С чем нужно поторопиться продавцам и покупателям жилья? Что изменится на рынке недвижимости в апреле? Как поддержит государство строительную отрасль и почему города станут ее заложниками? Чего ожидать соискателям льготной и семейной ипотеки? Комментарий эксперта в сфере недвижимости, новосибирского бизнесмена Дмитрия Холявченко.
Смотрите ближайший выпуск программы «Территория недвижимости» 24 марта. Все новости рынка, аналитика и прогнозы — в нашем эфире.
Недвижимость
Рынок недвижимости сейчас находится в ситуации определенного ожидания. Можно сказать, что он замер. Всё, чем сейчас занимаются риэлторы, если мы говорим о рынке квартир — это реализация сделок с привлечением кредитов по ипотечным решениям, которые были вынесены до 24 февраля. В первую очередь это касается крупнейших банков — «Сбера» и «ВТБ».
Сбербанк, например, срок выдачи кредитов по старым ставкам определяет как 27 марта чаще всего. А по уже одобренным объектам недвижимости, по принятым кредитным решениям по заемщикам ставит крайнюю дату выхода на сделку, как правило, 19 апреля. Пока, по общей подборке данных, которыми мы обладаем, выглядит все именно так.
Поэтому до 27 марта и риэлторское сообщество, и продавцы с покупателями будут существовать в ситуации, когда нужно всеми силами реализовать те предварительные договоры, те задатки, которые были сделаны до этого. И получить ипотечные кредиты по ставкам в пределах 10–11% годовых, потому что таких ставок на вторичном рынке больше не будет очень продолжительное время.
Что будет с рынком
Рынок недвижимости — единственный рынок дорогостоящего имущества, в котором массово принимают участие неквалифицированные инвесторы. Более того, многие из них не воспринимают недвижимость как капитал. В первую очередь [для них] это жилье. В этом есть определенные плюсы и минусы.
Минусы в том, что ценовая политика продавцов и готовность приобретения недвижимости покупателей, их реакция, будут существенно отставать от тех процессов, которые на рынок уже включатся.
Грубо говоря — заканчивается ипотека в конце марта, и рынок может встать на пару месяцев. Думаю, что это прогноз наиболее адекватный. В течение двух месяцев продавцы будут удивляться, а что такого произошло? И почему цены должны упасть? Многие еще не понимают, что произошло что-то серьезное.
И цены будут держаться на определенном уровне. Тем не менее, покупатели не будут уже готовы за эти деньги брать недвижимость, если их сделки не обменные. Поэтому на рынке может наступить довольно жесткая стагнация.
Но люди у нас уже наученные — не первый кризис переживают. Особенно жесткий был в 2015 году, когда в течение нескольких месяцев количество сделок упало в несколько раз. Тогда люди осознавали реальность гораздо дольше, и после этого цены только упали. Сейчас ситуация чуть проще. Думаю, что за два месяца понимание дойдет до всех, тем более, что к началу лета мы уже увидим, как изменились цены на товары повседневного спроса.
Но есть и хорошая сторона. Уже неоднократно повторял, что Новосибирск — это город, который построен, да, на ипотечном кредитовании, но в то же время здесь резко преобладают обменные сделки. И преобладает решение жилищных, а не имущественных проблем.
С этой точки зрения людям гораздо важнее решить в рамках обменной сделки свою жилищную проблему, чем разбираться, насколько номинальные цены на данный момент адекватны рынку. И тогда остается один вопрос — уменьшение количества людей, которые будут обладать платежеспособным спросом в начале цепи [обменов]. Так как этих людей станет меньше, цепи станут длиннее.
Профессиональным участникам рынка я рекомендую начать вспоминать, как совершать сделки из пяти-шести звеньев.
Банковская система
До конца непонятно, что будет с банковской сферой. Пока в числе крупнейших банков страны есть три иностранных банка — австрийский Райффайзенбанк, французский Росбанк и итальянский ЮниКредит Банк. Последний объявил, что он, скорее всего, покидает российское пространство (чуть позже этого не исключил и Райффайзенбанк — прим. Тайги.инфо). Объяснение: он не видит перспективы нормальной работы банковской сферы.
Скорее всего, это заявление нужно воспринимать как реалистическое. По простой причине. Несмотря на то, что ЮниКредит Банк — итальянский, и изначально там итальянский капитал, огромных вложений именно итальянского капитала в банковскую сферу России не было заметно. Скорее можно сказать, что он, как и Росбанк, и Райффайзенбанк, оперирует капиталами, которые обращались на внутрироссийском рынке.
Так как внутрироссийский рынок сейчас определенным образом «изымается» из международной финансовой системы, можно говорить о формировании внутренней логики развитии банков и ипотечного кредитования, поэтому любой банк, который в эту систему в какой-то степени вписывается, может существовать.
Здесь для ЮниКредит Банка решение более принципиальное. Я думаю, что оно не идеологическое, не ценностное. Вероятно, оно связано с тем, что они не видят перспектив в экономике или, например, у российского банковского сектора в финансовой индустрии.
