Руководитель направления экспертной аналитики Банки.ру Инна Солдатенкова представила обзор трендов мая на ипотечном рынке и рассказала, чего ожидать в ближайшие месяцы.
В конце мая на рынке ипотеки начал прослеживаться тренд на повышение рядом банков ставок по рыночной ипотеке. Основная причина такого точечного повышения банками ставок при неизменной ключевой — это ускорившийся рост доходности ОФЗ. На этот параметр, как и на уровень ключевой ставки, банки ориентируются при определении «цены» выдачи новых ипотечных кредитов, так как в качестве индикатора оценки стоимости привлечения денег под новую ипотеку как раз и выступает доходность ОФЗ. Но нельзя исключать и того, что рынок на фоне звучащих сигналов регулятора начинает пересматривать свои ожидания в части дальнейшей динамики ключевой ставки.
Кнопка со ссылкой7 июня состоится очередное заседание ЦБ по ключевой ставке. На наш взгляд, в этот раз регулятор оставит ее без изменений (на уровне 16% годовых), такой же сценарий содержит консенсус-прогноз большинства аналитиков. Однако вероятность ее повышения по причине усиления основных проинфляционных факторов на дальнейших заседаниях возрастает. К тому же в опубликованном резюме обсуждения ключевой ставки на апрельском заседании регулятор допустил возможность повышения нейтральной ставки в 2024 году, что для рынка будет означать длительный период сохранения жестких денежно-кредитных условий. В свою очередь, это приведет к тому, что банки будут удерживать ставки по рыночной ипотеке высокими, а это непосредственно отразится на их доступности для населения, и начала их снижения можно ожидать не ранее 2025 года.
В июне рынок ипотеки продолжат поддерживать льготные госпрограммы, но из-за исчерпания банками лимитов выдач по ним многие игроки будут приостанавливать такие предложения в своих продуктовых линейках, и ближе к концу полугодия этот процесс усилится. Ввиду этого можно ожидать активизации спроса на них со стороны заемщиков, которые будут стремиться успеть получить такую ипотеку. С 1 июля льготная ипотека под 8% закончит свое действие, в условия семейной ипотеки будут внесены изменения с целью переориентации ее на адресный формат (новые условия и категории, кому она будет доступна, пока находятся в процессе обсуждения). Другие адресные госпрограммы (сельская, IT-ипотека, дальневосточная и арктическая) продолжат свое действие без изменений. Также после 1 июля рынок ожидает появления новой единой льготной программы на ИЖС. Однако вес льготного кредитования после прекращения действия льготной и семейной ипотек (в текущем виде) на рынке ощутимо снизится, что отразится на замедлении темпов ипотечного кредитования и новых выдач. Из-за этого можно ожидать перераспределения спроса на вторичный рынок, отличающийся более низкими по сравнению с первичным сегментом ценами на недвижимость. Но ограничивать новые выдачи на вторичное жилье будут высокие ставки, предпосылок для снижения которых пока что мы не замечаем.
Кнопка со ссылкойВ условиях пока еще сохраняющихся высоких цен на недвижимость и высоких ставок по рыночной ипотеке все больше людей начинают интересоваться ипотекой на покупку либо строительство частного дома. В частности, по данным «Дом.РФ», ипотека в сегменте частных домов по сравнению с другими сегментами рынка росла в апреле 2024 года в выдачах топ-20 ипотечных банков наибольшими темпами. Ими было выдано на 19% больше ипотек на покупку готовых частных домов и на 13% — на индивидуальное жилищное строительство, чем в марте. Для сравнения: выдача кредитов на новостройки приросла за тот же период на 5%, а на готовые квартиры — на 3%. Связать такую динамику можно со стремлением людей получить кредит на покупку или строительство дома по одной из льготных госпрограмм — поскольку все они имеют внутри в числе прочих и такую цель кредитования.
«Жилой дом с земельным участком» от Альфа-БанкаПрограмма «Льготная ипотека на строительство дома» от ВТБ
Программа «Строительство жилого дома» от Сбербанка
* Предложение актуально на дату публикации материала.
" data-title="Предложения банков по ипотеке на строительство и покупку частного дома:">ФактНа рынке продолжает прослеживаться тренд на ужесточение банками кредитных политик и увеличение доли отказов. Основная причина — это действующие макропруденциальные надбавки к капиталу для банков при выдаче ипотеки заемщикам с низким первоначальным взносом или высоким ПДН. В июне можно ожидать его сохранения и даже некоторого усиления, поскольку с 1 июля ЦБ, скорее всего, начнет применять макропруденциальные лимиты (то есть будет еще и дополнительно количественно ограничивать для банков возможную долю такой ипотеки в выдачах), а многие игроки, как правило, начинают заранее реагировать на подобные регуляторные новации и учитывать их при формировании своих кредитных политик и портфелей. Предполагается, что регулятор задействует МПЛ только в двух сегментах: в ипотеке на строящееся и готовое жилье под залог приобретаемого жилья / прав в долевом строительстве. Как результат, заемщикам с высокой долговой нагрузкой, низким доходом либо небольшим первоначальным взносом в ближайшие месяцы станет еще сложнее получить ипотеку.
На рынке продолжают расти выдачи кредитов под залог недвижимости, и в сложившихся реалиях с одобрениями следует ожидать дальнейшего их роста в портфелях банков, поскольку, как и в ИЖС, в КПЗН применять макропруденциальные лимиты ЦБ не планирует. Кроме того, этот сегмент не затронули повышенные макропруденциальные надбавки, анонсированные ЦБ с 1 июля в необеспеченном кредитовании.
