Эксперты Аналитического центра Домклик оценили спрос на квартиры в новостройках и на «Семейную ипотеку» в целом в регионах, которые попадают под расширенные условия льготной программы.
Министерство финансов России 10 июля озвучило новые правила выдачи «Семейной ипотеки». Теперь программа распространяется на семьи с детьми, где есть хотя бы один ребенок в возрасте до шести лет или ребенок с инвалидностью любого возраста.
Ставка по программе составит 6% в том числе и для жителей Дальнего Востока. Первоначальный взнос — не менее 20% от стоимости жилья. Максимальный размер кредита — 12 млн рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и 6 млн для остальных регионов.
Однако есть категории семей с двумя несовершеннолетними детьми, для которых «Семейная ипотека» при покупке квартиры в новостройке остается доступной. Во-первых, это семьи, проживающие в малых городах численностью до 50 тысяч человек. А, во-вторых, семьи, проживающие в регионах с низким объемом строительства или в регионах с индивидуальной программой развития.
Разбираемся вместе с экспертами Аналитического центра Домклик, какие субъекты попадают под второе условие и чем интересен рынок недвижимости в этих регионах. Эксперты оценили спрос на квартиры в новостройках и на «Семейную ипотеку» в целом. Кроме того, в исследовании приводятся данные об объеме предложения на первичном рынке и стоимости квадратного метра строящегося жилья.
Спрос на новостройки в регионах, подпадающих под расширенные условия «Семейной ипотеки»
Доля первичного жилья в ипотечных сделках Сбера в регионах, соответствующих новым условиям «Семейной ипотеки», в январе — июне 2024 г. (в %). Изменение с января — июня 2023 г. (указано в процентных пунктах). Не приводятся данные по Еврейской автономной области, Магаданской области, Ненецкому АО и Чукотскому АО, поскольку сделки на первичном рынке отсутствуют.
По данным Сбера за первое полугодие 2024 года, доля новостроек в общем количестве выданных кредитов в исследуемых регионах составила 19%, что на 5,1 п. п. больше, чем в январе-июне прошлого года.
По доле первичного рынка в общей структуре выдач лидируют Республика Адыгея (46,3%), Чувашская Республика (39,9%), Псковская область (38,5%), Республика Тыва (37,3%), Республика Марий Эл (36,4%), Курганская (34,4%) и Кировская (30,5%) области. Эксперты отмечают, что по сравнению с первым полугодием 2023 года доля первичного рынка в этих субъектах выросла на 10 п. п. и больше.
Практически во всех исследуемых субъектах новостройки стали более востребованными. Исключения — республики Алтай (-10,1 п. п.), Хакасия (-10 п. п.), Коми (-9,7 п. п.) и Ингушетия (-2 п. п.). Аналитики Домклик считают, что снижение востребованности первичного жилья в этих регионах вызвано прежде всего оттоком покупателей на рынок строящегося жилья (ИЖС).
Доля «Семейной ипотеки» в регионах, подпадающих под расширенные условия программы
Доля «Семейной ипотеки» в ипотечных сделках Сбера в регионах, соответствующих новым условиям льготной программы, в январе — июне 2024 г. (в %). Изменение с января — июня 2023 г. (в п. п.).
В первом полугодии 2024 года суммарно на изученные регионы пришлось 11,1% всех сделок РФ по «Семейной ипотеке». При этом доля выдач по программе относительно общего количества выдач в изученных регионах составила 15,8% ( 4,9 п. п. с первого полугодия 2023 года).
Наиболее востребованной программа оказалась в Республике Адыгея (35,8% сделок в регионе), Чувашской Республике (31%) и Республике Марий Эл (30,9%).
Доля сделок по «Семейной ипотеке» увеличилась в большинстве субъектов РФ, больше всего — в Севастополе ( 21,3 п. п. с января — июня 2023 года), Республике Калмыкия ( 18,7 п. п.) и Республике Марий Эл ( 11,7 п. п.). Однако в пяти регионах доля сделок по программе снизилась: в Республике Тыва (-15,6 п. п.), Республике Хакасия (-4,1 п. п.), Республике Алтай (-3 п. п.), Республике Ингушетия (-1,6 п. п.) и Ненецком автономном округе (-0,3 п. п.).
Особенности первичного рынка в регионах, подпадающих под расширенные условия
Распространённость первичного жилья
Как показывает статистика объявлений, в большинстве выделенных регионов отмечается достаточно скромный объём первичного рынка: на квартиры в новостройках приходится менее 20% всех объявлений в регионе.
При этом в Еврейской автономной области, Магаданской области, Ненецком автономном округе, Республике Алтай, Республике Ингушетия, Чеченской Республике и Чукотском автономном округе предложения о продаже квартир в новостройках и вовсе отсутствуют.
Эксперты Домклик отмечают, что недостаточная развитость первичного рынка чаще всего присуща регионам с относительно низким уровнем доходов населения. К таковым можно отнести субъекты Северо-Кавказского федерального округа (Чеченская Республика и Республика Ингушетия), отдельные регионы Сибирского (Республика Алтай, Республика Тыва) и Дальневосточного (Еврейская автономная область, Забайкальский край) округов.
Также низкая доля предложения характерна для регионов, где процесс строительства затруднен экстремальными климатическими условиями, сложным рельефом и логистическими проблемами. К подобным субъектам РФ относятся Чукотский и Ненецкий АО, Магаданская и Мурманская области, Республика Коми. Низкие объёмы строительства подтверждаются статистикой ДОМ.РФ.
Стоимость квартиры в новостройке
Практически во всех регионах с расширенными условиями по «Семейной ипотеке» медианная стоимость квадратного метра в новостройке ниже, чем в среднем по стране (181,1 тыс. рублей). Исключение — Карачаево-Черкесская Республика (225,9 тыс.). Минимальные значения отмечаются в Республике Калмыкия (77,8 тыс.).
Методика расчёта
В рамках исследования для выделенных регионов эксперты рассчитали долю первичного рынка в общем количестве выдач Сбера, а также долю «Семейной ипотеки» в общем количестве ипотечных сделок. Рассматривались данные за первое полугодие 2024 года в сравнении с аналогичным периодом 2023 года.
Эксперты также изучили объявления о продаже недвижимости в заданных субъектах и оценили долю первичного рынка (количество выставленных квартир в новостройках относительно общего количества предложений в регионе) и стоимость квадратного метра строящегося жилья (медианное значение за II квартал 2024 года).
Расчёты основаны на анализе объявлений на сайте Домклик.
