По данным Центробанка, банки выдают каждый второй жилищный кредит гражданам с показателем долговой нагрузки (ПДН) более 80%. В связи с ухудшением стандартов выдачи ипотеки регулятор рассматривает возможность внедрения особых программ для рискованных заемщиков. Расскажем, как банки кредитуют проблемных клиентов несмотря на ограничения со стороны ЦБ РФ, и есть ли смысл предлагать им специальные кредитные продукты.
Более 80%
За последнее время стандарты ипотечного кредитования ухудшились: доля кредитов с ПДН свыше 80% достигла 40% от общих объемов выдач, — говорит глава департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова. При этом на жилищные займы с небольшим первоначальным взносом (менее 20%) на первичном рынке приходится 66%, — подчеркнула она.
В данный момент для минимизации возможных рисков применяются макропруденциальные надбавки, — отметила Данилова. Также она сообщила о намерении регулятора использовать более таргетированный инструмент в виде ограничения по количеству выдаваемых кредитов.
Обход ограничений
Участники рынка говорят о желании увеличить объемы выдач несмотря на введенные ограничения со стороны Центробанка. Пока отсутствует прямой запрет на кредитование определенных категорий граждан. В каждом банке действует собственная кредитная политика, в рамках которой выносится вердикт по заявкам от потенциальных заемщиков.
Игроки пускают вход разные уловки, чтобы не потерять прибыль. Например, одобряют ипотеку с учетом второстепенных и даже неподтвержденных сведений, предоставленных клиентом, — отмечает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
При оценке платежеспособности заемщика банки берут во внимание совокупный доход семьи человека, планирующего взять займ на покупку жилья, таким образом занижая реальный ПДН, — говорит специалист департамента стратегических исследований Total Research Николай Вавилов. Также он напомнил о спецпредложениях от застройщика и потребительских кредитов, за счет которых тоже уменьшается долговая нагрузка первоначального взноса.
Для обхода ограничений банки предлагают программы без подтверждения дохода: заемщик указывает доход в достаточном размере, чтобы соответствовать требованию по ПДН, — добавляет ипотечный брокер Елена Молокова. Расчет долговой нагрузке на основании расходов граждан помогает определить более точный уровень дохода, — отмечает она.
Спецпредложения для проблемных заемщиков
Большинство банков по-прежнему одобряют кредиты гражданам с высоким ПДН, небольшим уровнем дохода, неофициальным трудоустройством, испорченной кредитной историей и другими рисками. Однако некоторые финансово-кредитные организации предпочитают не сотрудничать с такими клиентами. Эксперты считают, что такая ситуация ни к чему хорошему не приведет.
После получения отказа в кредитовании в банке многие люди вынуждены обращаться в МФО за онлайн-займами на карту, но переплата по ним гораздо выше и может достигать 290% годовых, — говорит руководитель агентства недвижимости IDEA Estate Максим Чурилов. Это предельная ставка, установленная регулятором, но по практике все бывает иначе, — подчеркивает он.
В связи с этим в Центробанке рассматривают возможность создания специальных кредитных программ для россиян с долговой нагрузкой выше средней.
В принятом законе о полной стоимости кредита (ПСК), благодаря которому удалось сделать расчеты ПСК более корректными, выделяется категория рискованных заемщиков, — подчеркивает Елизавета Данилова. Однако по ее словам, предстоит более корректно определить данную категорию.
Структуризация заемщиков
Эксперты и участники рынка считают внедрение нового спецпродукта требует тщательной подготовки.
Если банки будут предлагать специальные программы кредитования проблемным заемщикам, даже если условия по ним будут жестче, в любом случае их предложения будут более выгодными, чем в микрофинансовых организациях, поэтому вероятность оказаться в «долговой яме» снизится, — говорит Максим Чурилов.
По сути, регулятор предлагает ввести определенные критерии по выдаче кредитов и сделать такие программы более структурированными, чтобы даже люди с высокой закредитованностью имели возможность взять кредит, — подчеркивает он.
Четкие критерии
Однако создание спецкредитов для проблемных заемщиков — еще один фактор, который может привести к увеличению закредитованности населения.
Вероятно, люди захотят воспользоваться предложением с целью рефинансирования (перекредитования действующих кредитов на более выгодных условиях), а данная процедура нередко приводит к банкротству, — считает юрист Евгения Боднар, руководитель отдела сопровождения клиентов по кредитам и долгам компании «Финансово-правовой альянс». Выгода подобных предложений определяется конкретными параметрами кредитов, — поясняет он.
Юрист полагает, что с учетом осмотрительности Центробанка, банки вряд ли будут предлагать специальные кредитные продукты гражданам, находящимся на грани банкротства. Банки не станут придерживаться высокорискованной бизнес-модели, которая скорее всего не будет компенсироваться высокими ставками, — добавил он.
Таким образом, ужесточение стандартов выдачи кредитов можно назвать целесообразным. Но важно соблюдение баланса между макроэкономическим регулированием и защитой интересов россиян, в том числе права на приобретение жилья по доступным ценам.
Если человеку удалось повысить уровень доходов и улучшить кредитную историю, ему стоит одобрить ипотеку, но на более жестких условиях, — считает Руслан Сырцов. Но по его мнению, регулятору предстоит сформировать четкие критерии, которые банки должны учитывать при одобрении или отказе в кредитовании.
