Жители Вильского рассказали нам историю, в которую может попасть почти любой горожанин. Пространство между их домами, которое должно было служить для проезда, парковки и прогулок, продали застройщику. Расстояние между домами и так небольшое, а теперь там запланировали поставить еще одну высотку в 25 этажей. Люди написали обращения во все инстанции, какие могли, но пока ничего не добились. Они вышли с исками в суд, чтобы землю вокруг их домов перемежевали по-другому, но результат пока не ясен. Журналистка NGS24.RU Мария Антюшева разбиралась, как это вообще могло произойти. Вместо больницы — дома
Речь пойдет о той части Вильского, где стоят дома с номерами 16, 16г, 18а, 18г и 18д. Когда-то тут было свободное пространство, на котором государство решило строить дополнительные корпуса Краевого госпиталя ветеранов. Необходимо было переселить филиал госпиталя из исторического здания на Горького, который находился (и сейчас находится) в плачевном состоянии.
Место выбрали не случайно — рядом стоит основное задние Краевого госпиталя. Выделили более 5 гектаров земли. При советской власти начали возводить сразу 10 корпусов. Но в 90-х стройка замерла — не было денег. В 2003 году тогдашний губернатор Александр Хлопонин пообещал, что средства найдут и достроят объект в течение трех лет. Но, похоже, финансов так и не нашлось.
Не имея денег на продолжение строительства, краевые власти выставили объект на торги: и недостроенные корпуса и землю под ними. В 2004 году лот купила красноярская фирма ООО «Каскад-М» за 10 с небольшим миллионов рублей. Как мы видим в выписках из Росреестра, фирма приобрела территорию общей площадью 54 тысячи квадратных метров.
Основатели фирмы называли себя бывшими гидростроителями с Богучанской ГЭС. Они снесли 8 из 10 недостроев, а остальные два стали переделывать под жилые дома. В декабре 2006 года был сдан огромный дом причудливой формы, похожий на больничный корпус.
Внутри Вильского, 16 разместилось около 700 жилых помещений, а снаружи почти нет балконов. Площадь некоторых «квартир» составила всего 11 квадратов.
— В основном тут гостинки. Просто палаты переделали в квартиры-гостинки. У меня нормальная однокомнатная квартира, возможно, тут операционная предполагалась или процедурный кабинет, — рассказала нам Елена Юрьевна, председатель дома № 16 на Вильского.
Параллельно построили и соседний дом — Вильского, 16а — значительно меньшего размера, но тоже странной формы. Представители «Каскада-М» называли его «лучшей пятиэтажкой Красноярска». Почти вплотную обосновалась коробка двухэтажного магазина.
Но у «Каскада-М» осталось еще много свободной земли. И на ней начали строить жилой комплекс из четырех «свечек» по 16 этажей с декоративными остроконечными крышами. Первую башню сдали в 2009 году, последнюю — в 2011-м.
Сдали дома «без земли»
А уже после постройки домов произошло самое интересное. По закону застройщик должен сдавать дом в эксплуатацию вместе с земельным участком. Границы участка должны быть зафиксированы в Росреестре. С 2004 года действует правило, что дом принимается приемной комиссией и вводится в эксплуатацию только при наличии сформированного земельного участка (ФЗ-189, статья 16, пункт 6). Больше того, земельный участок должен перейти в общедолевую собственность покупателей квартир (Жилищный кодекс РФ, статья 36, пункт 4 и статья 38).
Но в случае с «Каскадом-М» это всё не сработало. Фирма умудрилась сдать дома как бы «без земли». То есть здания стояли на большом неразмежеванном участке, принадлежащем застройщику. Визуально казалось, придомовая территория у высоток есть — к парадным вели подъездные пути, между зданиями стояло несколько маленьких детских площадок, было даже достаточно свободного места, чтобы ставить машины.
Итак, через несколько лет после завершения строительства компания, наконец-то, начала межевать землю. Но как! Огромный дом на Вильского, 16 отмежевали чуть ли не по отмостке. Теперь придомовой территории у дома вообще нет.
— Мне хотелось бы спросить тех, кто это разрешил. Вот как они подписывали акт ввода дома в эксплуатацию без придомовой территории? — задается вопросом председатель дома Елена Юрьевна. — Жители жалуются, что вокруг дома не благоустроено, а мы и не можем ничего благоустраивать, территория-то не наша! Проезды, площадки — всё уже старое и рассыпается, ведь это всё было сделано в 2006 году, когда сдавался дом. От асфальта мало что осталось. Жители звонят и спрашивают: «Когда дороги будем делать?». Я говорю: «Это не наши дороги!», — делится Елена Юрьевна.
Чтобы решить вопрос, женщина подала на компанию в суд. Она хочет добиться, чтобы к дому присоединили больше земли из тех площадей, которые изначально купил застройщик.
— Теперь они на нас злятся, что мы иски подаем. И пишут на нас жалобы в жилищную инспекцию, что у нас мусорные контейнеры стоят не на нашей территории. А куда нам их ставить? Нам осталось поставить контейнеры только на крышу! — возмущается председатель дома.
Ее иск в районном суде сначала отклонили по формальным причинам, но она успешно оспорила это отклонение в краевом суде. Теперь дело, наконец, рассмотрят.
Чуть побольше земли досталось «лучшей пятиэтажке Красноярска» — на кадастровой карте видно, что в придомовую территорию Вильского, 16а входят проезды и детская площадка. Вот только согласно выписке из Росреестра, эта земля всё еще принадлежит фирме «Каскад-М», хотя должны была давно перейти в общедолевую собственность владельцев квартир.
