Застройщики Екатеринбурга не готовы массово переключаться на строительство бизнес-центров и складов, несмотря на дефицит офисов и площадей для хранения. Аналитики и участники рынка сомневаются, что "сворачивание" льготной ипотеки — главного источника дохода для девелоперов - вряд ли подтолкнет их к поиску нового источника заработка.
Состояние рынка офисов и складских помещений было презентовано сегодня в Екатеринбурге на конференции «Аналитика и реалии рынка коммерческой недвижимости региона, инвестиции и господдержка». Глава аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков констатировал, что в городе просто нет свободных офисов. Причиной этого стало отсутствие новых бизнес-центров. Рынок коммерческой недвижимости в этом сегменте не рос последние пять лет. Из-за дефицита стоимость ее аренды выросла на 25-75 % (в зависимости от класса).
Со складскими помещениями ситуация не лучше – общая их площадь в 2023 году составляла 420 тыс. кв. м. И этого явно недостаточно в условиях выросшего потока грузов, которые идут по Восточному полигону через Екатеринбург. Генеральный директор ООО «Бюро недвижимости № 1» Николай Мальцев рассказал, что бизнес готов брать любые помещения, независимо от месторасположения. Хотя еще пару лет назад предприниматели были очень привередливы при выборе. В прошлом бизнесмены присматривались к транспортной доступности и наличию удобной инфраструктуры. Сейчас, когда складов в городе почти не осталось, коммерсантам не до удобств, было бы где товар хранить.
Глава аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков
Причин дефицита помещений, по словам Мальцева, несколько. В первую очередь это градостроительная политика, когда под жилищную застройку из города начали выносить промзоны вместе с расположенными там складами, отмечает эксперт.
Однако вскоре выяснилось, что предпринимателям просто некуда переезжать. До активного освоения промзон бизнес занимал в Екатеринбурге перепрофилированные советские предприятия. Новые склады почти что не строили. И, если верить выступлению Мальцева, строить за городом негде. Мало того что земля, которую предлагают под склады, дорогая, на площадках даже нет подходящей инфраструктуры. Вторая насущная проблема — дефицит кадров.
«Нам говорят о выносе складских площадей за город, но за городом мало людей живет. Там нет рабочих рук. Роботизация — история молодая. И не везде реализуема. Даже если склад построят, там должен кто-то работать», — сказал Мальцев.
Наконец, непонятно, кто должен строить новые склады, где искать инвесторов? На федеральном уровне не раз предлагалось привлекать к этому делу девелоперов, которые будут вынуждены сократить объемы жилищного строительства после окончания льготной ипотеки. Начальник аналитического отдела УПН Михаил Хорьков не ждет, что после окончания госпрограммы застройщики массово перейдут на коммерческую недвижимость.
Новые торговые центры не планируется строить в Екатеринбурге «Можно, наверное, ждать определенного интереса со стороны девелоперов, которые специализировались на жилье. Но вряд ли переход будет массовый переход в этот сегмент. Складской девелопмент — это достаточно специфическая сфера, там нужны определенные компетенции и специалисты в сравнении с городской застройкой», — рассказал Михаил Хорьков ЕАН на полях конференции.
Для того, чтобы застройщики начали строить склады, им нужен стимул. В качестве примера Хорьков привел Италию, где девелоперы могут получить разрешение на смену статуса участка, если возьмут на себя обязательства по созданию рабочих мест. Во-вторых, как отметил аналитик УПН, для того, чтобы начать подобные проекты, застройщикам нужно будет создавать соответствующие подразделения. На это готовы будут пойти только крупные компании.
По оценке Хорькова, скорее застройщики потянутся к строительству бизнес-центров, где меньше рисков в сравнении со складами. Однако пока любые подобные проекты будет сдерживать главный фактор — дорогие кредиты, причиной которых является высокая ключевая ставка Банка России.
