Гигантская индустрия недвижимости Китая вступает в новый кризис, который грозит стать самым тяжелым для страны. Еще два года назад обремененный долгами застройщик China Evergrande Group обанкротился, что привело к схлопыванию пузыря на рынке недвижимости КНР. Даже экономика Поднебесной пошатнулась.
Теперь крупнейший в Китае частный застройщик Country Garden борется за выживание. В отличие от компании Evergrande, которую погубила расточительность, проблемы Country Garden связаны с уходом из отрасли инвесторов и покупателей жилья. Незавидное финансовое положение Country Garden может создать гораздо более серьезные проблемы для экономики и регуляторов, чем дефолт Evergrande в 2021 году.
Компания Country Garden сосредоточила большую часть строек в сельских городах и промышленных зонах, которые были локомотивом роста Китая в хорошие времена. Сейчас эти места испытывают трудности с государственным финансированием, доходы их жителей менее стабильны, а также по ним также бьет ускоряющийся отток населения.
По прогнозам экономистов, проблемы в жилищном секторе нанесут еще один серьезный удар по потребительскому доверию в Китае и продлят и без того затянувшийся спад в секторе недвижимости. На долю недвижимости и смежных отраслей приходится около четверти ВВП Китая. «Вся отрасль в беде», – заявил профессор экономики Гарвардского университета Кеннет Рогофф (Kenneth Rogoff), добавляя, что проблемы особенно выражены в малых и средних городах. Годы чрезмерного строительства привели к огромному переизбытку жилья, и потребуется навести порядок на рынке недвижимости, добавил он. «Как предотвратить панику китайского населения если большая часть его капитала рухнет? Это нелегко», – подытожил Рогофф.
«Китайские домохозяйства больше не рассматривают жилье как надежную инвестицию», – считает Мишель Лам (Michelle Lam), экономист по Китаю из Société Générale. По ее словам, в настоящее время на долю частных застройщиков приходится одна треть от общего объема продаж жилья в Китае.
В конце 2022 года Пекин разработал 16 мер по оживлению рынка недвижимости. Государственные банки взяли на себя обязательства по предоставлению кредитов группе «образцовых застройщиков», в том числе компании Country Garden. Инвесторы подняли цены на ее облигации и акции, что позволило застройщику вновь привлекать деньги в Гонконге. Однако впоследствии цены на жилье начали снова падать, что свело на нет весь оптимизм в секторе жилья.
В последнее время китайские власти упростили процедуру покупки жилья, предприняв еще одну попытку стимулировать продажи. Они расширили понятие «покупатели первого жилья» (эта категория предполагает дополнительные льготы и субсидии) и снизили коэффициент первоначального взноса по ипотеке при покупке первого и второго жилья. Это привело к тому, что потенциальные покупатели вновь стали посещать салоны недвижимости в Пекине, Шанхае и других крупных городах. «В конце этого цикла продажи в крупных городах стабилизируются и даже восстановятся, но наилучшим сценарием для многих малых и средних городов будет то, что продажи недвижимости в них не ухудшатся еще больше», – считает Тинг Лу (Ting Lu), главный экономист по Китаю японской финансовой компании Nomura.
Даже если Country Garden избежит дефолта, компании придется значительно сократить свой бизнес, считает Яо Ю (Yao Yu), основатель китайской кредитной исследовательской компании YY Rating. По его словам, дальнейшее снижение продаж неизбежно. «Эпоха гигантских частных застройщиков в Китае закончилась», – отметил эксперт.
