Приобретение недвижимости связано с рисками и ответственностью. Каждый день все меняется, и многим нужен ответ на вопрос: что будет с рынком недвижимости в ближайшем будущем? Вместе с экспертами из разных городов «Акварто» разбирается, что сейчас происходит на рынке недвижимости и что ожидать весной 2024 года. Что происходит на рынке недвижимости сейчас?
За последние несколько лет средняя стоимость одного квадратного метра на рынке недвижимости только увеличивалась. Ситуация на первичном и вторичном рынках практически не отличается. И там, и там стоимость продолжает расти. На первичном рынке эксперты связывают повышение цен с появлением льготных программ, которые изначально должны были облегчать покупку жилья, однако вместо этого разогнали цены. По данным Росстата, в начале прошлого года квадратный метр в среднем стоил 128 829 рублей, а к концу 2023 года за «квадрат» в среднем нужно было отдать 140 371 рубля. Всего за последние пять лет цены на квартиры в новостройках выросли на 120%. На данный момент в Екатеринбурге в среднем просят от 120 до 200 тысяч рублей за квадратный метр, а вот в Иркутске ценник начинается от 140 тысяч. Жилье на вторичном рынке тоже заметно дорожает. В среднем стоимость за квадратный метр выросла с 90 892 тысяч рублей до 97 418 тысяч за последний год. Спровоцирован такой рост тем, что многие хотели приобрести недвижимость до того, как повысится процентная ставка по ипотеке. На данный момент некоторые эксперты уверены в том, что интерес к недвижимости у населения падает. Обусловлено это тем, что льготные программы по ипотеке стали менее доступными, так как изменились условия их получения. К тому же первоначальный взнос по ипотеке с господдержкой подняли до 30%. Сейчас многим трудно накопить такую большую сумму или же смириться с большой процентной ставкой (если рассматривать рыночную ипотеку).
Что будет с ключевой ставкой ЦБ?
На изменения в стоимости ипотеки влияет ключевая ставка Центрального банка. Ключевая ставка является минимальным процентом, под который банки в России берут кредит у ЦБ. Если Центральный банк увеличивает ставку, то и процент по ипотеке и другим кредитам для обычных граждан растет.
За последние несколько лет ключевая ставка менялась множество раз. Самый высокий показатель был в марте 2022 года, тогда он равнялся 20%. Осенью того же года ставка сократилась в три раза, но затем снова начала расти. В декабре 2023 года ставка остановилась на 16% и до сих пор остается неизменной.
«Ключевая ставка была оставлена на уровне 16%. Это было ожидаемо… Все ждут, что ключевая ставка все-таки немного снизится. Судя по последнему заседанию, ЦБ хочет оставить такую ставку минимум до второго полугодия. По опросам, по рассуждениям, предполагаем, что она все равно снизится хотя бы до 10% к концу года», – рассказала специалист по недвижимости компании «Метражи» из Ижевска Оксана Мельникова.
Немного другое мнение у руководителя агентства недвижимости «Фамильное Ожерелье» в Иркутске Екатерины Саломатовой. Она тоже считает, что весной 2024 года ключевая ставка не изменится, существенных предпосылок к ее снижению нет. По мнению Екатерины, ключевая ставка может снижаться на 0,5% - 1%, но к концу года ждать 10%-11% не стоит.
Все это говорит о том, что весной этого года изменений ключевой ставки не ожидается. Однако есть вероятность снижения процента во втором полугодии, но показатель все равно будет оставаться на двузначном уровне.
Ждет ли рынок первичного жилья продление льготных программ, пока неизвестно. В 2024 году заканчивается действие программы для IT-специалистов. Ипотека с господдержкой будет действовать до лета текущего года, затем есть вероятность того, что ее сделают более узконаправленной и только для определенных регионов страны.
Прогноз на весну 2024
Мы спросили экспертов, чего именно ждать на рынке недвижимости весной текущего года. Разберем ситуации на первичном и вторичном рынках.
Первичный рынок
По мнению эксперта из Ижевска Оксаны Мельниковой весной 2024 года цены на новостройки продолжат расти, а льготные программы будут поддерживать первичный рынок жилья.
На первичном рынке, по мнению Екатерины Саломатовой, ожидается стабильное положение.
«Мы ожидаем, что господдержку потихонечку сведут к нулю. Лимиты во многих банках заканчиваются, субсидии дополнительные сделали. На рынке новостроек будет стабильность. Мы предыдущие годы видели резкую динамику по стоимости. Сейчас мы на определенном плато. Застройщики будут привлекать покупателей акциями», – утверждает эксперт.
