Банк России 15 сентября 2023 года принял решение повысить ключевую ставку до 13% годовых. Кроме того, Правительство России повысило минимальный размер первоначального взноса по ипотеке с господдержкой с 15% до 20%. Всё это не могло не вызвать переполох среди граждан, которые планировали купить квартиру. Кроме того, «подстёгивающим» фактором к решению квартирного вопроса стало ужесточение правил выдачи ипотеки. Что происходит с ценами и спросом сейчас в Ульяновске, кому сложнее станет взять ипотеку — в материале mosaica.ru.
Как отмечает аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева, повышение ключевой ставки автоматически приводит к увеличению ипотечных ставок, что влияет на размер ежемесячного платежа и конечную сумму переплаты покупателя ипотечной квартиры.
Наталия Пырьева
аналитик ФГ «Финам»
Таким образом, ухудшение ипотечных условий сказывается на доступности ипотеки и, соответственно, на спросе на такие продукты. Для рынка недвижимости такие изменения также несут негативные последствия – чем ниже спрос, тем ниже продажи. Для удержания клиентов застройщики будут вынуждены идти на скидки, что приведет к снижению рентабельности. Тем не менее, пока этот сценарий не развернулся, поскольку ужесточение денежно-кредитной политики свидетельствует о том, что время дешевой ипотеки подходит к концу, поэтому покупатели сейчас активизировались, чтобы успеть приобрести жилье, пока условия не стали еще более невыгодными. Кроме того, условия для вторичного рынка сейчас еще более заградительные, поскольку там не действует льготная ипотека, поэтому первичный рынок в перспективе до конца текущего года будет снимать «сливки».
Доктор экономических наук, заведующий кафедрой экономического анализа и государственного управления УлГУ Анатолий Лапин добавляет, что повышение ключевой ставки призвано «притормозить» уровень инфляции.
Анатолий Лапин
доктор экономических наук
То, что мы видели на конец сентября — это максимальная недельная инфляция с начала года. По итогам года уровень инфляции ожидается в диапозоне 7-8%. Поэтому Центральный Банк подъёмом ставки пытается сократить объёмы денежной массы внутри российской экономики, чтобы затормозить инфляцию, которая уже вышла за 4%, а он считается таргетированным показателем.
С другой стороны, повышение процентной ставки приводит к удорожанию кредитов, что сжимает потребительский спрос.
- Объёмы кредитов, а также объёмы платежеспособного спроса будут сокращаться.
Специалист сертифицированного агентства недвижимости «Триас+» Юлия Закржевская считает, что рост ставки на ипотечные кредиты приведёт к росту цен не только на первичную недвижимость, но и на «вторичку».
Юлия Закржевская
специалист сертифицированного агентства недвижимости «Триас+
Застройщики будут увеличивать стоимость своих проектов, закладывая в них цену своих кредитов, но льготные программы помогут избежать резкого падения спроса на жилье, также есть на рынке покупатели с ранее одобренными кредитами и те, которые меняют имеющееся жилье на новое пусть и с небольшой доплатой, поэтому обвала рынка, на мой взгляд, в ближайшие несколько месяцев не случится.
Заоблачные цены на объекты недвижимости, нуждающейся в реконструкции или с неузаконенными перепланировками по понятным причинам будут стоять.
Наша собеседница отмечает, что спрос в Ульяновске на квартиры пока продолжает сохранятся.
- В первую очередь, конечно же, на студии и однушки, на двушки тоже хороший спрос, - заключила Юлия Закржевская.
Директор агентства недвижимости «Этажи Ульяновск» Алсу Мингачёва подчёркивает, что повышение первоначального взноса также довольно существенное изменение.
Алсу Мингачёва
директор агентства недвижимости «Этажи Ульяновск»
Но ульяновцы адаптируются под обстоятельства, в том числе и под различные ставки и условия. Спроса сейчас больше, чем предложений, не смотря на то, что стоимость квадратного метра новостроек растёт, а следом поднимается стоимость вторичного жилья.
Специалист считает, что вопрос жилья такой важный, что человек не всегда готов его откладывать в «долгий ящик».
- Если нужно его закрывать, то стоит решать здесь и сейчас, - отвечает собеседница на наш вопрос, стоит ли сейчас покупать квартиру.
Кстати, Алсу Мингачёва согласна с коллегой: наибольшей популярностью сейчас пользуются студии и однушки. Это обусловлено тем, что цена за квадрат выше, но их стоимость всё равно ниже, чем у двушек или трёшек.
Эксперт по недвижимости компании Century21 Soyuz Антонина Блохина считает, что «жилищный бум» будет продолжаться примерно до ноября.
Антонина Блохина
эксперт по недвижимости компании Century21 Soyuz
Те ульяновцы, у кого одобрена ипотека по старым ставкам, сейчас сметают всё, что есть: неважно - однушки, двушки или трёшки, так как смотрят на цену, запрос на стоимость до 4 млн рублей. Выбор пока есть.
Специалист также отмечает сейчас рост стоимости жилья на первичном рынке.
- Что будет дальше, представить сложно, но мало кто решится на ипотеку под новую ставку, - заключила собеседница.
Данные с сайта единой информационной системы жилищного строительства по изменению цен с июля по начало октября в Ульяновской области:
Важно отметить, что в октябре Банк России увеличил надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с целью «ограничения рисков для заемщиков и банков». Поскольку предыдущие меры не смогли остановить рост доли кредитов с низкими первоначальными взносами и высокой долговой нагрузкой (ПДН).
Эксперты считают, что особо надбавки станут преградой для тех желающих купить жильё, кто отдает на обслуживание долгов более 50% своих доходов.
Дело в том, что банки станут более осторожными при одобрении ипотечных кредитов. Это может означать, что для получения кредита понадобятся более строгие финансовые документы и высокая кредитная история. Некоторые потенциальные заемщики могут столкнуться с трудностями при получении одобрения, вероятен рост отказов.
Не будет проблем с получением ипотечного кредита у граждан, чей первоначальный взнос стартует от 30% и ПДН до 70%, считают эксперты, опрошенные РБК.
Как видим, ситуация на рынке недвижимости сейчас неоднозначная, но ульяновцы, которые хотели купить жильё, делают всё возможное, чтобы закрыть этот вопрос, а не гадать, настанут ли для этого времена получше.
