Что больше всего удручает в жилищном кризисе в Ирландии, так это то, что две основные движущие его тенденции — заоблачные цены и хроническая нехватка предложения — почти не ослабевают.
Многие будут утверждать, что одно движет другим и что, если позволить работать основным законам спроса и предложения, у нас будет какое-то решение. Другие утверждают, что индустрия недвижимости не может предложить доступные цены (индустрия ссылается на затраты на строительство и неэффективную систему планирования) и что даже если бы мы получили предложение, цены все равно были бы недоступны для большинства из нас, и мы сталкиваемся с проблемой. классический случай провала рынка.
Исходя из первой базовой тенденции, цены, Центральное статистическое управление сообщает нам, что средняя цена, уплаченная за покупку дома в стране в год, закончившийся в сентябре, составила 349 529 евро. В Дублине это было 525 153 евро. В Dún Laoghaire-Rathdown, самом дорогом районе местных властей, он стоил 725 692 евро.
Эти цифры в семь, 10 и 14 раз превышают средний заработок здесь. А при инфляции цен на жилье, вдвое превышающей уровень роста заработной платы, эти соотношения ухудшаются, а не улучшаются.
Цены на жилье используются для отслеживания доходов. Соотношение три к одному было эмпирическим правилом. Правила кредитования центрального банка все еще отражают это, но где-то по пути эти отношения разошлись, и цены на жилье стали кратно доходу.
До сих пор ведутся открытые споры о том, почему. Финансиализация недвижимости, низкие процентные ставки (дешевый кредит позволял людям брать все больше и больше взаймы, цены взвинчивались), урбанизация и отсутствие предложения — все это объясняет.
Какой бы ни была причина, в результате у нас резко сократилось число домовладельцев. Недавнее исследование, проведенное Институтом экономических и социальных исследований (ESRI), показало, что доля людей в возрасте от 25 до 34 лет, владеющих собственным домом, сократилась более чем вдвое: с 60 до 27 процентов в период с 2004 по 2019 год. .
Отсутствие доступности на рынке покупки увеличило спрос на аренду. Арендное давление также зависит от второго ключевого вопроса: предложения. И тут вмешивается само государство.
Строительство в частном секторе всегда было цикличным, меняясь вверх и вниз на фоне более широких экономических тенденций.
Исторически сложилось так, что разрыв выпуска в период экономического спада нивелировался программами строительства в государственном секторе. Даже жалкие ирландские администрации 1950-х и 1970-х постоянно строились. Наследие этих строительных программ окружает нас повсюду.
Однако с 1990-х годов сменявшие друг друга ирландские правительства фактически прекратили строительство социального жилья, по крайней мере, в той же степени, и вместо этого обратились к субсидированию арендной платы: экономия бюджета в краткосрочной перспективе, но крайне разрушительная политика в долгосрочной перспективе.
В соответствии с предыдущей правительственной жилищной стратегией «Восстановить Ирландию» за шесть лет реализации программы до 2021 года в среднем было построено 24 673 единицы жилья. Как отметил в недавней статье для The Irish Times бывший академик Лимерикского университета Энтони Лейден, намного выше порога в 15 000, что указывает на то, что политика имела оглушительный успех».
Но это до того, как он указывает, что 19 973, или 81 процент, этой продукции были получены по трем категориям: субсидии на аренду жилья в рамках Программы жилищной помощи (HAP) и Схемы арендного жилья (RAS); приобретения. и лизинг. Другими словами, правительство рассматривало субсидии на аренду и договоры об аренде в качестве дополнительных единиц.
В этом году только на HAP мы потратим почти 1 миллиард евро, что на 80 процентов больше, чем в 2018 году.
Отказ правительства от ответственности за социальное жилье был, пожалуй, наиболее заметен после финансового кризиса 2008 г. Когда частное строительство рухнуло, правительство ничего не построило, и в течение пяти лет у нас был более серьезный кризис предложения, чем до краха.
Эта тенденция продолжается, как и первая цена.
Согласно Национальной контрольно-ревизионной комиссии, наиболее полному набору данных о социальном жилье здесь, фонд социального жилья в штате вырос всего на 3000 единиц до 141 483 в прошлом году.
Комиссия собирает чистые прибавления к социальному фонду в 31 городском и окружном совете штата, включая новые здания, новые и бывшие в употреблении приобретения, пустующие помещения, возвращающиеся в фонд, и единицы Части V, приобретенные у застройщиков. Они также допускают отток средств от продажи квартир арендаторам и сноса.
Цифры показывают, что городской совет Дублина добавил к своему существующему парку 443 квартиры: Дун Лаогэр-Ратдаун (77), Фингал (37), Южный Дублин (5), Корк-Сити (34) и Голуэй-Сити (118).
Эти низкие темпы строительства сосуществуют с рекордным уровнем бездомности.
Недостаток социального жилья и чрезмерная зависимость правительства от субсидий на аренду привели к тому, что рынок аренды жилья стал пороховой бочкой, где наличие свободной недвижимости, независимо от ее стоимости, представляет собой настоящую лотерею. Веб-сайт недвижимости Daft.ie на прошлой неделе опубликовал данные, свидетельствующие о том, что рекламируемые арендные ставки выросли в годовом исчислении на 14% в третьем квартале, что является самым высоким уровнем инфляции арендной платы за всю историю. Он также отметил, что по состоянию на 1 ноября на его веб-сайте было всего 1087 домов, доступных для аренды по всей стране, в том числе всего 345 домов в Дублине.
Правительство с трудом справляется с этим кризисом и изо всех сил пытается отразить атаки Шинн Фейн. Из-за своей зависимости от частного сектора в плане предложения (даже предоставления социального жилья) он не может реально изменить динамику и должен надеяться, что сначала произойдет значительное увеличение предложения, а затем произойдут существенные изменения.
Среди кризисов, с которыми мы столкнулись: банкротство банков, просроченная задолженность по ипотечным кредитам, Brexit, пандемия, стремительная инфляция: жилье остается наименее измененным и самым сложным.
