За последние 15 лет сформировался тренд на продажу объектов недвижимости через красивую благоустроенную территорию. Независимо от уровня жилья на рекламе должен быть ухоженный зеленый двор-сад.
Корреспондент «Стройгазеты» поговорил с соосновательницами архитектурного бюро UTRO Алёной ЗАЙЦЕВОЙ и Мариной ЯРМАРКИНОЙ о том, как разрабатываются проекты благоустройства территорий ЖК и как формируется бюджет на их реализацию.
Как вы считаете, поменялось ли отношение к благоустройству территорий за последние 10 лет?
Алёна Зайцева: В России сфера благоустройства — молодая, но сегодня архитекторы и продуктологи девелоперских компаний уже имеют опыт применения разных мировых практик и создают собственные.
Тем не менее, на сегодняшний день стоимость квадратного метра благоустройства в разы дешевле квадратного метра мест общественного пользования, а зачастую кратно дешевле квадратного метра отделки паркинга. В этом есть определенный диссонанс.
Готовая территория подвергается воздействию окружающей среды: влиянию перепадов температуры, засухи и проливных дождей, ветра и пыли и т. д., и чтобы управляющая компания могла поддерживать территорию в хорошем состоянии, используемый материал должен быть качественным и износостойким.
Что обычно скрыто от глаз, но требует серьезных затрат?
Марина Ярмаркина: Внутри каждого проекта заложено много технологических решений, которые остаются как бы за кадром. Это все подстилающие слои под мощение и озеленение, включая специальные дренажно-накопительные мембраны, необходимые для посадки озеленения на искусственном бетонном основании, специальная почва (субстрат), а также инженерные системы для водоотведения не только с поверхности мощения, но и по верху стилобата, который используется для создания общественной территории. Как правило, это самый дорогостоящий объем работ, в среднем он потребляет от 30 до 60% всего бюджета, и его качество критично.
Как обычно распределяется бюджет на благоустройство?
Марина Ярмаркина: Универсального ответа нет, все зависит от проекта и поставленных задач. Приведем несколько примеров из нашей практики.
Благоустройство ЖК №1
Особенность: территория на стилобате; внутри конструкции «пирога» над стилобатом недостаточно глубины под посадку деревьев, поэтому все озеленение выполнено в приподнятых конструкциях — кадках или внутри подпорных стенок.
Распределение бюджета на благоустройство:
1. Мощение и подстилающие покрытия — 35%
2. Кадки и подпорные стенки — 15%
3. Водоотведение — 7%
4. Освещение — 4%
5. Озеленение — 20%
6. Малые архитектурные формы и ограждение — 19%
Благоустройство ЖК №2
Особенность: территория на стилобате; озеленение решается на уровне мощения, водоотведение решено с помощью временного накопления поверхностного стока в зонах озеленения.
Распределение бюджета на благоустройство:
1. Мощение и подстилающие покрытия — 53%
2. Кадки и подпорные стенки — 0%
3. Водоотведения — 2%
4. Освещение — 7%
5. Озеленение — 23%
6. Малые архитектурные формы и ограждение — 15%
В ЖК №1 мы экономим на конструкциях дорожных одежд и монтаже опор освещения и фундаментов для них, так как светильники встраиваются в высокие кадки. Но здесь нельзя использовать зоны озеленения для водоотведения и временного накопления стока. Необходимо сделать классическую систему ливнестока с решетками и отведением всего объема стока в городскую канализацию. Кадки являются дополнительным элементом благоустройства, которые потом потребуют расходов на эксплуатацию.
В ЖК №2 мы затрачиваем большой бюджет на конструкции под мощение, но здесь не требуются дополнительные кадки для озеленения, их утепление и аэрация субстрата. Внутри конструкции «пирога» над стилобатом достаточно глубины для посадки крупномерных деревьев. Зоны озеленения можно использовать для временного накопления влаги, что позволит не только сэкономить на водосточных лотках и снизить нагрузку на городскую канализацию, но и разнообразить образ озеленения: включить в проект сад с влаголюбивыми растениями.
