По данным аналитиков ЦИАН, в регионах средний месячный платеж по ипотеке в 2024 году составит 36 тыс. рублей, в Москве и в Санкт-Петербурге — вдвое больше, даже с учетом льготы по программе «Семейная ипотека». Насколько такие суммы доступны для большинства россиян и как продление мер поддержки повлияет на рынок недвижимости, разбирались «Известия».
Программу «Семейная ипотека» решено продлить до 2030 года. На льготные условия по ставке 6% могут рассчитывать семьи с маленькими детьми. Можно будет занять у банка до 12 млн рублей — для жителей Москвы и МО, а также Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Для остальных регионов максимальная сумма кредита — 6 млн рублей.
За 6 млн в регионах можно позволить себе студию (92% от объемов рынка), однокомнатную (80%) или двухкомнатную (45%) квартиру в новостройке. За 12 млн в крупнейших агломерациях России можно купить студию (96% предложений на рынке), однокомнатную (83%) и двухкомнатную (60%) квартиру в сданном доме.
Исходя из средних размеров (от 5,6 млн до 9,5 млн рублей) и срока займа (на 20 и более лет), эксперты ЦИАН подсчитали, что семейная ипотека обернется для российской семьи нагрузкой в 72,3 тыс. рублей в Москве, Санкт-Петербурге и окружающих их областях и в 36,1 тыс. рублей — для жителей остальной России.
Средний размер кредита по «Семейной ипотеке» в Банке ДОМ.РФ в 2024 году для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленобласти составил 6,8 млн рублей, для других регионов России — 4,3 млн рублей, сообщил «Известиям» вице-президент Банка ДОМ.РФ Кирилл Варенцов.
— Средний платеж для наших клиентов с учетом данных параметров для Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленобласти равен около 43 тыс. рублей, для других регионов России — примерно 27 тыс. рублей. При выборе максимальных размеров кредита (12 млн рублей и 6 млн рублей) ежемесячный платеж был бы больше — 72 тыс. рублей и 36 тыс. рублей соответственно, — уточнил банкир.
Если этих денег окажется мало, можно воспользоваться комбинированной ипотекой. На остаток от максимальной суммы будет начисляться процент по рынку.
По мнению аналитика ФГ «Финам» Игоря Додонов, комбинированная ипотека вряд ли получит широкое распространение из-за очень высоких ставок по рыночной ипотеке. «Впрочем, продукт может помочь, если не хватает совсем немного», — говорит он.
Таким заемщикам нужно обращать внимание на структуру платежа, считает старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. «Как правило, именно рыночная часть комбинированной ипотеки (то есть та часть, что под высокую ставку) гасится первой», — уточнила эксперт.
Размеры платежей уместно сопоставить с другими показателями благосостояния россиян.
По итогам 2023 года за чертой бедности проживают 27,7% населения в Ингушетии, 23,5% — в республике Тыва и 20,6% — в Карачаево-Черкесии. Меньше всего бедных в Ямало-Ненецком автономном округе, Санкт-Петербурге, Москве, Татарстане и на Чукотке.
Среднедушевые доходы населения составили 47,8 тыс. рублей в 2023 году. С учетом индексации зарплат и поднятия окладов этот показатель спустя год может быть выше.
Доля семей, которые вообще могут позволить себе жилье в ипотеку, выше всего в ЯНАО (65%). Следом идут северные регионы: Магаданская область, Чукотский АО, ХМАО. Санкт-Петербург с показателем 30,8% семей — на 25 месте, Москва — на 50-м (26,1% семей). Среднее значение по России — 27,8% российских семей могут купить квартиру в своем регионе.
Любопытна статистика по закредитованности населения. Наибольшую задолженность в пересчете на одного человека имеют в республике Тыва (892,6 тыс. рублей). В регионе соотношение уровня долга к доходам превышает 100% — 149,4%. В пятерку антилидеров входят также ЯНАО, республика Якутия, ХМАО, Тюменская область.
Наименее закредитованными считаются республика Крым и город Севастополь, Дагестан, Чечня и Ингушетия.
Логика распределения в принципе ясна, утверждает руководитель департамента продаж и клиентской поддержки «Альфа-Форекс» Александр Шнейдерман.
— Кредитуются больше всего там, где это можно себе позволить. Из статистики выбивается, пожалуй, Тыва. При самой высокой закредитованности в этом субъекте РФ и одни из самых низких доходов, а материальное благополучие местных жителей можно оценить как низкое. Только 11,5% семей могут позволить себе улучшить жилищные условия с помощью ипотеки, — рассказал он изданию.
По данным Росстата, по итогам апреля 2024 года (более поздних данных пока нет) средняя номинальная зарплата в РФ составила 83,9 тыс. рублей. В том числе в Московской и Ленинградской областях — 93,4 тыс. рублей и 78,2 тыс. рублей соответственно. «В других регионах уровень зарплат сильно колеблется, но всё же превышает указанный в статье по ссылке минимальный платеж по семейной ипотеке», — отмечает Игорь Додонов.
В то же время, как правило, ипотечный кредит берется на семью, и при оценке заемщика рассматривается доход обоих супругов.
— Если ориентироваться на среднюю семью из двух работающих человек со средней зарплатой, то платеж по семейной ипотеке составит 29% от доходов семьи из Московской и Петербургской агломераций и 28% — из остальных регионов страны, — комментирует управляющий по анализу банковского и финансового рынков ПСБ Дмитрий Грицкевич.
В пресс-службе ВТБ «Известиям» сообщили, что ожидают снижение выдачи льготных ипотек во втором полугодии 2024 года.
— Семейная ипотека стала более адресной, а новый лимит по ИТ-ипотеке пока не установлен, поэтому можно ожидать, что доля выдач по госпрограммам во втором полугодии 2024 года станет ниже. Так как ставки по рыночным программам за последние пару месяцев выросли и могут еще подняться после решения ЦБ по ключевой ставке 26 июля, средний платеж по ипотеке будет увеличиваться. Например, с начала года средний платеж в ВТБ вырос на 10%, — заявили в ВТБ.
В ближайшем будущем семейная ипотека как одна из сохранившихся льготных форм кредитования на покупку недвижимости, скорее всего, будет доминировать по отношению к другим специальным льготным программам в регионах Дальнего Востока, Арктической зоны, а также в новых субъектах Российской Федерации — сходятся во мнении опрошенные эксперты.
В условиях роста цен на недвижимость и введения ограничений на минимальный размер студии в отдельных регионах при высоких процентах сверх сумм, установленных для льготных схем кредитования, очевидно, произойдет изменение в части удлинения сроков кредитования и сохранения минимальных объемов первоначальных платежей, раскрывает тенденцию директор Центра региональной политики ИПЭИ Президентской Академии Владимир Климанов.
— Банки будут предлагать различные комбинированные схемы, потому что кредитование для них в условиях высоких ставок является основной доходной операцией. Но, как бы то ни было, в обозримой перспективе следует ожидать охлаждения рынка недвижимости, что является нарастающим риском для всей экономики страны, — прокомментировал он.
