На фоне нынешнего кризиса долларовые и рублевые цены на жилье впервые демонстрируют совместное снижение. Как ожидается, в следующем году оно продолжится. В результате цены на российском рынке недвижимости могут стать ближе к массовому покупателю.
Фото: Миэль
Атипичный тренд
В отличие от предыдущих кризисных периодов – 1998 и 2008 гг. – российский рынок недвижимости сегодня ведет себя принципиально иным образом, отмечают аналитики. Если прежде цена квадратного метра после спада шла вверх, то в этот раз она продолжает опускаться. Причем это касается не только долларовых, но и рублевых ценовых показателей. До сих пор на фоне кризисного ослабления национальной валюты рублевые цены на московскую недвижимость, к примеру, неизменно поднимались. А сейчас вследствие торга и скидок они, фактически, тоже снижаются. Как, пояснил ∎Вести.Экономика∎ руководитель аналитического центра ∎Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU∎ (ИРН) Олег Репченко, рублевые цены на московские квартиры уже снизились примерно на 13% - с 200 000 руб./кв м. в начале текущего года до 175 000 руб./кв м. в настоящий момент. В 2016 г. эта тенденция сохранится: цены на вторичном рынке могут уменьшиться на 15%, тогда как на первичном падение окажется более слабым – в пределах 10%. Нужно иметь в виду, что на вторичном рынке дешевеют уже существующие квартиры, а новостройки, по мере повышения строительной готовности, дорожают. Однако и здесь, за счет выхода новых проектов по более низким ценам, средний ценовой уровень снижается. В итоге к концу следующего года рублевые цены на квартиры на вторичном рынке опустятся примерно до 150 000 руб./кв. метр, а долларовые будут стремиться к отметке $2000/ кв м. На первичном рынке средние цены снизятся примерно до 185 000 руб./кВ м. (сейчас – 205 000 руб.), уточнил глава ИРН.Уникальность сегодняшней ситуации также обусловлена рекордным объемом предложения жилья в Москве и Подмосковье, где на первичном рынке продается около 6 млн кв м. Только на территории между третьим транспортным кольцом и МКАД в этом году вышло 20 новых жилых проектов (всего 59 корпусов). И предложение на вторичном рынке, уже на 30-50% превысившее среднестатистические показатели, еще имеет резервы для роста. При том, что доходы населения и спрос упали до минимума. В подобных условиях, спрогнозировал Репченко, общее количества сделок на вторичном рынке упадет на 30-40%. На первичном рынке снижение в годовом выражении на сегодня составляет около 10%. По декабрю оно может оказаться более существенным, с учетом ажиотажного спроса в декабре прошлого года. В 2016 году, очевидно, снижение будет более медленным. Но спрогнозировать, насколько уменьшится объем сделок, сложно – из-за непредсказуемых внешних политических и экономических обстоятельств, оговорил эксперт.Таким образом, цены на недвижимость, изрядно оторвавшиеся за последние годы от массового платежеспособного спроса, сегодня получили шанс стать ближе к покупателям.Девелоперы обещают рост
Выход большого объёма квадратных метров в границах ∎старой∎ Москвы с начала года определенно повлиял на уровень средних цен, констатировал руководитель аналитического центра компании ∎ОПИН∎ Денис Бобков. Но, по его мнению, говорить о том, что ценовому графику грозит спад, нельзя. Уже в ноябре ситуация стабилизировалась, так как среди нового жилья преимущество вновь получили дорогостоящие проекты, а в сегменте эконом-класса цены выросли за месяц на 2%, по сравнению с октябрем. Ценовой рост внутри проектов стимулирует высокий уровень их строительной готовности при дефиците предложения и продаже остатков квартир. Причем зафиксированное в начале 2015 г. снижение цен на первичное жилье способствует повышению спроса в декабре, который традиционно отличается высокой активностью, благодаря акциям и скидкам от застройщиков, а также стремлению покупателей вложить полученные годовые бонусы. При этом они предпочитают приобретать квартиры на завершающей стадии строительства и по ценам текущего года, поскольку далее такие объекты будут дорожать, указал глава аналитического центра ∎ОПИН∎.