кандидат юридических наук, доцент кафедры земельного, градостроительного и экологического права Уральского государственного юридического университета имени В.Ф. Яковлева
В настоящее время застройщики и риелторы нередко предлагают приобрести апартаменты — нежилые помещения, конструктивно адаптированные к бытовым потребностям граждан. Такой формат строительства появился в связи с дефицитом участков под жилую застройку, а также снизившимся спросом на коммерческие и производственные помещения. Апартаменты стали для многих застройщиков оптимальным вариантом, сочетающим в себе преимущества жилой и коммерческой недвижимости.
В то же время официально в апартаментах нельзя проживать на постоянной основе, в них невозможно получить постоянную регистрацию (возможно только временную, сроком до 5 лет, и то не всегда) и рядом с ними может не быть необходимой социальной инфраструктуры, потому что по законодательству у застройщика нет таких обязательств. Фактически апартаменты рассматриваются как объект, занимающий промежуточное положение между гостиницей и квартирой.
В качестве исторической справки стоит заметить, что в России понятие апартаментов начали использовать в середине XVIII века. Родоначальниками современных апартаментов послужили трактирные дома с квартирами в Санкт-Петербурге. В них постояльцу можно было снять комнату, совместно с которой предлагались различные услуги. Несмотря на то, что первые апартаменты появились в Петербурге, их историческое развитие принято относить к Москве, потому что именно там они пользовались большой популярностью, постоянно строились и преобразовывались.
Апартаменты подразделяются на несколько видов:
— апарт-отели. Помещения, состоящие из двух-трех комнат с санузлом, кухней или зоной, оборудованной для приготовления пищи. Апарт-отели сдаются в аренду жильцам на короткий срок — от часа до нескольких суток;
— доходные дома. В помещениях предусмотрены кухни, санузлы, отдельные входы. Такая недвижимость мало отличается от традиционных многоквартирных домов, но она заведомо строится для получения дохода. Помещения, независимо от этажности строений, являются апартаментами;
— кондоминиум-отели. Это дома, арендованные на длительный срок с последующим выкупом. В России они пока еще мало распространены;
— апартаменты в многофункциональных комплексах. Часто в зданиях, строящихся для размещения в них офисов, парикмахерских, пунктов проката, ломбардов, то есть не запланированных под жилье, некоторые помещения выкупаются собственниками и переоборудуются. Затем недвижимость сдают в аренду или живут сами. Также в последние годы застройщики часть жилых помещений в многоквартирном доме могут оборудовать именно с целью продать их как апартаменты.
К плюсам апартаментов можно отнести их более низкую цену по сравнению с квартирами (нередко встречается цена ниже на 15–20 процентов, чем за квартиру той же площади). Впрочем, сейчас эта разница постепенно нивелируется. Кроме того, владельцы апартаментов освобождены от взносов на капремонт. Также плюс в том, что в таком помещении, даже если оно выглядит как квартира-студия, можно открыть свой бизнес, не переводя его в нежилое. На апартаменты не распространяются требования для жилых помещений, в том числе по планировке и шумоизоляции.
К минусам относится уже упомянутое отсутствие постоянной регистрации для жильца апартаментов (временная регистрация возможна, но если апартаменты расположены в деловом центре, нельзя сделать даже ее) и повышенный налог на имущество по сравнению с жилым помещением. Так, если налог на жилое помещение или его долю стандартно составляет 0,1 процента от кадастровой стоимости, то налог на апартаменты будет составлять уже от 0,5 до 2 процентов от кадастровой стоимости в зависимости от региона. Также не применяются льготы по ЖКХ и налоговые вычеты для собственника апартаментов. Кроме того, апартаменты нельзя приобрести, используя материнский капитал, также нельзя при их приобретении использовать программы льготного кредитования.
