В 2023 году резко увеличилось количество выданных ипотечных ссуд. За август потребительский спрос вырос на 22% по сравнению с предыдущим месяцем. Власти повысили первоначальный взнос по льготным жилищным кредитам с 15% до 20%. Как это повлияет на стоимость квартир?
Вскочили в последний вагон
По данным Центробанка, объем ипотечного портфеля в России во втором квартале 2023 года увеличился на 7% по сравнению с первым и достиг 15,7 трлн руб. Для сравнения: с января по март рост составил 4,2%. Было выдано ипотечных кредитов на 1,8 трлн руб. (+39% по сравнению с первым кварталом). Регулятор объясняет это в том числе снижением курса рубля.
В ускорении темпов роста ипотечного кредитования ЦБ увидел признаки перегрева рынка. Глава России Владимир Путин, выступая на Восточном экономическом форуме, подтвердил наличие проблемы, но заверил, что риски купируются. Опрошенные «Профилем» эксперты считают, что принятых в сентябре мер хватит для того, чтобы охладить рынок. «Повышение первоначального взноса по льготным программам, скорее всего, вызовет снижение спроса на новостройки на 10–20%, а по некоторым оценкам, даже на 30%, – говорит экономист Фаина Филина. – Кроме того, сдерживающим фактором станет ужесточение требований регулятора к ипотеке с низким взносом и заемщикам с высокой долговой нагрузкой. Также на спросе скажутся растущие ставки на ипотеку вследствие роста ключевой ставки ЦБ».
Ярослав Баджурак полагает, что во втором полугодии 2023-го на фоне правительственных мер падение интереса к ипотеке может составить 15–20%. Если же ЦБ еще поднимет ключевую ставку (15 сентября ЦБ поднял ключевую ставку до 13% годовых. – «Профиль») либо страну накроют новые геополитические шоки, спрос может упасть минимум на 30%.
Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко отмечает, что действия ЦБ могут серьезно сбить цены на жилье. Ценовой пузырь, раздувшийся за последние 2–3 года, сделал жилье недоступным для покупателей, квартиры выросли в цене вдвое. «Особенно это касается рынка первичного жилья, где цены на высоком уровне поддерживают льготная ипотека и всевозможные субсидируемые программы покупки жилья от застройщиков. Когда де-факто до нуля опускается первоначальный взнос, когда неадекватно низко субсидируются ставки за счет повышения цены квартиры и так далее, – уточняет Репченко. – Льготная ипотека в период высокой ключевой ставки нужна рынку, а вот ограничение схематозов от застройщиков может помочь его охладить. В этом случае стоимость жилья на первичном рынке может начать движение вниз, в сторону «вторички», и снизиться в конечном итоге до 20–30%».