По его словам, положительная динамика в 2015 г. сохраняется и в Московской области, где квадратный метр жилья, даже в приближенных к границам столицы проектах, в два-три раза ниже. И спрос на такие квартиры повышен, особенно с учетом сложившихся экономических реалий. К тому же, в следующем году, предупреждают девелоперы, ожидается принятие поправок в ФЗ-214, которые усложнят процесс покупки жилья и приведут к удорожанию строительства. Стоимость средств для застройщиков повысится, так как они будут вынуждены привлекать более дорогое банковское финансирование. Наряду с прочим, предполагается и удорожание доставки стройматериалов, вследствие внедрения системы оплаты проезда большегрузного транспорта ∎Платон∎. А поскольку определенную долю на рынке занимали турецкие стройматериалы - заменить их качественными аналогами без удорожания будет затруднительно. И в целом, уход турецких компаний, предлагавших хорошее соотношение цены и качества, негативно скажется на рынке новостроек московского региона. В создавшихся обстоятельствах, чтобы обеспечить надлежащее качество проектов, застройщики будут вынуждены нанимать европейские компании или соответствующие искомому уровню российские, которые обойдутся дороже. Эти и другие факторы приведут к тому, что цены продаж в следующем году будут демонстрировать положительную динамику, оптимистически заключил Денис Бобков.Оценка от оценщика
За последнее время, посочувствовал Олег Репченко, прибыль от строительства существенно снизилась. Раньше девелоперы редко начинали проект, если его рентабельность была ниже 30%. Но сейчас большинство работает с рентабельностью в районе 10-15%. Снижать стоимость жилья за счет собственной прибыли у застройщиков больше нет возможности, это можно сделать лишь за счет удешевления себестоимости строительства. А чтобы при этом не ухудшалось его качество, снижать себестоимость необходимо за счет других ресурсов. И тут застройщикам и, в конечно счете, покупателям жилья должны помочь власти. Так, можно ускорить процесс получения исходно-разрешительной документации, что обеспечит сокращение сроков строительства, а значит и переплаты по процентам за кредиты. Кроме того, государство могло бы снизить стоимость земли для девелоперов, что поспособствовало бы существенному снижению общей стоимости строительства, резюмировал руководитель ИРН.Среди первоочередных мер, которые следовало бы предпринять госструктурам в сегодняшней ситуации, вице-президент Российского союза оценщиков Евгений Нейман тоже упомянул сокращение ∎разрешительных∎ издержек, которые, хотя и уменьшились за последние годы, но еще остаются значительными. Также многое, конечно, зависит от базовой ставки ЦБ и производной ипотечной ставки. Для ограничения давления последней государству, в том числе, нужно было бы позаботиться о субсидировании ощутимой части процентов по ипотеке, уменьшив их доли для потребителя. Впрочем, за счет какого-то одного ключевого звена невозможно выправить всю ситуацию, которая определяется и общим состоянием экономики и темпами ее роста (или падения), а также динамикой зарплат и доходов населения, и уровнем безработицы, подчеркнул Нейман.В различных регионах страны, продолжил он, картина весьма разнится. И, понятно, скажем, что в регионах, с традиционно высоким уровнем безработицы, на фоне кризисного ее взлета будет отмечен и резкий спад на рынке недвижимости. Тогда как в более благополучных субъектах РФ динамика окажется не столь однозначной. И где-то, в каких-то сегментах цены могут повыситься. Хотя, разумеется, рассуждения о том, что на последующий ценовой рост также способно ощутимо повлиять внедрение системы ∎Платон∎, представляются преувеличением. При том, что и общая тенденция в целом будет характеризоваться снижением ценовых графиков, рассудил вице-президент Российского союза оценщиков.Практическое подтверждение этой оценки стало бы отличной новостью для многих россиян, которые до сих пор были отлучены от отечественного рынка недвижимости из-за доминировавших здесь неподъемных для них цен.Наталья Приходко