Особого снижения цен на первичном рынке ожидать не стоит, так как у застройщика есть определенные параметры, из-за которых он не сможет уменьшить стоимость.
Приобретать жилье в новостройках будут именно те, кто уже нашел средства для первоначального взноса по ипотеке. Например, если человек получил субсидию от государства (например, маткапитал), накопил или продал другую недвижимость.
Также есть вероятность того, что в 2024 году активнее будут приобретать загородное жилье, так как там квадратный метр доступнее в цене.
Вторичный рынок
Оксана Мельникова рассуждает о том, что на вторичном рынке сейчас будут в плюсе именно те продавцы, которые согласятся снизить цену. В ином же случае покупатель может просто найти другой вариант с более доступной ценой.
«Вторичный рынок должен еще немного упасть… Реальные покупатели, если они находятся, то только из-за того, что продавец начинает уже предлагать скидки», – объясняет Оксана Мельникова.
Екатерина Саломатова рассказывает о том, что на вторичном рынке эффективнее всего будет продаваться то жилье, которое можно взять с льготными ставками. Также преимущество будет у продавцов, которые согласны на торг.
«Я думаю, что у нас не будет жесткого падения по продажам и не будет такого, что рынок провалится куда-то и цены сильно снизятся», – отмечает эксперт.
Генеральный директор агентства недвижимости Stellar в Екатеринбурге Иван Панов считает, что с рынка будут исчезать те продавцы, которые переоценили свой объект, так как конечную цену выбирает покупатель.
Стоит ли сейчас продавать квартиру сейчас?
Весной этого года продавать квартиру – не лучшая идея. Единственный вариант, который будет более-менее выгодным – если вы сразу будете покупать другую недвижимость.
«Если у вас цель что-то приобрести дальше, может быть, это и есть тот самый момент. Если вы хотите просто продать квартиру, то сейчас не самые лучшие времена», – отмечает эксперт по недвижимости Оксана Мельникова.
Если вы решились продавать жилье, то будьте готовы к тому, что покупатель будет напрашиваться на торг и конечная стоимость будет зависеть от него. Противном случае вы окажитесь не конкурентноспособным, и потенциальный покупатель найдет другой вариант.
Подтверждают это слова эксперта Ивана Панова. Он утверждает, что на вторичном рынке изменится портрет продавца и, как мы уже говорили выше, те, кто переоценил свою недвижимость, уйдут с рынка.
«Хотите продать объект дорого? Вы либо стоите и ждете, либо снижаете цену, либо уходите с рынка», – подчеркивает эксперт.
Стоит ли весной покупать жилье?
Эксперты придерживаются мнения о том, что сейчас стоит рассматривать разные варианты и приобретать недвижимость. Если вы нуждаетесь в жилье, можно взять квартиру на вторичном рынке по завышенной ставке, а через время рефинансировать ипотеку.
Также на данный момент нет предпосылок к тому, что рынок недвижимости обвалится. Например, цены на новостройки будут только расти в ближайшем будущем.
Иван Панов говорит о том, что у человека всегда есть задача: при покупке жилья – это решить свой жилищный вопрос. Именно поэтому нет смысла чего-то ждать, так как каждому будет интереснее приобрести жилье сегодня, а не завтра.
Екатерина Саломатова также убеждена, что терпеть или выжидать не стоит, лучше действовать уже сейчас. Необходимо уметь видеть выгоду в долгосрочной перспективе. Даже если на данный момент вы не можете позволить себе просторную большую квартиру, можно начать с чего-нибудь поменьше. Таким образом, вы не останетесь без жилья сейчас и приобретете жилплощадь за меньшую сумму, чем через год или два.
«Просто рассматривайте варианты, не смотрите на то, что, например, я хочу трешку, но я ее сейчас не могу себе позволить, поэтому не буду ничего покупать. Мыслите чуть более стратегически, отказываться точно не стоит, потому что за последнее время не падает рынок недвижимости», – отмечает эксперт.
Самое главное – подойти к вопросу выбора жилья серьезно и рассчитать все расходы, в том числе позаботиться о первоначальном взносе и рассчитать, какой ежемесячный платеж не сильно ударит по карману.
Подводя итог, повторимся, что рынок недвижимости весной 2024 года скорее всего останется со стабильной 16% ключевой ставкой. Также не ожидается каких-либо серьезных изменений в плане стоимости жилья: как на первичном, так и на вторичном рынке цены пока растут. На данном этапе выгодно приобретать вторичное жилье и торговаться с продавцом, а вот продавать свою недвижимость и не приобретать ничего взамен – сейчас не лучшая идея.
