижимостью, необходимо получить разрешение на покупку от Совета министров ТРСК. Для этого надо подготовить следующий пакет документов: информация о застройщике, план дома, посёлка или комплекса, договор купли-продажи, а также справку об отсутствии судимости и доказательства финансовой состоятельности у заявителя.
Собрать бумаги помогает юрист. Он же их направит в Министерство иностранных дел в Никосии на рассмотрение. Процесс может занять от нескольких недель до двух лет.
За подачу заявки на приобретение недвижимости иностранными физическими или юридическими лицами взимается плата в размере половины ежемесячной минимальной заработной платы в стране (в 2024 году – 17,035 TRY).
В случае повторной заявки на приобретение недвижимости, если первую отклонили в результата проверки, заявители обязаны уплатить двойную сумму регистрационного сбора.
Title deed – гарантия безопасности и официальное свидетельство права собственности на недвижимость. Титул означает, что данная недвижимость и земля, на которой она построена, являются действительно вашими и вы имеете право проводить с ней любые сделки независимо от застройщика или управляющей компании.
По закону передачу титула необходимо осуществить в Министерстве внутренних дел ТРСК в течение шести месяцев с момента получения одобрения Совета министров, иначе оно становится недействительным. В этом случае можно подать заявку повторно. Однако в третий раз подать заявку нельзя. В этом случае покупатель рискует тем, что договор и сделку признают недействительной.
Если объект приобретается в рассрочку, шестимесячный период начинается с даты последнего платежа в договоре купли-продажи.
Стоит отметить, что застройщик в этот период не может распоряжаться приобретённой недвижимостью, так как в Земельном кадастре договор на её покупку сразу регистрируют на имя покупателя.
После получения титула покупатель уплачивает вторую часть налога за перевод права собственности – ещё 6% от стоимости недвижимости.
В Северном Кипре возможно купить недвижимость удалённо с участием юриста. Юрист действует на основании доверенности, составленной покупателем, и помогает проверить все документы, зарегистрировать контракт в Земельном комитете, отслеживает выполнение застройщиком условий, регулирует передачу объекта.
Процедура покупки следующая. Покупатель выбирает объект онлайн и резервирует понравившийся после того, как застройщик выставит счет на оплату депозита. Как только платеж осуществлен, девелопер составляет договор купли-продажи, протокол с графиком платежей и отправляет всё клиенту через юриста. Покупатель проверяет контракт и подписывает. Подписанный документ отправляется обратно юристу на регистрацию в Земельном комитете. Оплата недвижимости производится частями согласно пеймент-плану (ежемесячно или ежеквартально) на основании инвойса от застройщика.
В случае 100-процентной оплаты готовится договор купли-продажи, подписывается сторонами и оплачивается на основании выставленного застройщиком счёта на имя покупателя. Затем контракт регистрируется в Земельном комитете, уплачиваются сборы.
Услуги адвоката – от 1,3 тыс. до 1,5 тыс. фунтов. Сумма выплачивается при заключении контракта.
Гербовый сбор – 0,5% от стоимости, указанной в контракте, – уплачивается в налоговой при регистрации контракта.
НДС – 5% от стоимости, указанной в контракте. Его платит покупатель при завершении строительства и передаче ключей.
Налог на перевод титула – 12% от стоимости объекта (из них 6% уплачивается при регистрации контракта, остальные 6% нужно внести при переводе титула на своё имя после получении разрешения от властей).
Трансформаторный сбор за подведение инфраструктуры – от 1,5 тыс. до 3 тыс. фунтов, в зависимости от конкретного объекта. Уплачивается застройщику.
Муниципальный сбор (канализация, городская инфраструктура) – от 750 до 1500 фунтов, в зависимости от выбранного объекта (Искеле – канализация).
Депозит в электрокомпанию – 2,8 тыс. лир и подключение водоснабжения – 5,5 тыс. лир. Цену устанавливают местные муниципалитеты.
После конфликта 1974 года и последующего разделения территории немалая часть земель находилась в собственности греков-киприотов. Статус оставленных ими земель был законодательно урегулирован выплатой компенсаций. Таким образом, сегодня в ТРСК существует несколько типов титулов собственности на землю.