Все остальные — отечественные — банки будут вынуждены всеми силами сохранять себя. Каким образом будет к ним относиться Центробанк в случае определенного банковского кризиса? В случае, например, массовых неплатежей по ипотеке? Допускаю, что Центробанк будет в большей степени попадать в зависимость от правительства, в большей степени превращаться в госказначейство. Это влечет за собой включение печатного станка, разгон инфляции (по данным Росстата, за период с 26 февраля по 4 марта она составила 2,2% — прим. Тайги.инфо).
Рвется там, где тонко. В данной ситуации вот это тонкое место будет не в области номинальных доходов населения — относительно кредитных обязательств, а в том, что деньги могут обесцениться настолько, что действующие ставки по любым кредитам, включая ипотечные, не смогут компенсировать все выпадающие доходы в этом конкретном финансовом рублевом пространстве для банков.
В этой ситуации не исключена частичная национализация банковской отрасли. Точнее, ее продолжение. Она и так «ползуче» идет с кризиса 2008–2009 годов. Это касается крупных банков. Путь для мелких — Агентство по страхованию вкладов или уход под контроль ВЭБа.
В этом плане можно сказать, что Центробанк последние годы вел политику, которая минимизировала возможные последствия «шоковой» ситуации, которая возникла в данный момент.
Льготная ипотека и строительство
Что у нас будет с льготной программой семейной ипотеки, льготной программой на новостройки?
[Вице-премьер РФ] Марат Хуснуллин к этому моменту объявил о двух пакетах помощи строительной отрасли. Эти пакеты касаются, во-первых, упрощения процедуры выделения земли под застройку, во-вторых, увеличения возможности получить землю без конкурса либо практически бесплатно на территории города. То есть в данном случае органы самоуправления лишаются полномочий, и города — так же, как и население, — становятся заложниками политики спасения строительной отрасли.
Напомню, что спасение обманутых дольщиков — одна из важнейших задач, и опасность их протестов государством воспринимается как одна из главных. Позиция правительства символизируется фигурой его главы — господина Мишустина. Политика заключается в реализации фискальных операций, экономика поставлена в ситуацию, когда она является ресурсом для наполнения бюджета.
В этой ситуации программы спасения строительной отрасли лежат в русле именно фискальной политики и безопасности государства — чтобы не было обманутых дольщиков.
Что касается льготной ипотеки. Во время предложения первого пакета, было заявлено, что в ближайшее время будет объявлено, по какой ставке будет существовать льготная ипотека для приобретения жилья в новостройках и семейная ипотека. Пока эта ставка не объявлена. Правительство не может прогнозировать, как будет выглядеть финансовая система, сколько будут стоить деньги для России. Особенно с учетом того, что часть золотовалютных резервов заблокирована. Либо представляют собой активы такого формата, что быстро не реализуются.
Пока прогнозы выглядят следующим образом. Что ставка для покупки имущественных прав требования по договору долевого участия и семейной ипотеки будет составлять около 12% годовых. Если это действительно будет так, можно смело сказать, что люди продолжат брать ипотеку для этой категории недвижимости и будущей недвижимости по этим программам в среднем на 15 лет. Это значит, что ипотечное кредитование в этом сегменте существовать будет.
Но. Мы не знаем внутренней экономики строительного бизнеса. Мы не знаем, насколько обесценится рубль и насколько вырастет стоимость стройматериалов. Мы не можем дать ни для одного застройщика, ни для одной стройки — даже несмотря на эскро-счета — гарантий того, что эти дома достроятся, не станут долгостроями. Эскроу-счета засчитают людей только от одного — они могут сохранить номинально тот капитал, который они вложили.
Но если рубль обесценится еще больше — он уже в полтора раза обесценился, а цены в магазинах продолжат расти и вырастут в разы, особенно на импортные продукты и товары…. В этой ситуации, конечно, все будут, принимая решение об инвестициях, либо бизнесмены в строительной отрасли, принимая решение о дальнейших операциях, исходить из того, какую они выгоду получат в случае завершения строительства и разблокирования эскроу-счетов.
Вернее, даже так: насколько они сработают в убыток? Потому что все подорожает, возможно, настолько сильно, что само функционирование на этих основаниях строительной отрасли станет невозможным. Но может быть и наоборот: все каким-то образом выстроится, и экономика — то есть расходная и доходная часть строительных компаний — сойдется. Но не во всех регионах.
Напомню, что в разных регионах — разный спрос. Я уже говорил, что Россия теряет миграционные потоки из ближнего зарубежья. А для крупных городов Сибири, например, казахстанская миграция — особый вопрос. Но, тем не менее, возможно, что крупные сибирские города «поймают» мигрантов в большей степени. То есть люди будут уезжать из депрессивных сельских территорий, из депрессивных городов Кузбасса, мест, где не будет работы, кроме занятости в бюджетной сфере.
Но все эти факторы начнут разворачиваться в какой-то мере только с апреля. Только с этого времени будут вырисовываться те процессы, на основании которых мы можем делать какие-либо адекватные прогнозы.
