С него Аналитический центр «Домклик» начинает цикл исследований, посвященных рынку недвижимости в различных федеральных округах России.
Предметом анализа экспертов «Домклик» стали ипотечные сделки Сбербанка, заключенные в Приволжском федеральном округе (ПФО) и регионах округа, в которых есть города-миллионники, — в Нижегородской области, Пермском крае, Республике Башкортостан, Республике Татарстан и Самарской области. Также суммарно были рассмотрены данные по другим регионам федерального округа. В рамках каждого субъекта и ПФО в целом было изучено распределение выдач по основным типам недвижимости (первичные квартиры, вторичные квартиры, ИЖС, загородная недвижимость). В исследовании рассматривались данные за 1-е полугодие 2024 г. в сравнении с аналогичным периодом 2023 г.
Дополнительно аналитики «Домклик» посчитали стоимость жилья в ПФО и каждом рассмотренном регионе (данные из объявлений на сайте Домклик, актуальных на начало июля 2024 г.). В исследовании указаны следующие цены:
- стоимость стандартной квартиры на первичном и вторичном рынке (произведение медианной стоимости квадратного метра и медианной площади выставленных квартир в ПФО — 50 кв.м.);
- стоимость стандартного загородного дома (произведение медианной стоимости квадратного метра и медианной площади домов в ПФО — 100 кв. м).
Первичный рынок
Эксперты «Домклик» констатируют, что по итогам 1-го полугодия 2024 г. лишь 28% всех выдач Сбербанка в ПФО пришлись на первичный рынок. При этом востребованность строящегося жилья по стране оказалась выше (32,4%). Хотя доля новостроек в структуре ипотечных выдач в ПФО выросла по отношению к аналогичному периоду прошлого года (+8 п.п.), рост оказался меньше, чем в среднем по стране (+8,7 п.п.).
Авторов анализа заинтересовало, что разрыв в стоимости квадрата на первичном и вторичном рынках также больше, чем по стране в целом. Если показатель в ПФО в начале июля 2024 года равен 43,7%, то значение по РФ составляет 37,7%.
Наибольшая доля первичного рынка среди крупных субъектов ПФО — в Пермском крае (26,7%) и Самарской области (25,7%). Причем, отмечают аналитики «Домклик», наибольший рост доли новостроек в общем количестве кредитов также зафиксирован в Самарской области (+9,6 п.п. с января — июня 2023 г.).
Наименьший процент новостроек в структуре выдач наблюдается в Нижегородской области (21,3%). Здесь же годовой прирост доли первичного рынка оказался самым скромным (+4,7 п.п.).
Вторичный рынок (квартиры)
Аналитики указывают, что на вторичную недвижимость по-прежнему приходится наибольшая доля выданных кредитов в ПФО: в первой половине 2024 г. заемщики заключили в данном сегменте 47% сделок. В целом по РФ востребованность готового жилья ниже (42,3%). По сравнению с январем — июнем 2023 г. показатель в ПФО снизился на 24 п.п., что сопоставимо со снижением по всей РФ (–23,1 п.п.).
Среди крупнейших регионов ПФО наибольший процент вторичной недвижимости в общем количестве выданных кредитов — в Нижегородской области (55,8%). Здесь же доля готового жилья показала наименьшее снижение (–16,7 п.п.).
В Республиках Татарстан и Башкортостан зафиксирована наименьшая доля вторичного рынка (39,3 и 42,1% соответственно), а спад востребованности готового жилья оказался наиболее существенным (на 31,6 п.п. и 28,3 п.п. соответственно). Такие показатели эксперты «Домклик» объясняют перетоком спроса на рынок ИЖС: его доля в данных регионах по сравнению с другими крупными субъектами ПФО увеличилась больше всего за последний год (+24,9 п.п. и +22,2 п.п. соответственно).
Алексей Лейпи, директор дивизиона «Домклик» Сбербанка: «Анализируя статистику поданных заявок по Приволжскому округу, мы видим, что после завершения “Господдержки” и изменения условий “Семейной ипотеки” доля вторичного рынка возросла. Если в марте и апреле — в период до начала ажиотажа на первичном рынке — доля заявок на готовое жилье составляла 76—79%, то в первую половину июля показатель достиг 88%. Полагаю, что в ближайшее время в этом округе привлекательность вторичного жилья будет только расти».
Рынок ИЖС
Авторы анализа отмечают, что в 1-м полугодии 2024 г. наблюдался повышенный спрос на строящиеся частные жилые дома: в ПФО доля выдач на индивидуальное строительство составила 21,4% (по РФ — 19%). В округе прирост показателя с января — июня 2023 г. был равен 15,6 п.п. (по РФ — +13,3 п.п.).
Среди крупнейших регионов самая высокая доля сделок на рынке ИЖС зафиксирована в Республиках Татарстан (33%) и Башкортостан (29,9%). Они занимают 4-ю и 3-ю строчку соответственно по количеству выдач на ИЖС среди всех субъектов РФ.
В Республиках Татарстан и Башкортостан эксперты «Домклик» также отмечают наибольший прирост доли ИЖС среди других крупных регионов ПФО — на 24,9 и 22,2 п.п. соответственно.
Наименьшая доля ИЖС в общем количестве выданной ипотеки — в Самарской (16%) и Нижегородской (17,9%) областях. В этих же регионах прирост сегмента ИЖС в структуре спроса оказался наименее существенным (+12,9 и +11,6 п.п. соответственно). По мнению аналитиков «Домклик», причина невысокой востребованности строящихся домов кроется в невысокой осведомленности населения о льготной ипотеке на рынке ИЖС. Так, менее трети жителей Самарской области знают о возможности строительства дома по льготной программе.
Загородная недвижимость
В ПФО доля выдач на загородную недвижимость оказалась более скромной (1,7%), чем в целом по стране (4%). С 1-го полугодия 2023 г. значения практически не изменились — +0,2 и +0,7 п.п. соответственно.
В крупных регионах значение параметра колеблется от 1 до 2%. Его прирост не превышает 0,5%.
Цены
Анализ объявлений на сайте «Домклик» по состоянию на начало июля показал его экспертам, что стандартная квартира на первичном рынке ПФО (50 кв. м) обойдется в 6,8 млн руб. Среди регионов с городами-миллионниками наиболее дорогие объекты продаются в Республике Татарстан и Нижегородской области (9,3 млн руб.), а наиболее дешевые — в Самарской области (5,8 млн руб.).
Квартиры на вторичном рынке стоят 4,7 млн руб. Наибольшая стоимость зафиксирована в Республике Татарстан (6,5 млн руб.), а наименьшая — в Пермском крае (3,9 млн руб.).
Загородные дома ПФО можно купить за 5,3 млн руб. Самые дорогие варианты — снова в Республике Татарстан (6,8 млн руб.). Самые дешевые — в Пермском крае (5 млн руб.).
