Qué son las zonas tensionadas según la nueva ley de vivienda

El concepto de zona tensionada es una de las novedades que ha incorporado la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Con esta norma las comunidades autónomas, que son quienes tienen las competencias en materia de urbanismo, pueden declarar una zona tensionada para intentar poner soluciones como el tope a los precios del alquiler dependiendo del caso.

¿En qué casos se puede declarar una zona tensionada?

Para que una zona sea declarada tensionada debe cumplir al menos una de estas condiciones, según explica la norma en su artículo 18: 

• Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares en esa zona.
• Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores un porcentaje de crecimiento acumulado al menos tres puntos porcentuales por encima del porcentaje de crecimiento acumulado del IPC de la comunidad autónoma correspondiente.

Además, la declaración de zona tensionada tiene una validez de tres años, prorrogable anualmente siempre que sigan dándose las circunstancias que motiven tal declaración.

¿Cómo puedo saber si una vivienda pertenece o no a una zona tensionada?

El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana publicará con carácter trimestral una resolución en la que se recogerá la relación de zonas de mercado residencial tensionado que hayan sido declaradas de acuerdo con el procedimiento establecido. 

• Recogerá su periodo de vigencia, así como determinadas particularidades que puedan establecerse en la zona que afectan a la regulación de los contratos como, por ejemplo, la definición del concepto de gran tenedor de vivienda en la zona.

Además, a través de la nueva aplicación, al introducir la dirección o referencia catastral de la vivienda se indicará si su vivienda se encuentra o no en una zona de mercado residencial tensionado.

¿Cómo limitará el precio de los alquileres el índice publicado por el Gobierno en estas zonas?

El Gobierno acaba de publicar un índice de precios de referencia para el alquiler. Se trata de un sistema que ofrece un rango de precios de alquiler de viviendas, como referencia y a título orientativo, para la fijación de la renta en los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda.

El índice de precios de referencia para el alquiler es un sistema de rangos a partir de una serie de características de la vivienda tales como la superficie, el estado conservación, si tiene ascensor o no, aparcamiento, año de construcción, zonas comunes y otras que tienen el objetivo de que las viviendas «con menos valor» no puedan incrementar su precio al ser equiparadas con viviendas de mayor calidad en la misma zona.

En zonas de mercado residencial tensionado, el valor superior del rango marcará el límite del precio de la renta, en los nuevos contratos de alquiler de vivienda de grandes tenedores, así como en todos los nuevos contratos de alquiler de viviendas situadas en dichas zonas tensionadas, que no hayan estado arrendadas en los últimos cinco años.