Юлия ЗУБАРИК, стратег по развитию городов и территорий, руководитель градостроительного бюро Masters Plan:
Комплексное развитие территорий (КРТ) — ключевой инструмент градостроительной политики последних лет. По словам заместителя председателя правительства России Марата Хуснуллина, на апрель 2024 года в 86 субъектах страны реализуется 1 192 проекта КРТ на разных этапах, включая как проработку вариантов развития территории и проектирование, так и продумывание жизненных циклов после реализации проекта реорганизации.
Кроме того, по данным Департамента комплексного развития территорий Минстроя России, с начала действия механизма в 2021 году в рамках КРТ было введено 1,4 млн кв. м по объектам капстроительства, из которых более 1,2 млн (86%) составили жилые площади. Объемы применения механизма нарастают: на 2024 год запланирован ввод более 1,4 млн кв. м жилья в рамках КРТ, при этом общий градостроительный потенциал территорий, на которых возможна реализация проектов КРТ, достигнет более 155 млн кв. м жилой площади, что составляет более трети от общего объема градостроительного потенциала России за рассматриваемый период.
Зачастую все, что нужно для старта КРТ, — согласие местных жителей и собственников земельных участков на реорганизацию. Реализация проектов происходит преимущественно за счет средств инвесторов-девелоперов, что позволяет претворять в жизнь дорогостоящие проекты без существенного ущерба для городского и регионального бюджетов, но при этом комплексно решать задачи по улучшению качества жизни горожан. Вместе с жильем на бывших промышленных территориях появляются высококлассные объекты социальной, спортивной и досуговой инфраструктуры, новые места приложения труда, растет количество людей, вовлеченных в малое и среднее предпринимательство.
За время своего существования механизм КРТ претерпел ряд важных изменений и продолжает совершенствоваться. Первоначально комплексное развитие территорий было последователем программы реновации в Москве и использовалось как способ расширить действие программы на другие регионы страны, страдающие от ветшания жилищного фонда. Результатом стало обновление в конце 2020 года Градкодекса, закреплявшее понятие КРТ как способа модернизации жилого фонда, а в 2022 году корпорацией «ДОМ.РФ» был представлен стандарт КРТ по работе с отдельными элементами городской среды, такими как размер квартала и двора, плотность улично-дорожной сети и высотность застройки.
Кроме того, стандарт заложил общие принципы формирования комфортной городской среды — функциональное разнообразие застройки, ее компактность и сомасштабность человеку, комфорт и вариативность способов перемещения и другие, а также делегировал больше свободы при принятии решений о реализации КРТ регионам России, благодаря чему при комплексном развитии территорий стало возможно учитывать местную специфику, состояние жилищного фонда, климатические особенности и другие факторы.
В 2024 году юридический аспект КРТ был вновь обновлен — в Градостроительный кодекс были внесены правки, упрощающие процедуру подготовки проектной документации и ускоряющие процесс реализации проекта для инвестора.
Первый договор по комплексному развитию территорий был заключен в Москве еще до официального принятия закона о КРТ: на месте производственной зоны «Октябрьское поле» площадью 47,34 гектара для застройщика «РГ-Девелопмент» компанией Masters Plan был запроектирован жилой комплекс. Помимо Москвы и Подмосковья флагманскими регионами по вводу недвижимости в эксплуатацию в рамках КРТ стали Тюменская, Свердловская и Челябинская области. Так, в Челябинске на месте производственных помещений в конце 2023 года был введен первый дом в рамках жилого комплекса «4 Ленина» от компании «ГОЛОС. Девелопмент» (бывш. «Легион»). В сданном в эксплуатацию жилом здании предусмотрены общественные пространства, а его первые этажи отданы под различные коммерческие функции.
После завершения строительства в жилом комплексе также появятся общедоступные благоустроенные общественные пространства — площадь с сухими фонтанами и пешеходные бульвары. Кроме того, механизм КРТ на примере промышленного Челябинска позволяет городу уйти от экстенсивной модели развития с освоением пустующих территорий на окраине к интенсивной с обновлением жилого фонда в черте города, улучшением его облика и развитием многофункциональной, комфортной и доступной городской среды.
Другой пример КРТ — новая застройка площадью 28 гектаров у Молитовского моста в Нижнем Новгороде, которой займется федеральный девелопер GloraX. Проектом предусмотрено создание инфраструктуры, отвечающей концепции «город в городе»: запланировано строительство общеобразовательной инфраструктуры со стадионом, поликлиники, физкультурно-оздоровительного комплекса, комьюнити-центра, четырех наземных паркингов. В проекте на берегу Оки особое внимание уделено тому, как жилой комплекс визуально вписан в окружающие ландшафт и застройку — переменная этажность корпусов позволит обеспечить вид на реку для большего числа квартир, а цветовые решения включают в себя натуральные природные тона и гармонируют с другим проектом девелопера — ЖК «Благовещенские башни», построенным на противоположном берегу. Благодаря таким решениям важность реки как оси, вокруг которой исторически выстраивались застройка и образ территории, сохраняется, а дальнейшая реконструкция набережной лишь упрочит этот фактор.
Словом, механизм комплексного развития территорий позволяет властям, девелоперам и местным жителям совместно планировать развитие городской среды как на макроуровне — через вовлечение в оборот неэффективно используемых земель, — так и на микроуровне — посредством использования готовых решений «ДОМ.РФ» по планировке кварталов, дворов, подъездов и квартир, которые отвечают современным стандартам качества городской среды. Использование КРТ также позволяет избежать проблем с недообеспеченностью жителей новых районов социальной и инженерной инфраструктурой, местами приложения труда и досуга и перейти к большей полицентричности в городах, что особенно актуально для бывших промышленных территорий в условиях постоянной перестройки экономики.
