В Москве жилье на начальном этапе строительства стоит в среднем на 15,9% дешевле готовых вариантов, следует из данных аналитиков компании «Метриум», с которыми ознакомились «Известия» 19 марта. При этом в премиальном и элитном сегментах, а также в Новой Москве недвижимость на котловане, напротив, дороже сданной.
В проектах на котловане цена 1 кв. м составляет 449,1 тыс. рублей, 1 кв. м готовой недвижимости стоит 534,1 тыс. рублей.
По данным компании, массовые комплексы «старой» Москвы на котловане стоят на 5,3% дешевле готовых (323,1 тыс. рублей за кв. м против 341,2 тыс. рублей за кв. м.). Годом ранее — 20,3%, пять лет назад — 3,8%. В долгосрочной перспективе разрыв цен немного вырос, однако за прошедшие 12 месяцев сократился. В «Метриуме» объяснили, что это обусловлено резким подорожанием за год массовых проектов на начальном этапе строительства — на 31,2%. Застройщики поднимали цены на фоне удорожания рыночных кредитов, в преддверии сворачивания льготных госпрограмм, уточнили аналитики.
При этом средняя цена проектов бизнес-класса «старой» Москвы на котловане на 9,7% ниже, чем в готовых (421,4 тыс. рублей за 1 кв. м против 466,6 тыс. рублей за 1 кв. м.).
«В условиях роста абсолютно всех составляющих себестоимости строительства, а также роста спроса на жилье бизнес-класса в последние годы каждый новый проект на рынке выводился по более высокой цене, что также способствовало сокращению разницы между средней ценой проектов на котловане и ценой готовой недвижимости. При этом разница в стоимости квадратного метра одного и того же проекта на котловане и полностью готового и введенного в эксплуатацию даже сегодня находится на уровне 20–35%. Причем максимальный рост обеспечивают проекты в хорошей локации, с авторской архитектурой и высокими потребительскими характеристиками», — рассказал коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков.
В то же время готовые премиальные новостройки стоят, наоборот, дешевле комплексов на котловане — на 8,8% (717,1 тыс. рублей за 1 кв. м против 785,8 тыс. рублей за 1 кв. м).
Аналитики отметили, что в столице наблюдается дефицит готового жилья премиум-класса — его доля составляет 7,3% от общего объема предложения. Они прогнозируют, что в 2024 году ввод жилья премиального жилья вырастет на 15%. В связи с этим готовые проекты сохранят повышенную ликвидность.
«Премиальное жилье на котловане также подходит для инвестиций, но только в развивающихся локациях. В устоявшихся престижных районах девелоперы стали устанавливать изначально высокие стартовые цены. В свою очередь, в новых перспективных локациях премиум-класса компании предлагают более привлекательные цены на начальном этапе строительства, в связи с чем такие проекты не теряют инвестиционную потенциал как в процессе возведения, так и после ввода», — сказала коммерческий директор Regions Development Лилия Арцибашева.
По ее словам, такая ситуация наблюдается в районах Преображенское и Нагатинский полуостров, где кроме строительства премиум-жилья активно создается современная социальная и рекреационная инфраструктура.
По информации «Метриума», в элитном сегменте готовые комплексы на 20,4% дешевле, чем проекты на котловане (1,526 млн рублей за 1 кв. м против 1,917 млн рублей за 1 кв. м).
«Инвестиционная привлекательность элитного жилья на котловане не снизилась, хотя готовые проекты сейчас и стоят дешевле. Этот парадокс объясняется легко. Среди готовых комплексов в продаже много проектов с длительным сроком реализации, которые успели морально устареть и реализуются с дисконтом относительно рынка. Тогда как на котловане сегодня преобладают клубные дома с эксклюзивным сервисом, редкими форматами квартир и апартаментов, отделкой от дизайнеров с мировым именем. Еще до окончания строительства они привлекают повышенное внимание обеспеченных клиентов и приобретает статус коллекционной или даже трофейной недвижимости», — объяснила директор по девелопменту компании Rariteco Екатерина Борисова.
Кроме того, готовые новостройки Новой Москвы стоят на 7,3% дешевле комплексов на котловане (223,3 тыс. рулей за 1 кв. м против 240,9 тыс. рублей за 1 кв. м.). Год назад этот показатель составлял 0,3%. Резкий рост стоимости жилья на котловане в последний год связан со стартом проектов исключительно в перспективных локациях с развитой транспортной и социальной инфраструктурой, уточнили в «Метриуме».
«Новостройки на котловане и готовые комплексы разделяют этапы монтажа этажей, внутренней и внешней отделки. При этом именно проекты на начальной стадии строительства и с разрешением на ввод — традиционно самые востребованные. Разница в цене новостроек на котловане и в готовых корпусах весьма волатильная и зависит от структуры предложения, уровня спроса, скорости амортизации построенного жилья», — рассказал управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
По его мнению, то, что проекты на начальном этапе строительства стоят дороже готовых, не означает, что в котлован не стоит вкладываться. В настоящее время в различных сегментах девелоперы вывели на рынок целый ряд высококлассных проектов, чем и вызвана ценовая диспропорция, добавил эксперт.
«Разумеется, эти новостройки будут дорожать в процессе строительства, по меньшей мере, на уровне инфляции. Таким образом, проекты на котловане остаются привлекательными для инвесторов, хотя порог входа и повысился», — заключил Сырцов.
Ранее, 8 марта, в «НДВ Супермаркет Недвижимости» сообщили, что в феврале 2024-го по сравнению с аналогичным периодом 2023-го число сделок по продаже жилья в новостройках снизилось на 8%.