Турецкий титул (pre-74 Turkish) – право владения недвижимостью, которая до разделения республик в 1974 году была в собственности у турка-киприота.
Обменный титул (exchange) – право владения недвижимостью турка-киприота, который получил его в обмен на южно-кипрский участок, ранее бывший в его собственности.
Дарственный титул TMD-фрихолд – безусловное право правительства Северного Кипра на владение землёй. Эти участки были переданы в качестве вознаграждения турецким военнослужащим, принимавшим участие в войне 1974 года.
Лизхолд (leasehold) – государственные земли, которые предназначены только для сдачи в аренду на срок до 49 лет с правом продления. Такой тип титула, как правило, имеют участки для возведения объектов туристической отрасли. Однако строительство жилой недвижимости ведётся только на землях, имеющих турецкий или обменный титул.
Выделенный тахсис (Tahsis Koçanı)– документ о праве собственности, выданный в качестве награды ТРСК гражданам или выходцам из определённых стран после 1974 года.
В настоящее время на территории ТРСК практически не осталось земель, принадлежащих грекам-киприотам. А на тех, что остались, крупные застройщики не строят. Кадастровая палата и архитектурное бюро просто не выдают разрешение на строительство.
Названия титулов лишь отражают основание, по которому они были получены. Все они имеют одинаковую степень защищённости и надёжности и попадают под равное действие закона 67/2005 о компенсации, обмене и реституции недвижимого имущества. В случае споров выплаты по этим землям производятся в рамках работы Комиссии по недвижимому имуществу ТРСК. Правительство Северного Кипра является гарантом неприкосновенности прав новых собственников.
В северной части острова есть несколько точек притяжения туристов и инвесторов.
Популярные районы – Кирения, Фамагуста и Никосия, а также прибрежные районы вдоль северного побережья острова.
Русскоговорящее население, как правило, едет к побережью – в Искеле, а также Гирне (греч. Кирения) и его пригороды Лапта, Алсанджак, Эсентепе. Лефкошу (греч. Никосия) выбирают в основном местные.
В Кирении расположены лучшие университеты и школы, а Эсентепе считается кипрским Сен-Тропе. Несмотря на действующий запрет на строительство домов выше двух этажей и ближе чем в 100 метрах от моря, здесь ещё есть земля с живописными бухточками, свободная для девелопмента.
Искеле – «русскоязычный» пригород Газимагуса (греч. Фамагуста). В 2021 году журнал Forbes назвал пляж Искеле местом № 1 в мире для инвестиций. Теперь сюда стекаются деньги со всего мира и строится максимальное количество высотных комплексов с отелями и казино.
Столица и деловой центр – Лефкоша (греч. Никосия). Из-за удалённости моря город не слишком популярен у русскоязычных покупателей. Но у него есть свои плюсы: хорошее географическое расположение – до основных населённых пунктов 30–40 минут езды на машине – и единственный в Северном Кипре аэропорт Эрджан (в этом году тут откроют новый терминал с пропускной способностью до 10 млн человек в год).
Минимальный порог входа на рынок зависит от типа курортной недвижимости. Студии (от 35 кв. м) – от 60 тыс. фунтов, апартаменты 1+1 и площадью 60 кв. м стоят от 90 тыс. фунтов, двухкомнатные апартаменты (2+1) – от 130 тыс. фунтов, таунхаусы – от 185 тыс. фунтов, виллы – от 285 тыс. фунтов.
Строительство новых объектов ведётся активно. Страна стала пользоваться спросом у иностранцев, и застройщики начали отвечать тем требованиям, которые предъявляют к жилью иностранные покупатели, – кондиционирование и тёплые полы.
Получить кредит в Северном Кипре иностранцу проблематично: требуются поручители, хорошая кредитная история или ВНЖ.
Но многие иностранные покупатели пользуются программами рассрочки от застройщиков. Они, как правило, беспроцентные и с различными сроками. Первоначальный взнос – 30% от стоимости недвижимости.
Фото: база Prian