Можно ли отдельно спланировать каждый блок расходов?
Марина Ярмаркина: В проекте все взаимосвязано и работает в комплексе. Приведу пример. Девелопер ставит задачу проектировщикам архитектуры заложить бетонную плиту стилобата на минимальной глубине, достаточной для проезда пожарной техники. Толщина дорожных покрытий — это значительная часть бюджета на благоустройство.
Далее, на стадии концепции появляется новая задача: посадка крупномерных деревьев высотой не менее 6-7 м. А значит, для них нужен большой объем грунта, в данном случае — специального субстрата, толщиной не менее 1,2 м. Для посадки таких деревьев необходимо искусственно повышать уровень и делать холмы, чтобы увеличить площадь под озеленения или кадки. Тогда появляется дополнительная конструкция, которая требует не только вложений на момент стройки, но и затрат на последующую эксплуатацию.
Какие есть возможности для оптимизации бюджета в озеленении?
Алёна Зайцева: При просчете стоимости озеленения можно в некоторой степени оптимизировать расходы. Во-первых, выбрать более бюджетные породы деревьев и кустарников, которые выращивают в местных питомниках.
Во-вторых, можно уменьшать размер растений, но здесь важно соблюсти баланс и не потерять задуманный образ озеленения. В девелоперских проектах важно, чтобы сразу после окончания строительства озеленение выглядело сформированным и привлекательным.
Как подбирается освещение?
Алёна Зайцева: Как и озеленение, освещение — это важный элемент благоустройства, который формирует визуальную картинку, влияет на продажи, и главное, создает чувство безопасности. Но у света есть множество характеристик. Помимо яркости и цветовой температуры, у разных приборов разная оптика: пятно света может быть круглым или овальным, с жестким или мягким контуром.
Однако при неправильном подборе свет может стать источником раздражения: недостаточно светло, слишком ярко, засветы в окна, не та цветовая температура.
В таком контексте дизайн светильников менее критичен, чем световые эффекты, которые они создают. На освещение можно заложить большой бюджет, уделив внимание дизайну светильников, но сделать дискомфортной световую среду. А можно выбрать менее дорогие светильники, но с более оптимальными световыми характеристиками.
На чем ни в коем случае нельзя экономить?
Марина Ярмаркина: Во-первых, нельзя экономить на качестве материалов, которые используются для конструкций под мощение и озеленение. Вся конструкция дорожных одежд под пожарный проезд должна укладываться на специальную водоотводящую мембрану, которая выдерживает нагрузку на сжатие, достаточную для проезда тяжелой пожарной техники. Если использовать неподходящую мембрану, она сплющится под воздействием нагрузки и перестанет выполнять функцию водоотведения.
Конструкция «пирога» под озеленение должна не только состоять из специальных слоев, позволяющих для подпитки корней растений удерживать большой объем воды в ячейках дренажно-накопительной мембраны, но и обеспечивать доступ кислорода к корневой системе растений.
Работы по укладке всех подстилающих слоев должны производиться последовательно снизу вверх, с соблюдением всех рекомендаций и технологий. Нарушение технологии — частая проблема, которая может стать причиной не только протечек в подземном паркинге, но и заболачивания зон озеленения и гибели деревьев.
Во-вторых, нельзя экономить на качестве детского игрового оборудования: лучше сократить его количество, но не качество. Необходимо выбирать поставщиков, которые специализируются на производстве этой продукции. Все оборудование должно быть сертифицированным, с гарантией, в том числе на подвижные механизмы.
В-третьих, нельзя сокращать расходы на осветительное оборудование и озеленение.
В-четвертых, не стоит экономить на качестве и характеристиках материалов, используемых для уличной мебели. Все элементы (скамейки, урны и так далее) должны быть выполнены из материалов, устойчивых к воздействию внешней среды. Кажется, что это элементарные правила, но не всегда они соблюдаются.
