Эксперты предполагают, что после объявления новых условий по ипотеке, падения ее объемов на вторичном рынке составит 25-30 % ко второму полугодию 2023 года, на первичном – спад на 50-60 %.
После объявления новых условий по ипотеке ежемесячный платеж за новостройку без семейной ипотеки в 2,82 раз превысит арендную плату за квартиру такой же площади, а за квартиру на вторичном рынке – в 2,24. Об этом сообщил независимый аналитик-практик по новостройкам Новосибирска, автор телеграм-канала «РОП|Рейтинги.Оценки.Прогнозы» Сергей Николаев.
Так, на начало июля на ипотечном рынке сложилась следующая ситуация:
По семейной ипотеке со ставкой 6 % и максимальной суммой 6 миллионов рублей в Новосибирске с учетом первоначального взноса можно приобрести квартиру в новостройке площадью 52 кв. метра стоимостью 7,5 миллиона рублей. Ежемесячный платеж, при сроке кредитования 25 лет будет составлять 38 658 рублей. Квартира такой же площади на вторичном рынке будет стоить 6,2 миллиона рублей. Ежемесячный платеж при таком же ПВ-1,5 миллиона рублей и ставке 19,69 % будет составлять 77 708 рублей. Платеж за новостройку по рыночным условиям –19,4 6% годовых будет 98 086 рублей.
«С учетом того, что первоначальный взнос на депозите окупает 61 % арендной платы, ипотека на рыночных условиях не имеет экономического смысла. – считает эксперт. – Выбор между рыночной ипотекой на первичном и вторичном рынке в пользу готового жилья. Меньше платеж, ремонт и отсутствие аренды на время достройки перевешивает разницу проживания в новом жилье, и квартире, где кто-то уже жил».
Тем временем, усредненная арендная плата за двухкомнатную квартиру между данными ЦИАН и «Мир квартир» в Новосибирске составляет 34,7 тысяч рублей.
Основной риск вложения в новостройку, по мнению Николаева, – попасть в долгострой или получить жилье совсем другого качества, чем в проекте, риск проживания на съемной квартире – резкий скачок цен на недвижимость за счет девальвации рубля
«Ждем падения объемов ипотеки на вторичном рынке на 25-30 % ко второму полугодию 2023 года, на первичном – спад на 50-60 %», – прогнозирует он.
Сергей Николаев отмечает, что это вполне прогнозируемые цифры: «в прошлом году был рекорд, в этом году вернемся на уровень продаж в соответствии с реальными доходами – 30% к итогам 2023 года».
Напомним, за время действия льготной ипотеки (с июня 2020 года по июнь 2024 года) объем непроданных квартир в строительном заделе Новосибирской агломерации увеличился на 48,6 % – с 1 693 тысяч квадратных метров до 2 517 тысяч. За этот же период средняя стоимость квадратного метра в стройке увеличилась на 96,2 % – с 61 630 рублей до 120 391 рубля. Резко выросло и число непроданных квартир в сданных домах – с 2 тысяч до 11,5 тысяч штук.