Ситуация с четырьмя «свечками» тоже печальная. Им «Каскад-М» выделил четыре небольших квадратика земли, на которых едва помещается по 10 машиномест. При этом в каждой высотке — по 150 с лишним квартир. А дом с номером 18а и вовсе «перерезан» пополам красной линией на кадастровой карте. То есть полдома стоит на своем участке, полдома на чужом.
Всё ради новой «свечки»
Всеми этими межеваниями люди начали интересоваться не так давно. Долгое время они спокойно жили, не задумываясь ни про какие красные линии. И правда, кто из нас смотрит в окно своей квартиры и спрашивает себя: «Интересно, а как размежеван мой двор?». Да никто так не делает.
Жителям казалось, что всё в порядке — проезд к домам есть, пеший проход тоже есть, а машину можно поставить на большую платную стоянку возле дома 18д, вполне удобно. Но однажды охранники стоянки вдруг сообщили жителям, что больше не будут продлевать абонементы.
— Мы сразу забеспокоились. Заказали выписку на участок и увидели, что всю территорию между шестнадцатыми и восемнадцатыми домами недавно продали новому застройщику. И всё стало понятно, — рассказывает активная жительница Татьяна Валерьевна.
— Хотят отобрать последние проезды между домами, — говорит другой житель Александр.
Только тут жители узнали, что все оставшееся свободное пространство между их домами сформировано в единый большой участок, причем к нему прирезаны даже некоторые междворовые проезды, ведущие на Лесопарковую. Смотрите сами:
Казалось бы, какой смысл присоединять к участку междворовые проезды? На них же ничего не построишь. Но тут есть своя хитрость: для застройщика важна формальная квадратура стройплощадки. Чем больше площадь участка, тем больше метров жилья разрешат на нем возвести.
В прошлом году в Красноярске утвердили норму: 10 000 квадратов земли = 13 000 квадратов жилья, меньше можно, больше нельзя. В зоне комплексного развития территории (КРТ) другая норма — 10 000 квадратов земли = 19 000 квадратов жилья. Грубо говоря, прирезаешь к участку «аппендикс» (дороги, дворы) и вот уже имеешь право построить на пару этажей больше.
Данный участок странной формы был зарегистрирован в Росреестре в 2022 году, а в октябре 2023 года — продан следующему застройщику. Таким образом, «Каскад-М» максимально нарастил площадь участка перед продажей, чтобы увеличить его стоимость.
Новым владельцем участка стало ООО «Специализированный застройщик Дом». Учредитель фирмы — предприниматель Павел Гурьянов. Ему же принадлежит ООО «СЗ ЭКО», которое сейчас возводит жилой комплекс «Эко» в Солонцах.
В «СЗ Дом» нам пояснили, что приобрели участок для строительства дома высотой в 25 этажей. На опасения местных жителей в компании ответили так:
— Сейчас там просто пустырь, а мы всю территорию благоустроим. Да, застройка станет плотнее, но в итоге будет намного лучше, чем сейчас, будет парковка, будет, где погулять, — сказал представитель «СЗ Дом».
В проекте застройщика действительно обозначено много парковочных мест, новые площадки — детская и спортивная. Использовать проезд к Лесопарковой при застройке, похоже, не планируется.
Но жителей это не утешает.
— Не хочется жить «окна в окна». Да и парковочных мест на всех не хватит. Станет тесно, — говорят они, заодно напоминая, что мест в школах и садиках в микрорайоне не слишком много.
Жители «свечек» с острыми крышами тоже подали свой иск в Октябрьский суд. Как и жильцы 16-го дома, они хотят более справедливого, по их мнению, межевания земли. Претензии у них в первую очередь к «Каскаду-М». Но раз собственник участка теперь «СЗ Дом», то и его привлекли соответчиком.
Предварительно активисты из жильцов в частном порядке заказали у лицензированной организации экспертизу, которая показала, что имеющаяся придомовая территория недостаточная для эксплуатации домов. Жители планируют ходатайствовать, чтобы суд назначил аналогичную экспертизу.
О перспективах дела с нами поговорил юрист УК «Исток» (обслуживает «свечки» с острыми крышами) Алексей Гостев:
— Если рассуждать с юридической точки зрения, то собственники имеют право межевать свою землю как угодно. Но есть другой вопрос. Когда эти дома сдавались, то они сдавались как соответствующие строительному проекту. А в проекте всегда описана определенная придомовая территория. И она не может быть слишком маленькой, она не может проходить через половину дома. Мы запросили эти проекты в Стройнадзоре, там сказали, что у них нет. Но где-то они должны храниться. Если мы получим эти проекты, то мы увидим, что межевание прошло не по проектам. То есть «Каскад-М» злоупотребил своими правами при межевании участков, — полагает юрист.
Мы будем следить за ходом дела.
Что касается компании «Каскад-М», то дозвониться в нее для получения комментария нам не удалось. Учредитель фирмы — ООО «Геликон», а учредитель «Геликона» — ПАО «Фонд Ковчег». На сайте «Ковчега» написано, что он был создан в 1992 году «как чековый инвестиционный фонд приватизации», а сейчас «входит в число лидеров регионального фондового рынка». По данным сервиса rusprofile.ru, баланс «Ковчега» в 2020–2023 годах составлял 215–218 миллионов рублей в год, выручка падала с 26 до 6 миллионов, а чистая прибыль колебалась в районе нуля.
